共有房产律师点评一件处置夫妻共有房产被确认无效的案件

发布日期：2015-11-18 作者：靳双权律师

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案情
刘文文的老伴过世两年之后，经朋友介绍与陈成军相识，双方于1987年结婚。陈成军同刘文文一样也是再婚，陈成军有一个女儿一直和前妻生活在一起。刘文文与陈成军再婚后，两人就一直住在陈成军在婚前便承租的一处公房内。1991年，刘文文所在的工作单位将该公有住房收回，同时增配了另一面积较大的公有住房（诉争房屋，下同）给刘文文和陈成军两人居住使用，承租人为刘文文。
刘文文于2004年将诉争房屋购买为产权房，产权人登记在刘文文一人名下。2011年，陈成军向法院提出离婚诉讼，要求与刘文文离婚，并要求诉争房屋归其所有。该案最终以陈成军撤诉结案。在陈成军撤诉前5天，刘文文与陈成军就诉争房屋签订了《北京市房地产买卖合同》，约定刘文文将诉争房屋出售给陈成军，后诉争房屋的产权人登记为陈成军。
2013年8月6日，陈成军因病过世。刘文文在整理陈成军的遗物时发现诉争房屋的产权证不在家里，后经刘文文调查得知，陈成军在过世前已将诉争房屋通过买卖的形式过户给了自己的女儿。后来，刘文文起诉至法院，要求判令陈成军与女儿签订的《北京市房地产买卖合同》无效。
该案庭审中，刘文文提供了一份在离婚诉讼时法院所作的调解笔录，刘文文在该笔录中表示，诉争房屋是陈成军的住房套配来的，办手续时房管所说因是我单位分配的，写我的名字。到2004年办产权证时，是写了我一个人的名字，当时我也不懂，我想去换一个名字也无所谓，都一样的。刘文文认为，自己当时将房屋过户至陈成军名下时，只是为了让陈成军放心。陈成军的女儿称当时2011年的房屋过户至陈成军名下时，刘文文与陈成军签订有书面买卖合同，这可以认定为夫妻财产归一人所有的书面特别约定，刘文文通过过户的行为放弃了对该房屋所享有的权利，故该房屋应为陈成军一个人所有，作为房屋产权人的陈成军当然有权处分其自己所有的财产，陈成军与女儿签订的房地产买卖合同应属有效合同。同时陈成军的女儿承认其父亲将房屋过户至其名下时，陈成军的女儿并未实际支付房款。

判决
法院经审理后判决陈成军与其女儿签订的《北京市房地产买卖合同》无效。

房屋买卖纠纷律师靳双权案件评析
靳双权律师说，根据《中华人民共和国婚姻法》及《婚姻法》的相关司法解释，夫妻婚姻关系存续期间所取得财产除非有特别之约定，否则应当属于夫妻共同所有。
本案中，刘文文在2011年将诉争房屋过户至陈成军名下，仅仅是为了让陈成军放心，权利登记在夫妻任何一方名下都是一样的。关于原告的刘文文这一“让丈夫放心”的观点，可以在双方离婚诉讼的调解笔录中查找到，即在夫妻双方的房屋过户之前，刘文文就有陈述“到2004年办产权证时，是写了我一个人的名字，当时我也不懂，我想去换一个名字也无所谓，都一样的”。这段记载真实的反映了当时情况下刘文文将诉争房屋过户至陈成军一人名下的初衷，即让丈夫放心，而绝非放弃其对共同财产的产权份额。
其次，买卖合同的形式虽为书面，但夫妻之间的财产约定应当是明确的。该买卖合同所记载的内容，对诉争房屋究竟是归属于个人亦或共同财产并无明确之约定，不能仅凭产权过户之后果，而推定刘文文和陈成军之间已达成房屋权利归属于一人的约定。综上所述，诉争房屋仍应归属于刘文文、陈成军的夫妻共同财产，陈成军并不因房屋产权登记在其一人名下而对该房屋享有完全独立的处分权。根据相关法律规定，共有人对共有财产进行处分，应当经其他共有人的同意，现陈成军在未征得其他共有人同意的情况下，擅自以买卖的形式将诉争房屋处分给被告陈成军女儿的行为应属无效。即陈成军与其女儿签订的《北京市房地产买卖合同》理应属于无效合同。

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