北京地区知名房产律师对一件商品房预售纠纷的解析

 
本文系安居法律服务网首席律师靳双权原创，转载请注明。
为保护当事人隐私，本文当事人姓名均为化名。
 
案件介绍：
2007年7月18日，詹怀仁与某某某房产公司签订 《北京市商品房预售合同》 （以下简称合同），约定某某某房产公司将其开发的位于石景山区的房屋出售给詹怀仁。该房屋为钢筋混凝土结构，建筑层数为3层，其中地上2层，地下1层。预测面积为200平方米，单价为人民币15700元，房屋总价为人民币314万元。
该合同中约定某某某房产公司应当于2009年3月17日前将房屋交付给詹怀仁，并约定逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同另约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，买受人应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续后，由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复完毕。买受人承诺不以工程质量争议为由，而拒绝配合验收房屋。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
2007年9月19日，詹怀仁与某某某房产公司签订了《北京市商品房预售合同》补充协议（以下简称补充协议），该协议约定买受人所购商品房附带可独立使用的花园面积约为144.41平方米，花园面积包括车位、天井、侧花园（过道）和花园分户墙的一半墙厚，及入户台阶部分。附带独立使用部位的具体面积、形状等均以实际交付时的具体情况为准。合同签订后，詹怀仁按约定履行了全部付款义务。
涉案房屋于2009年2月18日取得《住宅工程质量分户验收表》，次日通过建设工程规划验收；同年3月8日完成了竣工验收备案；同年3月17日取得《房屋土地测绘技术报告》，实测面积为195.27平方米。2009年3月5日，某某某房产公司向詹怀仁邮寄《入住通知书》，通知詹怀仁于2009年3月11日至13日办理涉案房屋的入住手续，但邮寄地址与詹怀仁于合同中所留通讯地址不一致。2009年4月初，詹怀仁对该房屋进行了查验，但由于其有质量问题并未收房。2011年9月18日，詹怀仁签署了涉案房屋的商品房交付清单，但其仍未实际办理完毕全部收房手续。
2013年10月31日，詹怀仁起诉至原审法院，诉求法院判令：1.某某某房产公司立即向詹怀仁交付坐落于石景山区牛栏山镇张庄村南住宅楼层的房屋；2.某某某房产公司赔偿詹怀仁逾期交房违约金64万元；3.某某某房产公司赔偿詹怀仁因房屋及花园面积不足的赔偿金60万元。
 
审判结果：
北京市石景山区人民法院经审理后判决：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京某某某房产公司给付原告詹怀仁14042.89元；
二、驳回原告詹怀仁之其他诉讼请求。
一审判决后，詹怀仁不服上诉至二审法院，二审法院经依法审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
 
安居法律服务网首席房地产律师靳双权案件点评：
靳双权律师认为，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
本案中，涉案房屋虽在合同约定的交房日期前具备了交付条件，某某某房产公司按照约定向詹怀仁发送了入住通知，但其在邮寄入住通知时地址有误，故其履约情况存在一定的瑕疵。詹怀仁认可其在2009年4月初收到了入住通知，并于当月对房屋进行了查验，但并未能明确具体的时间，因此法院认定某某某房产公司履行完毕通知义务的时间为2009年4月1日。
其次，詹怀仁主张房屋存在多项质量问题，但根据合同的约定可知这些质量问题属于质量保修的范围，并不能以此作为拒绝接收房屋的依据。因此法院认定某某某房产公司已经将涉案房屋交付给詹怀仁，但某某某房产公司应当给付詹怀仁自2009年3月16日至2009年3月31日的逾期交房违约金。
关于补充协议中约定的花园面积问题，虽协议中写明了花园的具体面积及包含部分，但亦明确约定附带独立使用部位的具体面积、形状等均以实际交付时的具体情况为准。詹怀仁主张前院（涉案房屋北侧）内种有树木及照明设施，但该部分区域并不属于其他业主专用范围，且某某某房产公司庭审中明确该部分属于涉案房屋的花园范围，詹怀仁可以使用，故法院对某某某房产公司的意见予以采信，涉案房屋的花园面积基本符合合同约定，不能以此认定某某某房产公司存在违约，詹怀仁的相关诉讼请求法院未予支持。
综上所述，法院的判决是正确的。