房价在疯涨，卖方要违约，买方怎么办

发布日期：2016-08-03 作者：姚艳艳律师

买方能否主张继续履行购房合同？
双方签订的房屋买卖合同，如满足双方真实意思表示，内容符合法律规定，且未出现法律规定的合同无效情形的，双方均不得擅自变更或者解除。卖方不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。买方可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权，而要求房主继续履行合同，这是合同赋予买方的权利。
特殊情形
根据《物权法》第九十七条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。因此，卖方不享有买卖房屋的独立产权，无法继续履行买卖合同，如果共同共有人或占三分之一以上份额的按份共有人明确表示不愿意继续履行合同，那么合同也就没有继续履行的可能了。
签订购房合同前，买方应严格审查房产的权属信息，确认合同相对人是否为房屋的唯一产权人，如存在其他共有人，应当提出要求，请各共有人到场确认合同条款并签章。如有特殊原因，其他共有人无法到场签订合同的，应出具书面的授权委托书，必要时办理委托公证手续。
买方可以追究卖方哪些违约责任？
签订定金合同后，卖方违约的情形。
由于定金合同自从实际交付定金之日起生效。因此，如买方尚未支付定金，则定金合同尚未生效，卖方不能强制买方支付，如买方经催告仍不履行的，卖方有权解除定金合同。
定金合同生效后，卖方反悔拒绝签订购房合同、进行后续交易的，买方有权向其主张双倍返还定金。
签订房屋买卖合同后，卖方违约的情形。
购房合同自双方签章之日起生效，如卖方出现违约情形，则买方有权依据合同约定，向其主张：
继续履行并根据合同约定支付违约金，或；解除合同并双倍返还定金，或；解除合同，返还定金并根据合同约定支付违约金。
上述违约责任承担方式不足以弥补买方损失的，买方可向卖方主张损害赔偿。

买方在合同签订前，应当注意哪些事项？
确认房屋的权属是否明确，查证房屋是否存在权属纠纷或第三人权利；确认房屋属性、产权年限、户口登记等基本信息；选择具有资质的中介公司，双方达成交易合意后，协助中介向房产交易中心申报备案（锁定）；明确房款支付、过户登记、房屋交付等重要时间节点；

买方可以采取哪些措施保障自身权益？
在房价波动较大的情况下,建议签约时尽量约定较短的履行期限,并约定较高的违约金以提高卖方违约成本,降低其违约的概率。
在合同履行过程中也要及时督促卖方履行合同义务,如果卖方有拖延或推诿的迹象,要及时固定违约的证据,比如向卖方发书面催告通知等。
当确认卖方不履行合同的时候,应及时向法院起诉并申请诉讼财产保全,以保障自己的权益，实现合同目的。

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