房屋买卖合同纠纷判决继续履行合同卖方支付违约金

发布日期：2015-07-23 作者：吴丁亚律师

吕某诉称，2013年10月4日，我和马某在北京某房地产经纪有限公司居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，李某是马某的委托代理人。双方合同约定由我购买马某位于北京市某区112号房屋。合同签订后，我依约支付了房屋首付款，马某于2013年10月10日向我交付了房屋钥匙。后我安排装修队伍对房屋进行装修，准备春节前入住，但在2013年11月30日，案外人张某找来，声称李某已将此房屋出售给她。我被迫停止装修，并找到中介公司和李某了解核实情况。后李某承诺此房没有出售给他人，并给我写下《承诺书》，承诺为马某履行合同提供连带担保责任。后在我交清尾款要求办理过户时才得知，案外人张某已因房屋买卖纠纷申请法院将房屋查封。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、马某、李某连带支付违约金30万元；2、李某支付额外补偿63.3万元；3、由马某、李某承担本案诉讼费用。
被告辩称
马某辩称，我不同意支付违约金，理由在于双方房屋买卖合同约定在合同签订之日起90日内办理过户手续，即最迟在2014年1月2日，而在2013年12月9日，双方第一次办理过户手续未果后，经李某协调，阻碍房屋产权过户的情形已在2013年12月30日消除，且法院在2014年1月3日作出了解除保全的司法裁定。另外，在2014年1月2日前后，我和李某多次通知吕某办理房屋过户手续，但均遭到吕某拒绝。因此，我没有违约行为，不应承担违约责任。另外，为了维护我的合法权益，我提出反诉，要求判令：1、继续履行合同，办理房产转移手续，吕某按中国人民银行同期存款利率向我赔偿未付款380万元自2014年1月3日起至实际给付之日止的利息损失；2、变更合同条款，即吕某在30日内办理银行批贷手续，待银行出具批贷函后1个月内办理过户手续并向我支付剩余购房款150万元，若吕某无法完成银行贷款，吕某应当自筹资金一次性向我支付150万元；3、由吕某承担反诉费用。
李某辩称，我不同意支付额外补偿，理由是我确实给吕某出具了承诺，但根据承诺的内容，我支付的额外补偿的前提条件是因涉案房屋出售给第三人导致吕某不能按时取得房产证，而实际上，涉案房屋虽然因案外人申请查封而出现不能过户的情形，但经我协调，我和案外人于2013年12月30日达成了和解，涉案房屋在2014年1月3日后已完全可以过户，但虽经我多次通知吕某办理涉案房屋过户事宜，吕某均予以拒绝，故我不应承担担保责任。
吕某针对马某的反诉请求辩称，我同意继续履行双方合同，但因为马某存在违约行为，其应当向我支付违约金，故若其不向我先行支付违约金，双方的合同便不具备继续履行的条件。关于利息主张，因我已按照合同约定履行了付款义务，我不存在违约行为，故马某的利息主张没有法律依据。关于变更合同条款，如前所述，合同履行条件没有发生根本性变化，现马某单方要求变更合同条款，对我作为守约方来说是不公平的，且现我还可以申请银行贷款，故我认为还应当按照原合同约定履行购房尾款给付义务。
本院查明
经审理查明，2013年10月4日，吕某（买受方）与马某（出售方）经北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：吕某购买马某名下位于北京市某区112号房屋（以下简称112号房屋），成交价为633万元；买受方向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为150万元，买受方因自身原因未获得银行批准的，买受方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受方自行负担；双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同签订之后，因买卖双方产生了需要延长向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记时间的，应当签订书面的补充协议；双方未能在本合同签订之日起90日内申请办理房屋权属转移登记而取得房屋所有权证书的，如因出售方的责任，买受方有权退房。买受方不退房的，自买受方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出售方按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受方实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受方支付。
同日，吕某（乙方）、马某（甲方）、某公司（丙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定：甲方同意将112号房屋出售给乙方；经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金。经甲乙双方友好协商，甲乙双方于2013年10月4日签署的房屋买卖合同，乙方购买甲方房产付款方式为商业贷款。甲方净得房价款为633万元，乙方承担交易过程中产生的税费及丙方服务佣金。同时乙方于签约当天支付甲方购房定金10万元。乙方第二笔首付150万元于10月8日支付甲方，乙方在交钥匙当天支付甲方第三笔首付100万元，最迟交接日期2013年11月15日，乙方除贷款部分以外的剩余购房款最迟于2013年12月10日支付甲方。
2013年10月10日，吕某（乙方）、马某（甲方）、某公司（丙方）又签订《补充协议》（以下简称《补充协议二》），对双方的入住等事宜进行了约定。
合同签订后，吕某分别于2013年10月4日和2013年10月10日向马某支付购房款160万元和100万元。2013年10月23日，吕某（乙方）、马某（甲方）和北京市某区房屋管理局（丙方）签订《存量房自有交易资金划转协议》（以下简称《划转协议》），设立自有交易资金监管账户。2013年12月9日，吕某向该自有交易资金监管账户中汇入230万元，该笔款项中含有马某自有资金7万元。另，吕某经向中国建设银行申请，获批个人住房贷款150万元，但该贷款申请因超过有效期已自动失效。
庭审中，吕某主张在合同履行过程中，双方约定于2013年12月9日办理112号房屋过户事宜，双方以实际行为对合同约定的过户时间进行了变更，但当天因112号房屋被查封而未完成过户手续，且112号房屋被查封系马某将112号房屋一房二卖所致，故马某的行为构成违约，应当按照合同约定承担合同金额10%的违约金，但实际只主张30万元。马某对此不予认可，主张双方合同约定在签订合同后90日内过户，即最迟过户时间为2014年1月2日，而双方于2013年12月9日办理112号房屋过户事宜并未系对合同约定的过户时间的变更，而是实际履行合同，故在当天虽未完成过户手续，但不构成违约，且其亦不存在一房二卖行为，当时要出售给吕某的房屋并非112号房屋，而是登记在李某名下的另一套房屋，而112号房屋在尚未取得产权证时确与案外人张某签订了房屋买卖合同，后因吕某看中了112号房屋，便将112号房屋实际出售给吕某，但未与张某协商处理，后张某发现112号房屋正在装修后诉至法院，并申请查封了112号房屋，但此事经李某协调后，与张某达成了一致意见，张某撤回了起诉并于2014年1月3日解除了对112号房屋的查封，但此后在2013年12月31日、2014年1月3日、2014年1月7日等多次通知吕某继续办理112号房屋过户事宜，但吕某均予以拒绝，则即便超过了合同约定最迟过户时间，也仅仅超过了1天，且应适用双方合同有关逾期过户的违约条款约定，即按已付款的日万分之五计算，同时吕某自身也有扩大损失的行为，故吕某主张的违约金仍过高。吕某则表示在2013年12月9日无法过户后，无法知晓112号房屋何时具备过户条件，马某单方催促过户无效，且后来拒绝系因已提起本次诉讼。经查，案外人张某于2013年12月4日诉至法院，要求马某、李某交付112号房屋并办理过户手续，同时申请法院查封112号房屋，后本院于2013年12月9日裁定查封112号房屋，后张某于2013年12月30日向本院申请撤诉，本院于2014年1月3日裁定解除对112号房屋的查封。
另庭审中，吕某主张因马某违约行为导致其实际损失，主要表现为至今无法入住、装修停顿、无法出售自有房屋、逾期归还购房借款导致利息增加，并就其主张向本院提交了：1、北京某装饰工程有限公司于2014年1月25日向吕某出具的《关于装修工程停工问题的函》，主要内容为：“你因故于2013年12月1日通知我公司暂停施工，已经停工55天，……停工造成我公司损失人工费110000元，……损失定金7000元，两项损失合计117000元，该损失应当由你承担。”；2、北京某装饰工程有限公司（乙方）于2014年2月28日与吕某（甲方）签订的《复工协议》，主要内容为：“因停工造成乙方损失人工费110000元，定金7000元，经协商两项损失甲方承担86000元，该款项在乙方按期完工，验收合格后一次性给付”；3、吕某与卫某、黄某等人的《借款协议》、银行账户明细单，其中《借款协议》中载明吕某需按每月1%支付利息。马某对上述证据的关联性不予认可。
另庭审中，吕某向本院提交李某于2013年12月8日出具的《承诺书》，内容为：“本人李某，我岳父马某，112号房屋已出售给吕某，我受岳父委托办理相关事宜。我承诺愿意为我岳父马某履行合同提供连带责任担保，并用我名下的位于北京市某区602号房屋为我岳父马某违约责任承担担保责任。如果112号房屋已经出售给第三人，导致吕某不能按时取得房产证，本人愿意支付总房款的10%作为额外补偿。”吕某据此要求李某承担连带违约责任并支付额外补偿。李某对该《承诺书》的真实性予以认可，但主张其已协调处理完毕案外人张某对112号房屋主吕某利事宜，能够保证吕某取得112号房屋的产权证，故支付额外补偿的承诺条件不成就。
另庭审中，马某以吕某未按期支付剩余购房款致其利息损失为由要求吕某给付利息。吕某对此不予认可，主张其已按合同约定支付购房款，并获批银行贷款，导致无法实际支付给马某系马某违约所致。马某另主张变更合同条款，要求吕某进行一次批贷手续，批贷不成则一次性自筹资金。吕某对此不予认可，主张其作为守约方，仍应按照合同约定方式支付剩余购房款。庭审中，经双方当事人达成一致意见，双方同意继续履行112号房屋相关买卖合同，并同意若马某需承担违约责任，相应违约金直接自吕某应向马某支付的剩余尾款中扣除。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《承诺书》、《划转协议》、《关于装修工程停工问题的函》、《复工协议》、《借款协议》等证据材料在案佐证。
本院认为
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，吕某与马某签订的《房屋买卖合同》、《补充协议一》、《补充协议二》等均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。现双方均同意继续履行相关合同，本院对此不持异议。
本案的争议焦点之一为违约认定。对此本院认为：首先，根据双方《房屋买卖合同》约定，自合同签订之日起90日内应办理112号房屋的过户手续，即最迟应于2014年1月2日完成112号房屋的过户手续，双方于2013年12月9日办理112号房屋过户手续系实际履行合同行为，并非系对合同有关过户时间约定的变更；第二，根据本案查明的事实，112号房屋于2014年1月3日才解除查封状态，则在此之前，112号房屋并不具备过户条件，而导致112号房屋被查封系马某与案外人存有房产纠纷所致，与吕某无关，故马某未能按照合同约定期间完成112号房屋过户至吕某名下，其行为已构成违约；第三，根据本案查明的事实，吕某已按合同约定向马某支付了相应购房款，亦获得了银行批贷，但如前所述，导致马某无法获得剩余购房款系马某违约所致，吕某不存在违约行为。因此，马某应当承担违约责任，吕某无需承担违约责任。
本案的争议焦点之二为违约金数额认定。对此本院认为：首先，根据双方签订的《补充协议一》，其中明确约定了守约方有权要求违约方承担合同金额的10%的违约金，该条款系对于双方《房屋买卖合同》中有关违约金条款的变更，故有关违约金标准应当按照双方《补充协议一》的相关约定；第二，如前所述，马某虽存有违约行为，但其主观恶意程度、客观违约程度均未达到严重状态，且吕某作为守约方，亦应负有防止损失扩大的义务，即吕某应在双方均同意继续履行买卖合同，且112号房屋在客观上具备过户条件时，应当及时予以过户。因此，现吕某虽已自行酌减违约金，但其主张的违约金仍过高，本院将根据双方合同的实际履行情况、马某的违约程度、吕某的实际损失情况等因素予以适当调整。
本案争议焦点之三为购房尾款支付方式是否需要变更。对此本院认为：首先，双方《房屋买卖合同》已对尾款支付方式作出了明确约定，即吕某需通过贷款方式筹款，且事实上吕某已实际通过建设银行贷款审批，目前仅处于失效状态；第二，合同条款如需变更，应需经双方协商一致，现吕某不同意对尾款支付方式进行变更，双方亦未就此达成一致意见。因此，对于尾款支付方式，仍应按照双方《房屋买卖合同》约定履行。同时，因双方一致同意可将马某应支付的违约金直接自吕某应付尾款中扣除，故本院将根据前述判定的马某所需承担的违约金的数额后对吕某应付的尾款数额直接予以调整。
本案争议焦点之四为连带责任和额外补偿的认定。对此本院认为：首先，根据李某出具的《承诺书》内容，可以确定李某自愿承担连带责任，则其应当就马某的违约行为承担连带违约责任，但考虑到前述已将违约金实际自尾款中予以扣除，故李某实际无需承担连带支付违约金责任；其次，同理，结合《承诺书》内容，可以确认李某支付额外补偿的前提条件为因112号房屋出售给第三人导致吕某无法取得112号房屋的产权证，而如前所述，马某、李某在出现112号房屋因查封而无法过户时，积极采取救济措施，及时消除了112号房屋的过户限制，且现双方合同亦能继续履行，吕某在客观上仍能获取112号房屋的产权证，故本案现有情形尚不符合李某需支付额外补偿的条件。
综上所述，对于吕某有关要求马某承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持；有关要求李某承担连带责任和支付额外补偿的诉讼请求，本院不予支持。对于马某有关要求继续履行合同的反诉请求，本院予以支持；有关要求吕某支付利息损失、变更尾款支付方式的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、吕某与马某继续履行双方于二〇一三年十月四日签署的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》、于二〇一三年十月十日签署的《补充协议》；
二、吕某于本判决生效后三十日内向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币一百五十万元，扣除马某应向吕某支付的违约金人民币十五万元，吕某实际拟贷款金额为人民币一百三十五万元，若吕某因自身原因未获得银行批准的，吕某应继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由吕某自行负担；
三、自吕某获得银行批贷函后七日内，马某协助吕某将北京市某区六〇一号房屋过户至吕某名下，过户所需费用由吕某负担；
四、驳回吕某的其他诉讼请求；
五、驳回马某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万三千一百三十元，由吕某负担九千八百三十元，已交纳；由马某负担三千三百元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费九千一百五十元，由马某负担六百七十五元，已交纳；由吕某负担八千四百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

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