【律师说法】深圳二手房买卖纠纷经典案例

案情简介
买方付某经中介公司居间介绍，欲购买卖方熊某所有的位于南山区纯水岸的房屋。经三方达成口头一致后，买方于2007年3月25日在中介拟好并盖章的《房屋买卖合同》上签字，其后，中介公司职员刘某携带该合同文本，于当天晚上飞往卖方出差办公的天津，要求卖方签署合同。卖方在阅读合同重要条款（总价款为560万元，首期款为370万元等）后，要求将中介公司已经填写的交房时间（2007年6月30日）改为2007年7月30日，刘某随即电询买方，买方表示同意，然后刘某在原来填写处作了修改并得到卖方对此的签字确认。
卖方在合同上签字后，刘某随即携带三份合同文本回到深圳。2007年3月27日，中介公司将合同文本一份交给卖方母亲。卖方母亲发现首期款已被更改为137万元，并立即告知卖方，其后，卖方还得知买方为中介公司职员，认为买方和中介公司故意隐瞒真实情况，心存欺诈，便无意履行被修改的合同。
2007年4月9日，买方和中介公司向卖方发出书面通知函，称买方早已于签署合同当天按照合同约定支付了定金，要求卖方按照合同要求的时间去指定银行办理资金监管手续，否则将根据合同申请仲裁，由卖方承担相关法律责任。
卖方向本律师咨询，经初步了解案情，本律师向卖方提出如下方案：
1、向买方和中介公司作出书面回复，称卖方认为合同尚存在重大问题，需要等待该问题解决后方能履行合同。如此，既赢得了时间，也不会落下不履行合同的把柄，为更加充分了解案情创造了机会。
2、基于合同是在双方分处两地先后签署、双方均无证据证明合同签署时间的先后以及在天津签署后，卖方并未持有一份合同的事实，可以主张事实如：中介填写合同内容，然后前往天津交卖方签署，再带回深圳交买方签署。
如此，买方单方对首期款更改的行为，构成了新要约，因此，合同尚未成立。此时，卖方享有不履行卖房义务的权利，更毋庸谈卖方违约的责任问题。
虽然如此，本律师仍然告知卖方，这种方案的成功率只有51%。因为从合同文本的记载来看，卖方不履行卖房义务将构成严重违约。但是卖方认为即便如此，他仍然想试一试，且这种方案相比较而言是最佳方案。因此，决定委托本律师代理应诉。
操作思路
基于本案的案情，如果不主张合同尚未成立，将难以避免双倍返还定金的法律责任。但要证明合同尚未成立，将必须证明：（1）合同签署地点分别为深圳和天津；（2）卖方在天津签署合同时，合同中尚有重要条款尚未达成；（3）买方单方对合同重要条款的设定和修改，未经得卖方同意。如此，方能证明合同不成立。
在上述要求下，第（1）项事实证明起来并不困难；第（2）项事实，需要对方证人证言予以支持，这一点尤其困难；第（3）项事实实际上是基于第（2）项事实而产生的。因此，第（2）项事实的证明就成为本案胜负的关键，为了获取第（2）项事实所要求的证人证言，必须提出我方认为是事实真相的合同签署时间和顺序，从而将买方诱入证明自己合同签署时间和顺序的陷阱中来。后来的庭审和裁决证明这种操作思路是很正确的。
庭审焦点
1、合同签署的时间和先后顺序；2、首期款更改的时间；3、首期款对卖方是否具有重要性。
焦点1 对于焦点1中的合同签署地点，我方举出了大量有关卖方当时在天津的证据（如高速公路费发票、招商银行异地消费记录等），对方对此并未否认，仲裁庭采纳了合同签署地点在深圳和天津两地的观点。