以案说法—房屋买卖合同中应注意的事项

发布日期：2016-01-20 作者：110网律师

以案说法—房屋买卖合同纠纷之法律分析
案情介绍：
2013年12月28日，原告周某（买受方）和被告吴某（出售方）签订《房屋买卖合同》，被告吴某将涉案房屋以总价款110万元出售给周某。涉案房屋在卖给原告之前已抵押给银行，被告吴某应在2014年3月1日前办理完成抵押注销手续。原告在签订买卖合同时，向被告吴某支付5万元定金；对于贷款部分，按银行规定划转。双方签订《房屋交易资金自行划转声明》，对于付款程序有详细的补充协议。
同日，原告与被告吴某和被告A公司（居间方）签署《补充协议》，该协议对付款程序、出售方的违约责任等进行了规定。原告与被告A公司另行签订一份《补充协议》，约定原告直接向出被告吴某支付首付款40万元，若房屋无法正常交易，导致违约由被告A公司先行向原告支付40万元。在合同签订当日，原告按约向被告吴某支付定金5万元，该定金为首付款的一部分。向被告A公司支付30400元的中介费。2014年1月12日，原告向被告吴某支付首付款35万元，至此原告向被告吴某共支付40万元。后，被告吴某将涉案房屋交给原告。但被告吴某未按照合同约定办理解除涉案房屋抵押登记的手续，房屋处于抵押状态，致使合同已无法履行。
2015年3月，原告向法院提起诉讼，称被告吴某应按照合同约定于2013年12月28日起60日内办理解押手续，但被告吴某一直没有办理，合同已无法履行，其构成根本违约。请求法院判令解除与被告吴某签订的《房屋买卖合同》和与两被告签订的《补充协议》；被告吴某返还40万元购房首付款，被告A公司对该笔款项承担连带责任，被告吴某赔偿支付的中介费30400元和赔偿违约金22万元。
案件经过:
在该案审理过程中，被告吴某辩称，原告应按照合同约定先向银行申请贷款，若没有获得贷款申请，原告应支付全部购房款。原告在未支付全部房款的情况下才导致合同没有履行完毕，所以其不应承担责任。被告A公司辩称《购房合同》已经生效，原告已经搬至涉案房屋居住。其不应与被告吴某承担连带责任，而且与原告签署的补充协议是业务员在未经公司授权的情况下签署的，该《补充协议》无效。
经一审法院审理查明，被告吴某未按照《购房合同》的约定，办理完成涉案房屋的解除抵押登记手续，已构成根本违约，原告有权解除购房合同和要求赔偿。而且根据合同约定房款的支付须以房屋买卖合同网上签约通过为前提，被告吴某未能按约定办理解除抵押登记手续及提前还贷义务，导致未能办理网签手续，最终造成房屋买卖交易无法顺利进行。所以被告吴某的抗辩缺乏事实及法律依据，不成立。
在《补充协议》中，被告A公司承诺对原告已支付的预付款40万元承担连带责任，虽然该协议是被告A公司的下属门店负责人代表被告A公司与原告签署的，但门店负责人的行为系职务行为，原告有理由相信该门店负责人有权代表被告A公司签署该协议。所以原告有权要求被告A公司对其已预付的购房款40万元承担连带责任。对于被告A公司的抗辩缺乏事实及法律依据，不成立。
对于一审的判决两被告均不服提起上诉，吴某上诉称，未完成网签并非自己的过错，而且吴某对网签和解除抵押登记的先后顺序存在误解，并非其真实意思表示，因此请求二审法院撤销原判，依法改判周某的诉求，周某向我支付剩余房款70万元。被告A公司上诉称其提供的居间服务没有任何过错，门店负责人对我公司的实体权利是无权处分的，我公司对其行为也不予追认。因此请求二审法院撤销原判，依法驳回周某要求我公司退款的诉求。
审判结果：
一审法院认定签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是合同当事人真实意思表示，依法成立并生效。根据约定，被告吴某未按约向涉案房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，没有按约将贷款一次性还清，并且未按约履行解除抵押登记登记手续，被告吴某构成违约，原告有权解除合同。一审法院于2015年8月作出判决，解除原告与被告吴某及被告A公司签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》；被告吴某于判决生效后七日内退还原告购房预付款40万元，被告A公司对该款承担连带给付责任；被告吴某于判决生效后七日内赔偿原告中介费30400元和赔偿违约金11万元；驳回原告的其他诉讼请求。判决后，两被告均不服提起上诉，二审法院经过审理，认为一审法院判决正确，于2015年12月作出判决，驳回上诉，维持原判。
从签订购房合同时起至终审判决的作出，耗费了两年的时间来处理该房屋买卖合同纠纷，最终当事人终于得到了满意的答案。通过这个案子反映出买房是人生中比较重要的一件事情，会花费我们大量的精力、财力的投入，所以大家一定要谨慎对待，买房签合同的时候一定要清楚明确里面的内容，这可都关系到大家的切身利益，要注意条款细节以免损害自身利益。

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