无权处分房屋买卖纠纷

发布日期：2016-11-09 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权处分房屋买卖纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
刘艳艳系刘宝国之女，在昌平区有宅院一处。2007年6月4日，洪金源与刘宝国签订《协议书》，约定甲方刘艳艳将其名下的一处宅院出卖给乙方洪金源使用。经甲乙双方协商，由乙方支付15000元给甲方。后立下字据，甲方：代理刘宝国，乙方：洪金源。见证人：李光世、王向青。
2009年，刘艳艳将刘宝国、洪金源起诉至法院，要求确认房屋买卖协议无效。在法庭审理过程中，双方达成调解协议：刘艳艳与洪金源签订的房屋买卖协议无效。
2012年，洪金源将刘艳艳起诉至法院，要求刘艳艳给付房屋重置成新价并赔偿损失。法院审理后认为，刘艳艳并不是合同的相对人，因此作出驳回洪金源的裁定。后洪金源起诉至法院，法院确认房屋买卖协议无效，根据该调解书，刘艳艳与洪金源之间存在房屋买卖合同关系，因此裁定撤销原裁定，指令法院重新审理。后，法院作出判决书，判决刘艳艳在判决生效之日起返还洪金源购房款并赔偿损失共计18万元。刘艳艳再次上诉，法院将案件发回重审。
在洪金源起诉刘艳艳的一审中，洪金源委托评估公司对涉案房屋以及附属物的重置成新价以及宅基地区位补偿价进行评估，经过鉴定涉案房屋即附属物估价5万元。宅基地区位补偿因未能出具涉案宅院的《集体土地建设用地使用证》而未能评估。刘艳艳表示涉案宅院的《集体土地建设使用权证》原件在其手中，但是后来丢失。经法院向村委会等调取，都没有调取到涉案宅院的《集体土地建设用地使用证》或相关登记底卡。村委会在2008年8月4日出具证明，刘艳艳宅院一处。2009年1月23日，主要内容是证明刘艳艳的房屋土地使用证不慎对视。2013年9月9日，土地管理科出具证明，刘艳艳有一处宅基地，在1990年宅基地确权时因为邻里宅基地纠纷未能丈量确权，所以刘艳艳的宅基地没有集体建设用地使用权证。
双方均认可涉案房屋一直在出租，在房屋买卖协议被确认无效前，房租由洪金源收取；在房屋买卖协议被确认无效后，房租由刘艳艳掌管。关于刘艳艳在2009年起诉要求确认刘宝国与洪金源房屋买卖协议无效，调解后确认的原因，刘艳艳表示其对于合同无效的法律效果并不知情，所以在确认了房屋买卖协议无效。而洪金源表示刘艳艳是对该房屋买卖的协议进行了追认。
在法院审理过程中，洪金源以原报告不能准确反映房价等理由申请对房屋及附属物重置成新价及区位补偿价进行重新鉴定，法院依法委托了评估公司评估。后，评估公司出具结果房屋重置成新价43000元，区位补偿价37万元。刘艳艳认为上述鉴定结论评估时点有误，经法院向询问，评估公司称即使时点不一，房屋重置成新价会略高于43000元，区位补偿价不变。

二、法院审理
一审法院经过审理认为刘宝国在没有取得刘艳艳同意、且明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围的情况下与洪金源签订协议书，其无权代理行为是合同无效的主要原因。洪金源明知房屋属于刘艳艳，却未能尽到谨慎的审查义务，仍与刘宝国签订房屋买卖协议书，对于协议无效起次要责任。刘艳艳确认洪金源和刘宝国签订的房屋买卖协议无效情况下，与洪金源达成一致的调解协议，即确认买卖协议无效，刘艳艳应对房屋买卖协议无效的后果承担主要责任，并赔偿洪金源由此造成的损失。洪金源主张其购买房屋是为了自用，但资金不足，所以没有进行添附行为。洪金源作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益已经买受人因房屋、土地现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。鉴于洪金源在购买房屋后并没有实际居住，购买时间不长，没有对房屋进行翻建、装修等，法院参照评估结果、考虑双方过错大小等酌情确定洪金源的损失数额。
一审法院判决后，刘艳艳不服，上诉至二审。二审法院经过审理后维持了原判决。

三、法院判决
一审判决：
1、刘艳艳于判决生效之日起10日内返还洪金源购房款一万三千元；
2、刘艳艳赔偿洪金源各项损失共计十万元，于判决生效之日起10日内付清；
3、驳回洪金源的其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
公民、法人的合法权益受法律保护。
《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。《中华人民共和国物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。买卖宅基地上所建房屋的行为实质造成了房屋之下的宅基地的转让，故买卖农村房屋应依法在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员之间进行。
本案中，涉案房屋的转让发生在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员与非集体经济组织成员之间，故该房屋的转让违反现行法律规定。涉案房屋的转让协议是无效的。在解决涉案房屋转让协议效力的案件中，刘艳艳与洪金源达成了调解协议:刘艳艳与洪金源签订的房屋买卖协议无效。该调解书已经发生了法律效力。现刘艳艳在本案中主张房屋买卖协议无效的过错不在其本人，而是因其父亲刘宝国的过错将房屋卖与洪金源，故承担赔偿责任的主体应当是刘宝国。根据解决涉案房屋买卖协议效力案件中的相关材料，刘艳艳系自愿与洪金源达成的调解协议，其相应的法律后果是刘艳艳认可自己作为该协议的合同主体，承担因该合同无效导致的相应后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同相对性原则，在合同无效的情况下，合同一方主体理应就此向合同相对方承担相应责任。故涉案房屋买卖协议无效的责任主体应当是刘艳艳。刘艳艳、洪金源应当根据各自过错对合同无效的后果承担相应责任。刘艳艳关于应由刘宝国向洪金源承担责任的意见，缺乏法律依据。刘艳艳与刘宝国之间的纠纷可另行解决。
关于赔偿数额的问题。对房屋及其宅基地的评估系对涉案房地产的价值进行评估，不以是否发生拆迁为前提条件。根据一审法院的判决确定的赔偿数额是合理的，法院予以了维持。

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