从“后端”到“前端” 物业纠纷综合治理的“路”越走越宽

中国法院网讯　　巡回审判进小区、现场解纷听民意、诉前调解在一线，持续推进物业纠纷诉源治理。近日，云南省楚雄市人民法院速裁团队法官走进楚雄某小区，对3起物业纠纷案件进行诉前调解，住建、社区工作人员参与调解，多家物业服务公司负责人到场旁听。这是该院第5次把物业纠纷庭审、调解现场搬到纠纷一线，现场化解矛盾纠纷。

　　今年来，楚雄市法院做深做实能动司法，以“抓前端、治未病”理念持续深化诉源治理，针对物业服务合同纠纷的特点，推进“源头预防、非诉挺前、联动治理、实质化解”为目标的物业纠纷治理新实践，主动融入基层社会治理新格局，取得积极成效。

　　小案不小办 小区里面对面调解

　　近日，某物业公司向楚雄市人民法院起诉3名业主，要求法院判决业主补缴拖欠的物业费共计5140.6元。标的不大，案情也并不复杂，但事关物业服务中的烦心事，群众生活中的揪心事。承办法官决定，走进小区了解各方情况，开展一次面对面的诉前调解。

　　“小区车辆随意停放，垃圾不及时清运，我的电动车也在小区停车棚内消失了……”甲业主认为。

　　“物业本来应该提供良好的服务，但他们对我提的诉求没有及时解决，态度还不好！”乙业主认为。

　　“我们提供了服务，业主就应该履行合同，按时交物业费。”物业公司负责人认为。

　　调解现场，业主和物业公司打开了话匣子，从各自的角度历数自身诉求。法官耐心倾听，认真记录，分别询问并实地查看情况。期间，一名业主身在外地，经法官电话调解，同意即时全额交清物业费，这给各执一词的调解现场带来了些许和谐。

　　小案事不小 “释法+说理”促进多元共治

　　在了解清楚情况后，法官现场解读了民法典中关于物业服务合同的性质，物业公司、业主委员会的权利和义务，从服务优质高效、社区安宁和谐、邻里和睦相处等角度，开展调解工作。

　　负责物业服务监管职能的市住建局物业管理科的同志，对物业公司常见的履职不到位行为作了举例，也对楚雄州物业管理条例作了现场宣讲。社区人员结合平安小区建设，对小区电力安全、消防安全、防火防盗等方面提了许多合理建议。

　　调解现场，州、市工商联邀请了市内多家物业公司负责人旁听调解过程，现场接受一次与物业服务息息相关的法治宣传。

　　“调解中双方提出的诉求，也是我们经常面对的和业主之间的矛盾，旁听案件后，了解相关法律法规和行业监管要求，对于我们今后的工作有很好的指导意义。”旁听物业纠纷调解现场，多年物业公司负责人也议论纷纷。

　　“在司法实践中，一些物业公司因履职不尽责、服务缺位，往往会造成一个小区涉及多起物业纠纷，化解难度大，希望通过现场调解、邀请旁听的方式，起到引导和教育的意义，努力通过法治化的方式引导更多矛盾纠纷化解在诉前。”案件承办法官秦丽如是说。

　　诉讼不是目的，解纷才是实质。2023年以来，楚雄市法院深入分析研判物业服务合同纠纷的主要成因和矛盾症结，向主管部门发出物业纠纷综合治理司法建议，有效促进了全市物业行业规范化管理，全州物业协会组织了业务培训，加大了监管力度，实行了物业服务“红黑榜”制度，物业服务的规范化水平有力明显提高。2024年1至3月，楚雄市人民法院受理物业合同纠纷案件104件，调解71件，调解率68.27%。

　　久久为功方能长治长效，楚雄市法院将持续推进物业纠纷综合治理，既要“抓末端、治已病”，依法审理诉讼到法院的物业纠纷案件，加大调解力度，促进纠纷高效化解；更要“抓前端、治未病”，坚持“党委联动、政府支持、行业监管、联动发力、多元共治”的工作理念，联合工商联形成化解物业纠纷新机制，结合“百名法官进企业”等活动，形成综合治理新格局。