靳双权律师点评北京市房地产纠纷案例及法院判决

发布日期：2014-08-15 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人上海**铝业有限公司（以下简称**公司）因合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。
2011年10月，杜某某起诉至原审法院称：2005年1月6日，我与**公司签订《关于“京城雅居”商品房产权的协议》，对“京城雅居”29号楼C座301、302号房屋（以下简称301号房屋、302号房屋）的所有权归属、已发生费用及按揭贷款的承担作出约定。2005年8月5日，双方签署《关于“京城雅居”商品房处置的协议》，约定上述两套房屋归**公司所有；我授权指定的委托代理人办理房屋的转让手续等；**公司在出让房屋前应通知我，我有按成本价优先购买权；出让房屋的全部增值部分归我所有。2010年1月13日，**公司在未通知我的情况下将301号房屋以76.5万元的价格出售给陈某。该价格明显低于正常的市场价格。我认为**公司的行为违反了协议约定，使我丧失了优先购房的权利，无法获得房屋的增值款项。陈某与**公司构成共同侵权，对我的损失负有共同过错。故我诉至法院要求**公司、陈某连带赔偿我1 815 600.23元。
**公司辩称：杜某某所述与事实不符。转让涉案房屋前我公司已经告知杜某某的代理人，其代理人明确表示杜某某放弃优先购买权，且杜某某从未支付过购房款，我公司处置涉案房屋的行为没有违约或不合法。我公司与陈某的实际房屋买卖行为形成于2007年12月12日，2010年1月13日仅是为办理过户补签的网签合同。我公司与杜某某签订的房屋处置协议不是房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖合同关系。杜某某主张的增值收益权实际是我公司将或然收益权益赠与杜某某，现在客观上赠与不能实现，故我公司撤销赠与。而且我公司转让涉案房屋实际没有增值收益，杜某某主张此收益无事实和法律依据。涉案房屋归我公司所有，我公司享有完全的支配处分权，有权自主的决定是否出售及售价，无须取得他人许可。我公司与陈某达成的出售价格就是市场价，不存在恶意串通。杜某某依据的评估报告系在另案中形成，不应作为本案认定的依据，杜某某挪用我公司资金购买涉案房屋，涉嫌职务侵占，已被公安机关立案调查，其在公安机关已承认涉案房屋归我公司所有。综上，杜某某不能证实其有实际经济损失，亦不能证实我公司存在违约，故其主张损失赔偿无任何依据。
陈某辩称：我与**公司的房屋买卖发生于2007年12月，网签合同只是为了办理过户。杜某某侵占**公司财产购买涉案房屋，2005年8月5日协议是杜某某还款过程中达成的，杜某某应该归还非法占有的财产，不应据此获利，杜某某不享有优先购买权。杜某某依据的评估报告是在另案中形成，不能在本案中使用，而且评估结论是市场均价，但本案房屋交易是个案。评估报告不是在客观条件下形成的，没有倾听我和**公司的意见。
原审法院经审理认为：根据《关于“京城雅居”商品房处置的协议》的内容，虽然该协议是以涉案房屋产权登记于杜某某名下为背景，但该协议就涉案房屋所有权的实际归属、如何办理房屋所有权手续及取得所有权后如何处置涉案房屋进行了约定，即涉案房屋实际归**公司所有，双方同意将涉案房屋出售，出售后取得的房屋价款在扣除**公司已付成本后的房屋增值部分归杜某某，且杜某某在涉案房屋出售前享有优先购买权。由此可见，该协议是对**公司处分物权设置了限制，杜某某可以依据**公司的处分行为享有债权请求权。因此，该协议与之前双方签订的《关于移交与经济往来结算的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》中关于涉案房屋归属，以及**公司通过诉讼取得涉案房屋所有权的事实并不矛盾。**公司在处分涉案房屋时仍然应受《关于“京城雅居”商品房处置的协议》的约束。关于**公司与陈某达成转让涉案房屋协议的形成时间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，双方对此的举证情况是：**公司与陈某提交了2007年12月12日签订的《协议书》，2010年1月13日二手房交易税务发票、2010年1月13日中介服务费收据，物业费、供暖费等发票（交款人载明为**公司）、个人贷款提前还款明细清单（借款人载明为杜某某）；未提交双方于2007年12月完成房款给付和房屋交接的证据以及2007年12月12日之后房屋贷款等费用系陈某支付的出资证明。杜某某提交**公司与陈某于2010年1月13日网签的《存量房屋买卖合同》。通过对上述证据的分析，二中院认为在无明确证据证实陈某实际出资情况的情况下，2010年1月13日网签的《存量房屋买卖合同》及当日的二手房交易税务发票和中介费收据在证据形式上形成了证据链。较之2007年12月12日的《协议书》，由于缺乏房屋款项交付的证据佐证，难以就房屋买卖交易形成完整的证据链，其证明力低于2010年1月13日网签的《存量房屋买卖合同》。因此，关于房屋交易形成时间，法院采信杜某某的主张。关于杜某某是否因**公司与陈某的交易行为而受损的问题。根据《关于“京城雅居”商品房处置的协议》的约定，**公司应当在出售之前通知杜某某，以便杜某某行使优先购买权，**公司应当就其已履行该项义务承担举证责任，但从**公司仅能提供的张某某的证言看，**公司通过张某某告知杜某某出售房屋时，张某某的委托代理权已因委托期限届满而终止。因此，**公司主张已履行告知义务缺乏充分证据，法院对此难以认定。另根据上述协议，**公司出售涉案房屋应当在二手房市场挂牌交易且双方就房屋增值部分的归属有所约定，表明杜某某对按合理的市场价格出售涉案房屋，取得房屋增值收益可以合理预期。综合上述两点，**公司在未履行事前告知义务的情况下，以明显低于正常市场价格的售价转让涉案房屋，导致杜某某无法根据协议约定取得优先购买权和房屋增值收益，杜某某要求**公司赔偿售房差价损失，于法有据。由于缺乏充分证据证实陈某与**公司存在恶意串通及陈某对杜某某的损失亦存在过错，故杜某某主张陈某承担连带责任依据不足，法院不予支持。关于赔偿损失数额，虽然杜某某依据的评估报告系在另案中形成，但**公司、陈某均系该案件的当事人，对评估事宜应予知晓。另评估报告虽然有时效性，但由于评估系针对过去一个时点作出的结论，评估报告的时效对评估结论影响不大。因此从减少当事人诉讼成本，减少诉累的角度，法院认为杜某某提交的评估报告具有证明力，法院在参考该评估报告的基础上对杜某某的损失予以酌定。综上，原审法院于2013年6月判决：一、上海**铝业有限公司于本判决生效后十日内赔偿杜某某一百七十万元；二、驳回杜某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，**公司不服，上诉至二中院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回杜某某的诉讼请求。其上诉理由为：一、一审判决认定杜某某享有优先购买权、债权请求权的认定明显错误，与事实和法律不合。二、一审法院关于**公司与陈某达成转让涉案房屋协议的形成时间的认定是错误的。三、一审法院关于杜某某因**公司与陈某的交易而受损的认定是完全错误的。杜某某同意原审判决，陈某虽不同意原审判决，但未提出上诉。
经审理查明： 2004年2月28日，杜某某与北京柏宇兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买京城雅居29号楼C座301号房屋，房屋建筑面积209.2平方米，总房款1 071 100元，首付款221 100元，银行按揭贷款850 000元。
2005年1月6日，**公司、杜某某与案外人丁建荣签订《关于移交与经济往来结算的协议》，约定根据**公司与杜某某经济往来的结算，杜某某应偿还**公司200万元的已收未交工程款。协议第三条约定了杜某某偿还**公司工程款的方式，其中第3款约定：“本协议签订后五日内，**公司与杜某某签署北京“京城雅居”29号楼C座301、302号住宅商品房产权归属**公司协议，该房产前期所用的首付款、手续费、税金、已付银行还贷等一应费用，总额为692 914.62元，冲抵杜某某应偿还**公司的工程款（详见附件二关于“京城雅居”商品房产权的协议书）”。协议第十条约定，双方确认“京城雅居”购房事宜系合作过程中的民事法律行为，双方对杜某某购置“京城雅居”商品房的事实已消除分歧并协商另达成协议。**公司承诺在杜某某签署并执行本协议后不再追究并负责到公安部门撤销对杜某某的控告。
同日，**公司（甲方）与杜某某（乙方）签订上述协议的附件二《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》，约定：乙方确认2004年2月购置的北京“京城雅居”29号楼301室、302室两套单元住宅商品房的所有权归甲方所有；自产权证下发后两周内由乙方办理过户手续移交至甲方，过户费由甲方承担；上述两套商品房已发生的总费用（包括首付款、手续费、税金及已付银行按揭）共计692 914.62元用于冲抵乙方欠甲方的工程款；本协议签订生效后，乙方应向甲方移交该商品房的预售合同、银行按揭贷款合同、付款凭证等文件，移交后的银行按揭贷款由甲方支付；在产权证下发之前，乙方在支付清上述总费用及本协议签署后甲方支付的按揭贷款，乙方有权取得该房产的支配权。
2005年8月5日，**公司（甲方）与杜某某（乙方）签订《关于“京城雅居”商品房处置的协议》，约定：根据双方于2005年1月6日签订的《关于移交与经济往来的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》，已经确认北京“京城雅居”29号楼C座301室、302室两套住宅商品房的所有购房费用由甲方支付，该两套住宅的实际产权归甲方所有。但由于登记时登记在乙方名下，而且近期已经具备办理产权证的条件，所以经双方协商同意，对以上房产作如下处理：一、乙方签署授权委托书，授权甲方指定的委托人，全权办理房产的入户和产权证等手续，全权办理房产转让等手续。在所有手续办理中发生的费用，均由甲方承担，房产证和房屋钥匙等领取后由甲方保管；二、本协议生效后，除特殊情况外，上述房产的所有手续由甲方的指定委托人负责办理。三、由得到乙方授权的甲方指定委托人，在北京二手房市场挂牌上市，选买主出让；四、甲方同意在收到房产全款后，超出甲方在整个过程中支付的所有成本、税金等的增值部分100%支付给乙方；五、在该房产挂牌上市成交前，甲方应将成交价格通知乙方，乙方可按甲方即时已付的成本价优先购下该房产，但乙方必须在一周内将款项汇到甲方指定账号；六、本协议经双方签字后，在乙方的授权委托书经北京朝阳区公证处公证后生效；七、本协议生效同时，甲方出具确认书给乙方，确认乙方对上述房产有关的协议条款已全部落实到位，有关上述房产新产生的问题或造成的损失与乙方无关。
同日，杜某某与其妻黄慧文在北京市朝阳区公证处办理《公证书》，委托受托人张某某代为办理北京市朝阳区“京城雅居”29号C座301、302两套商品住宅房的产权证、入户及房地产买卖事宜，上述房产出售成交前必须通知委托人，委托期限自2005年8月5日至2006年8月4日。**公司为杜某某出具《确认书》一份，内容为：**公司与杜某某于2005年1月6日签订的《关于移交与经济往来结算的协议》经双方努力，除北京“京城雅居”29号楼C座301、302两套住宅商品房的处置按新签署并公证生效的《授权委托书》、双方签订的《关于“京城雅居”商品房处置的协议》及《按时支付银行按揭贷款的承诺书》继续履行，其他各条款已经履行完毕。
此后因杜某某不予配合**公司办理入住手续，致使**公司无法自开发商处取得诉争301号房屋、302号房屋，2006年，**公司在原审法院起诉杜某某，要求确认其享有诉争301号房屋、302号房屋的使用权，双方经（2006）朝民初字第2770号民事调解书达成如下调解协议：诉争301号房屋、302号房屋自调解书生效之日起归**公司使用，入住发生的相关费用由**公司负担，杜某某同意由**公司直接从物业公司领取房屋钥匙作为交付。**公司据此调解书与开发商及物业公司办理入住手续，占有使用诉争301号房屋、302号房屋。2007年7月，因杜某某拒不配合**公司办理诉争301号房屋、302号房屋初始登记及转移登记至**公司名下之手续，**公司再次将杜某某诉至原审法院，要求确认诉争301号房屋、302号房屋归其所有，杜某某协助其办理房屋过户手续。杜某某在该案中明确表示其对于诉争301号房屋、302号房屋享有所有权，不同意为**公司办理过户手续。原审法院于2007年10月作出（2007）朝民初字第17719号民事判决，支持了**公司的全部诉讼请求。判决后杜某某不服上诉至二中院，二中院以（2008）二中民终字第4937号民事判决驳回杜某某之上诉，维持原判。2009年7月，经原审法院强制执行，**公司取得诉争301号房屋、302号房屋所有权证。
2010年1月13日，**公司与陈某签订《存量房屋买卖合同》，同日，**公司将301号房屋所有权转移登记至陈某名下，目前301号房屋由陈某实际使用。
**公司称其与陈某之间关于买卖301号房屋的协议形成于2007年底，主要履约行为亦发生在2007年底，只是因为2009年7月之后才具备办理所有权转移登记手续的条件， 2010年初办理了过户，签订网签版《存量房屋买卖合同》只为过户所用。为此，**公司向法庭提交如下证据证明：
一、落款时间为2007年12月12日的《协议书》，甲方为**公司，乙方为陈某。内容为：1、甲方转让301号房屋给乙方，乙方支付定金10万元；2、因甲方处置该房屋已经发生各种费用和转让成本770 923.18元，且急于回收资金，全面退出北京市场，为此双方同意以此价格转让给乙方，具体金额以过户合同洽定的价格按实结算，本协议后，该房屋发生的所有费用，包含尚未归还的浦东银行按揭、转让税费、物业费等，概由乙方直接支付，甲方确认已收到乙方的定金，乙方已付房款在双方结算时一并结算；3、目前此房屋案一审已审结，因被告拒不配合，甲方在等待法院最终裁定过户，在转让条件成熟后，双方同意按本协议约定按实计算价格转让乙方，甲方应全力配合乙方过户至乙方名下，完成交易，不得反悔。
二、2007年12月12日陈某与**公司所签《京城雅居29号C单元301室转让前，**公司已发生费用汇总》，汇总表中**公司将其在2007年12月12日之前因301号房屋所产生的费用进行统计，包括购房首付，2004年3月前购房结算费用，2005年1月至2007年12月期间银行按揭贷款，2005年至2007年期间物业费、供暖费，补缴公共维修基金、2006年至2007年期间诉讼费、律师费、差旅费，共计770 923.18元。
三、2007年12月26日**公司为陈某出具的收条，**公司认可收到陈某全部房款，房屋已交付陈某。
四、2003年11月23日，北京柏年世豪物业管理有限公司出具的《证明》，证实陈某已结清301号房屋2007年11月至2012年3月期间的供暖费，物业费交至2012年12月31日。
五、北京柏年世豪物业管理有限公司收款证明复印件，复印件显示了2008年8月至2009年8月期间301号房屋交纳有线电视费、冷水、热水、物业供暖费用等票据，交款人为关江辉、关鑫等，但没有陈某作为交款人的单据。
陈某就其与**公司之间买卖合同形成时间及履约情况认可**公司的说法，并向法庭提交如下证据：除**公司已经作为证据提交的2007年12月12日所签《协议书》及2007年12月26日**公司为陈某出具的收条之外，提交按揭贷款提前还款明细清单，该清单显示2009年12月1日杜某某按揭贷款账户入账529 704.98元，提前清偿全部贷款本息，还款账户为**公司授权陈龙强现金户。2008年至2009年期间301号房屋物业费、供暖费交费发票，发票显示付款单位为**公司。2010年3月11日，陈某向柏年世豪物业管理有限公司报请装修的审批表及2011年3月物业公司验收表。
二审审理中，二中院要求陈某及**公司向法庭出具2007年支付《协议书》约定的定金及其余购房款的付款凭证及**公司收取上述款项的收款凭证及公司相应账册。陈某未能在法庭要求的时间内提交付款凭证，**公司则称没有收款的账目记载。**公司称陈某将款项直接支付给**公司北京分公司负责人陈龙强个人账户内，但**公司未能提交足以证明其说法的有效证据。
经杜某某汇总，301号房屋首付款、2005年之前的房屋贷款本息及相关税费共计350 740.34元；2005年1月至2009年12月1日期间共偿还贷款本息981 985.52元；2005年至2009年期间发生公共维修基金21 422元，过户契税32 133元。因此，301号房屋成本、税金共计1 386 280.86元。**公司称2007年12月之前其所支付的成本及税金共计770 923.18元，分别为2005年之前的房屋贷款本息及相关税费共计371 983.96元，2005年1月至2007年12月期间贷款本息303 217.22元，2005年至2007年期间物业费、供暖费24 000元，补缴维修基金21 422元，诉讼费、律师费、差旅费50 300元。陈某称2008年1月至2010年1月期间其所交纳的301号房屋成本、税金共计799 168.48元，分别为2008年1月至2009年12月期间归还贷款本息714 089.04元，2008年至2009年期间物业费、供暖费17 946.44元，补缴房屋契税32 133元，房产中介费用35 000元。杜某某与**公司之间就2005年之前的房屋贷款本息及相关税费数额存在差异，**公司在庭审中认可杜某某所计算的数字。杜某某提出物业费、供暖费、诉讼费、律师费、差旅费、房产中介费用并非301号房屋购房成本及税金，**公司和陈某不应将上述费用计入成本及税金，**公司则称物业费、供暖费、诉讼费、律师费、差旅费、房产中介费用系**公司获得301号房屋实际支出的费用，都属于成本及税金。
庭审中，**公司称2007年出售涉案房屋前已通过杜某某的委托代理人张某某告知出售房屋及出售价格事宜，杜某某通过张某某表示放弃购买。为此，**公司申请张某某出庭作证。杜某某则对此否认，称对**公司出售涉案房屋一事不知情。除张某某的证言外，**公司未就该项主张提供其他证据。
另查，2010年杜某某曾将**公司和陈某诉至法院，要求确认双方签订的《存量房屋买卖合同》无效，后杜某某撤回起诉。在该案审理过程中，经杜某某申请，法院委托北京华信房地产评估有限公司对涉案房屋于2010年1月13日的市场价格进行评估。该鉴定机构作出评估报告，认为涉案房屋当时的市场价格为3 101 300元。本案审理过程中，杜某某提交该评估报告作为其主张损失的依据。
法院判决：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二中院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
《关于移交与经济往来结算的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》以及《关于“京城雅居”商品房处置的协议》均系**公司与杜某某自愿签署，其内容应当反映双方的真实意愿。从三份协议的约定来看，双方均有以诉争301号房屋、302号房屋前期已交付的首付款、手续费、税金、已付银行贷款来充抵杜某某欠付**公司款项，由此诉争301号房屋、302号房屋属于**公司的意思表示，同时也约定了杜某某的赎回权及变现后增值利益的获得权。从《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》第四条、《关于“京城雅居”商品房处置的协议》第四条、第五条可以看出，双方约定，如杜某某能够将欠付**公司的款项及2005年1月之后**公司因为诉争301号房屋、302号房屋所实际支出的款项给付**公司，杜某某可以赎回房屋；如果杜某某没有赎回，则诉争301号房屋、302号房屋以正常的市场价出售后，扣除杜某某欠付**公司的款项及**公司额外支付的成本、税金，增值部分由杜某某获得。因此，在上述协议存在并有效的情况下，**公司与杜某某均应依约履行，**公司在实现收回杜某某欠付**公司的款项及**公司额外支付的成本、税金时，亦应当采取前述合同约定的适当方式，以保证杜某某的赎回权及正常的增值利益获得权。**公司未通知杜某某即将诉争301号房屋、302号房屋另售他人，导致杜某某丧失赎回诉争301号房屋、302号房屋的权利和机会。而且**公司的销售价格并非二手房交易市场的正常交易价格，仅仅是**公司自行计算的成本及税金，杜某某更无法依据**公司与下一手买受人之间的买卖价格来主张其增值利益。因此，杜某某以**公司违反合同约定，侵害其合同权利为依据，起诉要求**公司赔偿其损失，理由正当，原审法院支持其赔偿主张正确，二中院予以维持。**公司否认其在前述三份合同自认的事实及合同义务，进而否认杜某某的合同权利，没有合同依据，二中院不予支持。
关于赔偿数额，应当等同于或与杜某某基于合同履行可以得到的利益相近。**公司与陈某均认可双方之间的买卖价格并非诉争房屋的市场交易价格，而是**公司以己方计算的成本价出让的价格。因此，在判断杜某某可以获得的增值利益时，**公司与陈某的合同价并没有参考价值。从现有情况来看，**公司于2010年初将诉争房屋所有权转移给陈某，此时杜某某丧失赎回权，也丧失了正常增值利益的获得权，原审法院以诉争房屋在此时的市场价值为参考点，确定赔偿数额，处理妥当。至于以另一案件的评估报告作为2010年初诉争房屋市场价的参考值一节，另一案件与本案系相同情况不同诉请，且评估报告是由经法定程序选定、有评估资质的评估单位作出，杜某某将该评估报告作为其证据，来证明其损失数额，该证据具有证据效力。**公司对于评估报告的内容没有提出异议，仅认为不能在其他案件中使用；也没有提出2010年初诉争房屋市场价值明显低于评估报告所确定的价格的反证，故原审法院采信杜某某的证据，以评估报告确定的价格来参酌杜某某的损失，并无不当。**公司该项上诉理由，二中院不予采信。关于**公司所支付的成本、税金，应当理解为**公司为获得房屋所有权或取得杜某某欠付其的欠款而实际支出的费用，包括购房款、贷款本息、契税、公共维修基金、签约办证等的手续费，但不包括因**公司使用诉争房屋而发生的费用及其他费用。
综上，原审法院酌情确定**公司赔偿杜某某170万元，依据充分，二中院予以维持。上诉人**公司上诉请求依据不足，二中院不予支持。

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