房产纠纷案例及相关点评

发布日期：2014-08-06 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人张某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院民事判决，向二审法院提起上诉。
2013年4月，林某某诉至原审法院称：2012年12月29日，我与张某某、好家好房公司签订《房屋买卖居间合同》（以下简称合同）以及《补充协议》，由张某某将702室房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，总价2 880 000元。我需于签订合同当日给付原告14万元作为定金，张某某需于2013年1月1日前到银行办理该房解抵押手续，如张某某未按约定办理，则每逾期一天需支付总房款万分之五的违约金。双方于该房解抵押完毕后七日内办理过户手续，如未按约定办理，则每逾期一天违约方须向守约方支付总房款万分之五的违约金。合同签订后，我按约向张某某支付了14万元定金，并分别于2013年1月20日、28日向张某某支付了134万元和50万元购房款。其后，我又向税务机关支付了房屋契税等，但张某某未按约履行合同，故我诉请法院判令：1、张某某将涉案房屋过户到我名下；2、双倍返还定金28万元、赔偿违约金57.6万元、赔偿逾期过户违约金8.64万元。
张某某辩称：我卖房就要求越快捷越好，要给现金，一笔交清。依据约定涉案房屋的总成交价格为人民币288万元，除定金14万元外的剩余房款应于该房屋过户当日付清，双方对于过户时间也有明确约定。事实上，我严格按照合同的约定履行了义务，而林某某拖延付款，截止2013年1月28日，林某某仅支付了198万元的购房款，对于余款是否能够支付及可否一同去办理过户，对方一直态度模糊。这期间我的委托人耗时耗力，多次来往于居住地顺义区与房屋交易中心，却始终未完成过户。在合同履行过程中，我始终愿意尽快完成过户，即便在林某某违约在先的情况下，我仍然采取了积极的态度与中介和林某某进行磋商，在双方就林某某支付一定赔偿金达成一致意见后，我仍然同意办理过户手续，然而林某某再次爽约，明确表示不同意赔偿，这才导致过户事宜就此搁置。林某某违约在先，故不同意林某某的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年12月29日，林某某与张某某、好家好房公司签订合同及《补充协议》，约定由张某某将涉案房屋出售给林某某，总价2 880 000元。林某某需于签订合同当日给付张某某14万元作为购房定金，张某某需于2013年1月1日前到银行办理该房解抵押手续。双方需于该房解抵押手续完毕后七日内办理过户手续，如未按约定办理，则每逾期一天违约方须向守约方支付总房款万分之五的违约金。
上述合同签订后，林某某按约向张某某支付了14万元定金，张某某于2013年1月9日完成了涉案房屋的解抵押工作，林某某分别于2013年1月20日、28日向张某某支付了134万元和50万元购房款，并在2013年2月17日缴纳了契税等税费。双方至今未办理涉案房屋的过户手续。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，林某某与张某某签订的合同是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。因此，张某某应按约办理涉案房屋的过户手续，林某某亦应按约将剩余房款支付给张某某。因此，林某某主张继续履行合同的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。林某某主张的双倍返还定金及各项违约金，鉴于目前涉案房屋房价上涨较快，足以弥补林某某的经济损失，故对此部分诉讼请求，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2013年6月判决如下：一、被告张某某于本判决生效之日起十日内将702室房屋过户至原告林某某名下；二、驳回原告林某某的其他诉讼请求。
判决后，张某某不服，向二审法院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回林某某的诉讼请求，其主要上诉理由为林某某因凑不齐购房款无法依据合同支付尾款才一直拖延过户，合同中已经明确约定了付款时间；并且合同中有明确约定的付款方式，双方最初约定的付款方式为一次付清全部购房款项，违约责任不应该由张某某承担；张某某认为其为了保障自身合法权益不受损害，在林某某履行义务不符合合同约定的情况下，迫不得已才中止继续履行义务，是在正当、合理的行使抗辩权，造成涉案房屋无法过户的根本原因是林某某的违约行为，在林某某无法保证按时付款并承担迟延付款违约责任的前提下，其有权拒绝将诉争房产过户。林某某、好家好房公司同意原判。
二审法院经审理查明：原审法院查明事实属实，二审法院二审予以确认。
在二审法院审理过程中，林某某表示可以一次性支付剩余房款并适当对张某某进行补偿。张某某表示同意继续履行合同，前提是林某某应当对其进行补偿。经二审法院调解，双方对补偿数额无法达成一致。
上述事实，有相应证据及当事人陈述等在案佐证。
法院判决：
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
依法成立的合同受法律保护。本案中三方签订的合同及《补充协议》意思表示真实，合法有效。林某某请求张某某将涉案房屋过户至其名下符合约定，应予支持。原审判决并无不当，应予维持。张某某的上诉请求，缺乏事实与法律依据，二审法院不予支持。

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