律师点评一起开发商逾期办证导致的房产纠纷案件

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为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。

案件介绍：
2005年7月30日，王璐与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，王璐购买了某房地产开发公司开发建设的北京市朝阳区602号（现已变更为602号）房屋（该房屋实际物理层数为7层）。该房屋建筑面积为106.67平方米，建筑面积单价为1371元，房屋总价款158000元，王璐已经付清了全部购房款。该合同约定某房地产开发公司应该在2005年9月30日前向王璐交付该商品房，该商品房实际于2005年7月30日交付。
而该合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方法处理，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.03%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。诉争房屋至今尚未办理房屋所有权证书。根据法院调查，北京市朝阳区3号楼规划设计为6.5层，某房地产开发公司建设时将3号楼建成7层，并将6层、7层合并登记在3号楼1单元602号房屋名下，3号楼1单元602号房屋登记面积为283.94平方米。
某房地产开发公司在销售时将6层出售给了案外人某某公司，将位于7层的诉争房屋出售给了王璐。某某公司曾于2011年起诉至原审法院要求某房地产开发公司为其办理房屋所有权证书，某房地产开发公司与某某公司在该诉讼中达成调解，某房地产开发公司于2012年5月1日前为某某公司购买的朝阳区602号办理房产证书并开具购房款发票。
2015年3月11日，王璐因房产证一直未能办下来并且和房地产开发商协商未果后将房地产开发商起诉至北京市朝阳区人民法院，要求开发商支付违约金。

审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
北京某房地产开发房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付王璐逾期办理房屋所有权证书的违约金四十七元四角。
一审判决后，王璐不服判决上诉至北京市三中院，经过三中院审理后，法院最终判决：
驳回上诉，维持原判。

商品房买卖纠纷律师靳双权案件点评：
本案是一起因开发商原因无法办理房产证的案件。
本案中，王璐和开发商之间签订的合同系双方当事人真实的意思表示，并且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同系有效合同。本案双方争议的焦点在于王璐能否让开发商就诉争房屋为其办理房产证及违约金如何计算的问题。
本案中，开发商自销售该房屋之后，已经被案外人某某公司起诉至法院要求办理产权证书，而根据法院的生效判决，开发商应当履行自己的合同义务，为某某公司办理房产证。但是，因客观上存在办证不能的情形，遂开发商一直未能为某某公司办理房产证，同时在庭审中开发商亦表示未能履行已经生效的判决。根据生效判决及开发商开具的购房发票等证据，开发商应当为某某公司办理602号房屋的房产证，但是由于开发商在规划时该房屋仅6.5层，但在销售时为7层，而本案原告王璐购买的是7层，根据开发商论述，应当为王璐办理602号房屋的房产证，即将6、7层房屋均登记至602号房屋内，但是，由于有生效判决在前，开发商无法为王璐办理房产证存在客观上的困难。因此，法院对王璐的诉求，未能支持。
既然无法办理房产证，那么只能寻求另一种方式的救济，那么就是双方约定的违约金了。但是，王璐由于在购买房屋时未能合理审查合同，导致合同约定的违约金为购房款的0.03%，即购房款的万分之三，乍一看可能觉得很多，但是，实际上，这和我们之前向各位展示的商品房买卖纠纷买卖合同中约定的违约金计算方式不同，我们之前所提到的是按照购房款的日万分之三计算，而本案中是购房款的万分之三，庭审中王璐要求按日万分之三计算违约金，不存在合同依据，因此，法院对其诉讼请求，未予支持。
因此，房地产律师靳双权作为一位执业多年的律师提醒各位看到本文的当事人，像大额财产交易，如：房屋买卖、赠予、继承等，一定要找一位执业时间长并且经验丰富的房地产律师来帮助规避风险，因为实践中很多当事人因对购房政策、法律、法规的规定不清楚或者不了解，遭受了很多损失。
因此，靳双权律师提醒各位当事人，发生了房产纠纷之后，一定要找到资深的房地产律师帮助维权。