房产登记在夫妻一方名下 购买此类二手房需谨慎
发布日期:2015-05-05 作者:110网律师
2013年6月,廖近(化名)与周玉(化名)签订二手房买卖合同,约定周玉将登记在其名下的一套房屋卖给廖凯。廖近在确认了房产证登记的只有周玉一个人名字后,便向周玉支付了购房款,双方商定过几天就去房管局过户。但在当天晚上,廖近接到一个电话后,顿时傻了眼,周玉的丈夫王某不同意出售该房屋。
之后,廖近坚持要求周玉过户,而周玉以丈夫不同意为由拒绝过户。无奈之下,廖近一致诉状将周玉夫妇诉至法院。
巴南法院经审理认为,廖近与周玉签订的二手房买卖合同虽有效,但因房屋产权尚未转移登记至廖近名下,仍不符合善意取得的条件,在王某已明确表示拒绝出售房屋的情况下,廖近过户的请求已无法实现。
在法院向廖近释明其可变更诉讼请求的情况下,廖仍坚持其原来的诉讼请求,拒绝作出变更,法院遂驳回廖近要求过户的诉讼请求。廖近不服提起上诉,在二审法院的主持下,廖近与周玉最后达成调解协议,周玉如数退还了已收的购房款并赔偿了损失。
法官说法:
承办法官解释,按照《婚姻法》的规定,在婚姻关系存续期间购买的房产,如无特殊约定,应当认定为夫妻共同所有,即不论登记为一人还是二人所有,均应认定为夫妻共同财产。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。”之规定,第三人善意取得必须具备三个要件:善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续。缺乏三个要件的任何一个,均不构成善意取得,应按无权处分处理。
本案中,如果周玉已单方将房屋过户给廖近,善意取得就完成了,丈夫王某亦无权追回。但只要还没有过户,丈夫王某不同意出售房屋这一夫妻共同财产,廖近就无法如愿。
承办法官建议,随着房地产市场的回暖,部分二手房卖家对房价上涨的预期提高,难免心生悔意。因此,在购买二手房时,卖家除了审查房产证登记信息以外,不妨多问卖家一句“你结婚没?”,以免遭受不必要的损失。
来源:巴南法院
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