浅议多个房屋承租人的优先购买权

2001年3月A中心将自有的六层工业用房的二、三、四、五、六层租赁给C学校使用，期限至2005年5月止。同年8月A中心又将该工业用房的第一层租赁给李某改作商用营业之用，期限为三年，同时合同中还约定，双方因履行合同所发生的争议均提交某仲裁机构仲裁。2002年A中心因改制需要，于2002年5月及7月在当地相关媒体发布将上述资产整体出让，欲购者可在规定的期限内办理登记手续的公告。期间李某未去登记。随后C学校与A中心订立了房屋买卖合同，并领取了该房的所有产权证。李某得悉后即向某仲裁机构申请仲裁，要求确认申请人对所承租的房产具有优先购买权。
    对于本案如何处理，仲裁庭中存在不同的观点。一种观点认为，房屋承租人优先购买权具有法定性，我国《城市私有房屋管理条例》第11条、《民诉法若干意见》第118条及《合同法》230条均有规定。因此，本案中，仲裁庭应确认李某对其所承租的房屋具有先买权；另一种观点认为：由于该楼系一个整体，因而该标的物可属不可分物，当多个承租人各自提出优先购买权时，出卖人可以根据实际情况决定出售给哪一个先买权人。

    笔者不完全同意上述观点。笔者认为，当所有人出卖已被多个承租人租赁的房屋情况下，各承租人是否具优购买权，应根据具体情况进行确认。当所有人根据各承租人承租使用的状况，分割出售房产时，各承租人依法享有对其所承租的部分房屋享有优先购买权，这在理论和实践上均无异议。但房屋所有人将其所出租的房屋整体出售时，各承租人不得独立的行使优先购买权。

主要理由是：

    一、所有者依法对其所有资产享有占有、使用、收益和处分的权利，当房屋所有人决定出售其享有的一个房产多个房屋或多个房产时，可以根据自己的愿望，选择整体出售或分割出售的方法。我国《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。由此可见，法律规定承租人优先购买权的行使范围，仅涉及承租人承租使用范围内的部分房屋，而该项权力并不能当然的扩展、延伸到房屋出租人的其它房屋，或者形成对房屋出租者全部资产购买权的自然分割。因此，只有当房屋所有人按各承租人承租房屋使用状况，分割出售房屋时，各承租人才依法享有对其所承租的房屋独立行使优先购买权。

    二、根据法律规定和民法理论，优先购买权，是指公民、法人在特定买卖关系中，依法享有在同等条件下，优先于其他人购买出卖人的财产的权利。所谓优先，必须有两个或两个以上的民事主体之间的争夺为前提，但是，两个或两个以上的民事主体在争夺时，必须具有不同类型不同性质的权利，即民事权利具有“竞争”性，如果他们都是基于租赁而产生优先权，则之间不存在优先权。如果承认房屋所有人在整体出售房屋时，每个承租人均有独立的优先购买权，这对每个承租人而言，则形成他们之间的“权利”冲突。因而，房屋所有人将房屋整体出售时，各承租人不能独立的行使优先购买权，在此情形下，只有将全体承租人视为该房产的共同承租人，该承租人才依法享有优先于第三人购买出卖人的财产的权利。

    三、法律规定“同等条件”的目的，在于维护出卖人的利益，限制先买权人的权利滥用，在不侵害房屋所有人利益的基础上，保护承租人的权利。效益优先是出卖人的利益所在，在一般情形下，单一的优先购买权，对出卖人的利益不会受到损害，但是，当所有人出卖多个房产时，而多个承租人又各自提出优先购买权，这必然会使房屋所有人的出卖行为变得复杂，当出卖人为了满足多个优先购买权的情况下，就会因商谈和实施该行为所花费的成本增高，同时也会造成房屋交易的困难，这对出卖人是极为不利的。因此，购买者所提供的一切条件（包括购买方式、价格、付款时间及信誉）应以出卖人的价值判断为主，并适当结合一般人判断加以认定，而不能以先买权人的观念衡量。

    在我国，法律上虽已规定了承租人的优先购买权，但在实践中，对于出卖人选择整体出售房产时，作为其中的部分承租人是否具有独立的优先购买权，存在着不同的认识。对此，笔者建议，国家可在相关的法律条款中明确，“当出租人将多个租赁的房屋一并出售时，应当在出售前的合理期限内通知各承租人，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效”。在保证出卖人利益最大化的前提下，保护承租人的优先购买权。

作者单位：

江苏省南通市仲裁委员会  

江苏省南通市中级人民法院

    

【浏览 次】