解某与易某房屋产权纠纷一案

发布日期：2017-02-14 作者：110网律师

  解某与易某房屋产权纠纷一案
案情简介：
   本案中，原告解氏五人主张，解某富私自将父亲房屋出售给被告易某，属于无权处分，且该房屋未办理登记变更，要求确认《房屋买卖合同》无效。现父亲去世，该房屋应当作为遗产由原告解氏五人继承，请求被告易某返还房屋。被告易某提出反诉，要求确认该《房屋买卖合同》有效，且原告解氏五人按《房屋买卖合同》约定承担违约赔偿责任。
争议焦点:
   由原被告的诉求可以看出，本案争议焦点在于该《房屋买卖合同》是否有效;房屋买受人易某是否出于善意购买;该房屋的拆迁补偿权应属谁享有;原告解氏五人是否承担违约赔偿责任。
判决结果：
   法院经审理后认为，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，原告解某富和被告易某签订的房屋买卖合同自签订之日起已发生法律效力，双方虽未办理物权过户登记手续，但并不影响合同的效力。
   根据《物权法》第一百零六条的规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合善意条件的除外；《物权法》解释（一）第十五条又规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本《房屋买卖合同》出让方签字人是房屋所有人的儿子解某富，被告易某通过受让前的实际察看了解，是在相信卖房是经过其父亲同意后才确定购买的，从易某的受让全过程看，其无恶意的表现。并且被告易某与解氏父子是同街邻居，在近七年里从未有人提出过异议，完全有理由相信该房屋买卖的当时，解氏父子不仅都知道而且都是完全同意的。因此被告易某对该房屋是按有效合同取得的且支付了对价，属于合法占有，不存在侵犯原告所有权问题。
根据《民法通则》第72条第2款规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。《【民法通则】贯彻意见》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方反悔的不予支持。被告易某通过合同购买该房屋并且合法占有达7年之久，事实上已经该房屋的所有权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予平等补偿。该房屋的征收人是政府，被拆迁人是易某，因此该房屋的拆迁补偿权应由被告易某享有。
根据原告解某富与被告易某签订的《房屋买卖合同》第二条的约定，违约人要赔偿对方相当于房价100%的违约金。根据《合同法》第一百零七条规定精神，违约赔偿主要针对合同未履行，或者履行的不符合规定，使合同权利人的合同目的无法实现所造成的损失而言。本案中，原告解某富的反悔行为是发生在《房屋买卖合同》全部履行完毕之后，对被告易某先前的接受、占有和使用房屋都没有造成损失。因此，易某的违约赔偿请求没有事实依据。
据此法院作出判决，驳回原告的诉讼请求；该房屋的拆迁补偿权由反诉原告易某享有；驳回反诉原告易某的其他诉讼请求。

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