北京房地产律师为您解答不动产抵押纠纷

发布日期：2017-04-27 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告高强诉称，2007年9月1日，刘砷在原告不知情的情况下，利用假公证书将该房屋过户至自己名下。刘砷于9月2日与西四支行签订个人住房借款合同，西四支行依据抵押条款设立了抵押权登记。2014年7月1日，海淀法院作出了行政判决书，判决撤销北京市住房与城乡建设委员会将房屋所有权人登记为刘柱福的房屋权属登记行为。该房屋已登记至实际所有权人名下，但建行西四支行的48万元抵押权未撤销。二被告恶意串通，擅自在原告房屋上设置抵押，现主张抵押条款无效，故诉至法院，请求判令二被告签订的《个人住房借款合同》中的抵押条款无效。本案诉讼费由二被告共同承担。

二、被告辩称
被告刘砷未出庭应诉，未向法庭提交书面答辩意见。
西四支行辩称，我行与刘砷签订借款合同时已履行审查义务，抵押条款符合法律规定已经办理了抵押权登记，抵押权应合法有效。借款合同签订后，也依约履行了合同义务。后西城区人民法院作出的生效判决书也已确认借款合同有效，原告要求确认借款合同中的抵押条款无效的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回。

三、审理查明
经审理查明，2007年9月2日，刘砷（借款人、抵押人）与西四支行（贷款人）、北京成泰有限公司（保证人）签订《个人住房借款合同》，其中特别签订条款约定刘砷向建行西四支行借款48万元用于购置房屋，售房人为原告，借款期限自2007年9月2日至2022年9月2日。保证人的保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。合同第13条、第37条约定：抵押人为刘砷，抵押物为该房屋，抵押物的评估价值700000元，建筑面积80平方米。抵押人保证对抵押物依法享有所有权或处分权，并保证抵押物不存在任何权属争议，共有人同意并受合同约束；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用；借款人不能按约定还款时，抵押权人以该抵押房屋受偿。2007年9月2日，西四支行向刘砷发放贷款48万元。原告主张刘砷使用伪造的签字，将房屋过户至刘砷名下。现已认定房屋买卖合同无效，并撤销了相应的产权登记，将房屋登记在实际所有权人名下，应认定该房屋上的抵押也无效。西四支行则称借款合同签订时房屋登记在了刘砷名下，银行放款时系经正常审批流程放款并正常办理了房屋抵押权登记，对于抵押权的取得没有过错。西四支行就其主张提供刘柱福贷款审批时留存的个人信贷业务报批材料等，原告对其真实性不予认可。另查明，2007年9月2日，西四支行办理完毕抵押权登记。2011年4月2日，西四支行以借款逾期未偿还为由将被告和保证人诉至西城区人民法院，该院经审理后，依据双方签订的借款合同，判决被告偿还截止至2011年3月2日期间的借款本金420000元及相应利息、罚息。

四、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
驳回原告的全部诉讼请求。

五、北京市房地产律师靳双权点评
本案的争议焦点在于合同中的抵押条款是否有效，被告与西四支行借款合同签订后，西四支行于2007年9月2日办理完毕抵押权登记，取得抵押权。原告称被告使用了伪造其本人的签字，将房屋过户到被告名下，现法院生效判决已认定房屋买卖合同无效，并已经撤销了相应的产权登记，因此房屋上的抵押也该归为无效。，西四支行主张在签订借款合同时尽到了合理的审查义务，对抵押权的取得并不存在故意或者过失，故取得抵押权没有任何过错。对于西四支行取得的抵押权应根据双方的举证和实际情况来认定。在本案中，结合生效裁判文书查明的事实及双方的举证、质证情况，可以认定被告在与西四支行签订借款合同时，持有的房地产估价报告、房屋买卖契约、房屋所有权证以及原所有权人原告夫妇的相应身份、婚姻关系证明等文件，在形式上合法有效。被告委托房地产经纪公司代理贷款事宜并提供阶段性保证，同时西四支行也尽到了审查义务。根据以上证据材料佐证，可以认定西四支行有理由相信该房屋买卖合同真实有效。随后，西四支行的放款行为也符合正常的办理流程。原告所主张的抵押条款无效无法律及事实依据。西四支行支付合理对价，并进行抵押权登记取得抵押权的行为没有过错，不应承担相应的责任。原告要求确认被告与西四支行之间签订的《个人住房借款合同》中的抵押条款无效的诉讼请求，于法无据。对于原告因此而收到的损失，可以通过其他诉讼或手段来救济。被告未出庭应诉，法院缺席判决的行为合法、合理。
综上所述，法院的判决是正确的。

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