房屋买卖合同中显失公平的认定

发布日期：2017-05-03 作者：110网律师

房屋买卖合同中显失公平的认定

　　——汤姆诉吴某房屋买卖合同纠纷案
　　依据：(2012)二中民终字第4783号
　　核心法律问题：显失公平的认定标准
　　案情介绍
　　一、基本案情
　　上诉人（原审被告）：吴某
　　被上诉人（原审原告）：汤姆
　　汤姆是美国公民，长期生活在美国，吴某是中国公民。2004年10月10日，汤姆与北京某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区光华西里某某中心房屋一套，建筑面积116.2平方米，单价为每建筑平方米13 395.7元，总金额1 556 580元。后汤姆委托吴某代为出租该房屋并代办产权证，于2010年9月14日取得所有权证，登记的所有权人为汤姆，实测建筑面积为117.8平方米。
　　2009年9月,汤姆致函吴某：“我正在考虑，另一种可能是卖掉它。”吴某回复：“当前的租赁市场并不乐观……租金在不断减少，很多高级公寓都是闲置的，都在招租。如果你确实急需用钱，卖掉公寓是一个选择，你想卖多少价钱呢？”汤姆回复：“我想卖掉公寓。卖价要保证我自己得到大约200 000美元或更高……你认为我们能达成这样的价格吗？我不能理解价格为什么会下降。我觉得中国的经济发展很好。”吴某回复称：“关于租金，从奥运会开始价格就低了，因为政府严格控制，许多没有正当理由待在北京的外国人都被迫返国，而这些人通常都是温莎这类公寓的潜在租户，加上越来越多新的高级公寓建成，就成了买方市场。今年是中华人民共和国成立60周年，北京的控制比以往更加严格……然而，要卖公寓的话……如果你认为20万美元合适的话，我会向你买下公寓的。”汤姆回复：“如果你觉得可以的话，那我没问题。”
　　2010年10月13日，汤姆致函吴某：“这是我在北京的一个朋友……她很生气，告诉我公寓卖得太便宜了……你是我所知的最诚实的人之一，卖公寓的点子是我想的，不是你出的，并且价格很公道，至少相当于我当时买房时付的价格。但是她说如果售价低于市价很多，那么价格就不公道……她联系了一些经纪人，并告诉我市价在350万到400万人民币之间。”同年10月17日，汤姆致函吴某：“我也了解到公寓的市值在去年高涨，可能涨了60%，到了400万元或更多。”同年10月24日，汤姆致函吴某：“很失望没有收到你的信……如果得不到你的回信，我就会做我必须做的，确保我能获得公寓的价值。”后吴某回复汤姆称：“我原本以为所有美国人都遵守诺言，交易就是交易，另外，如果你保留了我们所有的电子邮件通信，你就会发现我几次告诉你房产现在已经涨了1倍或2倍。”
　　2009年10月11日，吴某就购买上述房屋向汤姆支付4万美元定金。同年12月17日汤姆就涉案房屋出具授权委托书，委托范某代其全权办理以下事宜：“1?办理涉案房屋的房产证的一切手续，包括但不限于税务登记，领取房产证；2?当上述房产具备买卖条件后销售并过户给吴某，中国身份证号码：×××××××××××××，包括但不限于签订房屋买卖合同，完税，过户及与之相关的一切手续……”2010年10月15日，汤姆委托代理人范某与吴某签订了《存量房屋买卖合同》，约定汤姆将涉案房屋出售给吴某，成交价格为人民币132万元，定金人民币26万元，支付日期为2010年9月10日。同日，范某与吴某办理了涉案房屋过户手续，该房屋现登记在吴某名下。
　　2010年11月，因认为其与吴某签订的《存量房屋买卖合同》显失公平，汤姆将吴某诉至法院称：我是美国马萨诸塞州公民，2004年10月10日，我以人民币155万余元的价格购得涉案房屋一套。因为我完全不懂中文，取得房屋后很少在北京居住。后来华出差期间结识吴某，基于对吴某的信任，一直委托吴某在中国代为租赁涉案房产。2009年5月，我在美国突患中风造成偏瘫需要巨额治疗费用，希望通过吴某取得更多的房租收入。同年9月，我通过邮件询问吴某涉案房屋租赁情况，吴某回复声称因举办奥运会和中国60周年国庆，北京加强了外国人口的租房管理，房产租赁市场严重下滑，高档公寓空置率很高，出租市场前景暗淡。我听信了吴某的消息后有意出售涉案房屋，并询问吴某涉案房屋的合适定价。作为一个常年居住北京，了解北京房屋买卖行情的中国公民，吴某从未将北京近年来飞涨的房地产市场行情告知我，反而诱使我提出报价。根据吴某的描述，我误以为中国房屋买卖市场同样低迷，加之急需更多的医疗费用，于是告知吴某涉案房屋售价超过20万美元以上可以考虑出售。吴某随即表示其本人有意购买涉案房屋，并替我找到一名从未谋面的北京居民范某充任我出售房屋的代理人。2010年8月，我来到中国接受针灸治疗期间了解到涉案房屋市场价应在400万元人民币以上。我就告知吴某希望以现市价为参考协商变更合同价款，并约请吴某于10月16日面商价款变更事宜，但吴某刻意回避。事实上，吴某在10月15日单方拟定了总价款仅为132万元人民币的《存量房屋买卖合同》，串通所谓的代理人到房管部门进行网签并办理了过户手续。10月17日，我仍被蒙蔽其中，再次发送电子邮件给吴某，希望双方根据市价协商确定公平的交易价格。直到10月18日，我委托朋友前往涉案房产的物业管理公司查询暖气费交纳情况，方才知悉该房产业主已变更为吴某，吴某恶意利用外国公民对其个人的善意信赖和对北京房地产市场行情的无知，乘人之危，故意隐瞒重大缔约事实，导致我对合同价款产生重大误解，造成涉案合同显失公平。现请求依法撤销我与吴某于2010年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》。
　　吴某辩称：不同意汤姆的诉讼请求。理由：（1）双方签订房屋买卖合同不是在2010年10月15日，实际上早在2009年10月11日汤姆收到吴某4万美金时双方就完成了协商、履行合同事宜，合同就成立了。双方房屋买卖合同的形成过程完全为双方自愿，价格是汤姆提出的，合同文本是汤姆找人制作的，受托人范某虽然是我介绍给汤姆的，但经过汤姆的公证授权确认，且仅代理汤姆办理过户手续，不做其他决定。汤姆所述的欺诈事由不存在，其要求撤销合同的请求不合法。（2）合同形成时间为2009年10月11日，起诉之日已超过了撤销权行使期限1年，所以汤姆的诉讼请求不应得到支持。
　　案件审理中，汤姆申请对涉案房屋的市场价值进行评估，经法院委托，北京康正宏基房地产评估有限公司出具估价报告，确定涉案房屋在2010年10月15日市场价值为4 033 001元。
　　二、法院判决
　　一审法院经审理认为：显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。本案中，汤姆出售给吴某的房屋价格为132万元，而该房屋在2010年10月15日市场价值为4 033 001元，之间相差2 713 001元，吴某主张双方合同形成时间为2009年10月11日，但此一年之间北京市的房地产市场并未出现较大波动，故132万元的价格远远低于正常的市场价值。仅从价格上看，该合同明显违反了等价有偿的原则。因此，该合同是否构成显失公平，主要应考察在合同签订过程中汤姆对于合同售价明显低于市场价值的情况是否知晓，是否存在一方当事人利用优势以及对方缺乏经验的情形。据查明情况来看，汤姆系美国公民，长期在美国生活，其对于涉案房屋的出租管理系委托吴某进行，其对于涉案房屋的相关信息也主要来自于吴某的陈述。从双方邮件往来看，汤姆决定出售房屋的背景认识是租赁市场并不乐观，大量高档公寓建成，房地产市场已成买方市场。其在提出不低于20万美元的售价时明确向吴某询问价格是否合适并对价格下降提出了疑问。而吴某在回复表示愿意以20万美元购买房屋的同时并未向汤姆披露涉案房屋价格的真实情况，而是继续表示房地产市场的不乐观。故吴某于此利用了双方在信息掌握上的不对称，属于利用汤姆对北京房地产市场缺乏了解以及其信息掌握主要来源于吴某介绍的劣势地位，明显违背了合同交易过程中的诚实信用原则，故涉案合同构成显失公平。就吴某主张的汤姆撤销权已超过一年除斥期间问题，汤姆主张撤销的合同签订时间为2010年10月15日，至汤姆起诉之时并未超过一年时间；即使按照吴某主张，合同于2009年10月11日成立，但汤姆知道或应当知道撤销事由的日期亦为2010年10月13日，故除斥期间起算亦不应自2009年10月11日起算，吴某此项抗辩无事实及法律依据，法院不予采纳。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定判决：撤销汤姆与吴某于二○一○年十月十五日就北京市朝阳区光华西里某中心房屋签订的《存量房屋买卖合同》。
　　吴某不服一审判决，提起上诉，请求撤销原判，驳回汤姆的诉讼主张。其上诉理由为：（1）吴某与汤姆达成房屋买卖合意的时间为2009年10月之前，2009年10月11日汤姆收取吴某合同定金之日，应为合同成立。在此时间点之前并无充分证据证明双方合意的价格过分背离当时的市场价格，不应认定显失公平。原审法院审理中仅对2010年10月15日的房屋市场价格进行评估，并未对2009年10月的房屋市场价格进行评估，仅以“此一年之间北京市房地产市场并未出现较大波动”这种主观判断来定案，属于事实认定不清。合意价格是双方的真实意愿，当时汤姆突患重病需要巨额医疗费用，其需要大量资金的愿望迫切，而且汤姆与吴某是很好的朋友，因此吴某购买的价格与市场价持平或稍低，均属正常情况，在没有确凿证据表明合意价格与当时的市场价格差距很大的前提下，应认定合同有效。（2）双方达成协议间隔一年后，涉案房屋快速升值，汤姆希望通过撤销合同的方式获取更大利益，违背了合同交易中的诚信原则，其请求不应得到支持。
　　二审法院经审理认为：汤姆以其与吴某所签涉案房屋买卖显失公平为由主张撤销合同，其诉讼请求应当符合《合同法》第54条可撤销合同的构成要件及第55条撤销权行使期限的规定。
　　以显失公平为由主张撤销合同，该合同应当出现如下情形：第一，当事人之间在给付与对待给付之间失衡或造成利益不平衡。一方以较少的代价获得较大的利益，而另一方要承担更多的义务而享受极少的权利。衡量双方利益是否公平，应从合同订立时的情况加以确定。第二，在订立合同时，一方具有利用优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意。
　　本案中，汤姆与吴某于2009年9月通过电子邮件协商确定的交易价格为20万美元，双方于2010年10月15日所签书面《存量房屋买卖合同》约定的交易价格为人民币132万元，上述价格均不超过汤姆于2004年初始购房时的购房价格。众所周知，自2006年以来，北京市房地产市场出现了两个高速发展的阶段，一个阶段是奥运会之前的阶段，另一个阶段是2009年年初至2010年年初。这两个阶段之后，北京市的商品房交易价格至少高于2004年、2005年的交易价格2倍以上。涉案房产位于朝阳区光华西路，该区域属于北京CBD核心区，地理位置优越，配套设施齐全。对于涉案房屋此种位置优越的房屋，其价格应当涨幅更大。正如汤姆所委托的价格评估单位的评估报告所显示，2010年10月涉案房屋的市场价值已经达到4 033 001元。但汤姆与吴某所议定的交易价格甚至低于汤姆早年购买房屋时的价格。因此，在汤姆与吴某议定交易价格及至此后签订合同时，均呈现交易价格明显低于市场价值的客观状态。吴某虽否认交易价格与当时的市场价格差距大，但未能提供充分的反证足以反驳上述事实，故其该项上诉理由法院不予采信。
　　汤姆系美国国籍，近年来亦未在北京长期生活，缺乏对北京市房地产交易价格判断的经验，其对于涉案房屋的相关信息也主要来自于吴某的陈述。从双方邮件往来看，汤姆决定出售房屋的背景认识是租赁市场并不乐观，大量高档公寓建成，房地产市场已成买方市场。其在提出不低于20万美元的售价时明确向吴某询问价格是否合适并对价格下降提出了疑问。而吴某在回复中表示愿意以20万美元购买房屋，同时并未如实向汤姆披露当时北京市房地产市场价格上涨的真实情况及涉案房屋的真实价值，而是继续表示房地产市场的不乐观。因此，吴某利用汤姆对北京房地产市场缺乏了解及对吴某的信任，而使汤姆难以拒绝对其明显不利的合同价格，其行为存有利用优势与对方订立显失公平合同的故意。
　　基于以上论述，涉案房屋之买卖合同符合《合同法》第54条可撤销合同的构成要件，汤姆作为利益受损方有权主张撤销合同。原审法院认定涉案房屋之买卖合同显失公平，汤姆有权诉请撤销，事实依据及法律依据充分，本院认同原审法院的判断。
　　关于撤销权的行使期限，《合同法》第55条明确规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使。从吴某与汤姆的往来函件可以看出，2010年10月份，汤姆通过其在中国的另外一个朋友了解到中国房地产市场的行情以及涉案房屋的真正价值，同时其本人又亲自到北京了解涉案房屋的市场价值，应当认定此时汤姆才知道涉案房屋的出售价格明显低于市场价值。撤销权的行使期限应当由此时开始计算，至本案起诉时尚未超过一年的除斥期间，因此，汤姆有权提起撤销合同之诉。吴某称汤姆在2009年9月首次议定房屋出售价格时即知道涉案房屋的出售价格明显低于市场价值的事实，并以此时为起点确定撤销权的行使期限，但其并未就其观点举证证明，故法院对其该项上诉理由亦不予采信。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定判决：驳回上诉，维持原判。
　　审判逻辑
　　一、争议焦点
　　显失公平如何认定
　　撤销权行使期限的计算问题
　　二、观点透析
　　民法中对显失公平的规定就像一把“双刃剑”，在审判实践中应审慎认定显失公平，一方面要保护合同的公平正义，另一方面也要避免公权力对意思自治的干涉，避免危害合同自由和交易稳定。
　　（一）合同显失公平的构成要件
　　对于显失公平制度构成要件，我国学者曾经有两种观点：客观说和主客观统一说。（1）客观说认为：只要合同履行后的利益严重失衡，合同结果在客观上导致显失公平，处于劣势的一方当事人便可以取得变更或者撤销合同的请求权。（2）主客观统一说认为：“显失公平的构成要件包括两个方面：一是客观要件，即客观上当事人之间的利益不平衡；二是主观要件，即一方故意利用其优势或另一方的轻率、无经验等订立了显失公平的合同”。
　　王利明、崔健远：《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社1996年版，第284页。
　　“只具有利益悬殊的客观要件，不具有意思表示瑕疵的主观要件的合同，不是法律意义上的显失公平的合同”。
　　隋彭生：《合同法》，法律出版社1997年版，第108页。
　　《民通意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。可见，我国目前采主客观统一说。
　　（二）合同显失公平的认定
　　1.显失公平在客观方面的认定
　　按照《民通意见》第72条的规定，显失公平要达到“双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则”的程度。
　　首先，双方的利益不平衡。利益不平衡要考虑对价的关系。对价是否平等要考虑两方面的内容。一方面要考虑支付的对价是否与市场价大体相等。另一方面要考虑当事人主观上是否愿意接受，即使价格上存在重大差距，当事人出于真实意思表示接受，也不能认定为显失公平。关于利益是否平衡应根据交易的具体情况而认定，特别要考虑供求关系、价格涨落、交易习惯等各种因素。
　　其次，利益不平衡应是严重的。这需要在保持交易的稳定和合同的自由和维护合同的正义以及社会公正之间达到一种平衡。总的原则是这种不平衡的状态已经超过了法律所能允许的限度，一方以很小的代价获得了比正常状态下大得多的利益，而另一方则以比正常状态下付出更大的代价而得到很少的利益，蒙受了巨大的损失。如合同标的价格大大低于或者大大高于市场价值，或者是在合同中规定了过于苛刻的违约责任等。
　　从客观方面来讲，本案的涉案房屋位于北京CBD核心地带，从2004年汤姆买受房屋至双方当事人达成买卖房屋合议之日止，房屋价格翻倍至少两倍以上，但是双方买卖房屋的价格竟低于汤姆2004年买房时的价格，这样的交易价格明显低于市场的对价，从供求关系、价格涨落的客观状态来考虑，房屋交易的对价不仅达到了失衡，而且达到了显著失衡的程度。
　　2.显失公平在主观方面的认定
　　所谓主观要件是指获得高利益的一方当事人在主观上具有利用对方的故意。在法律上之所以要求考虑主观条件，其目的在于保障交易的公平和公正，维护商业道德，保护处于弱者地位的消费者的利益。
　　王利明：《合同法研究》（第1卷），中国人民大学出版社2002年版，第698页。具体来说，主观要件要具有以下的情况：
　　第一，利用优势或利用对方轻率、没有经验。
　　利用优势，是指一方利用经济上的地位，而使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件。例如，大企业利用其优势订立了不公平的标准合同条款，迫使消费者接受。
　　轻率，是指在订约时的马虎或不细心。例如，对合同的价格不作审查和判断，对标的物的性能不进行了解，匆忙地与对方订约。可见，在轻率的情况下受害的一方本身是有过失的。
　　无经验，是指欠缺一般的生活经验或交易经验。欠缺经验仅限于欠缺一般的生活经验或交易经验，不包括欠缺特殊的经验。因为当事人在购买某种特殊的标的物如汽车时，应当适当了解此类标的物的信息。当事人订立合同时应当具备订约的基本知识，不能以这些经验具有特殊性、自己不了解为由而认为合同显失公平。
　　第二，获利方具有故意的主观过错。
　　获利一方故意利用了自己的优势或他方无经验，过于轻率而签订了显失公平的合同。获利方的主观恶意在于：明知自己的优势和条件会对他方的利益产生重大影响，故意诱使他方提出或者接受重大不利的条件；或者明知他方提出、接受不公平条件是出于不知情、无经验，故意维持这种状态并从中获益。
　　从主观方面来讲，汤姆作为不常在中国生活的美国人，其在主观上不可能了解，也无法判断几年来北京房产市场的价格情况，并且吴某利用了汤姆对房产市场价格变化的不知情，并且多次表示房产市场低迷，具有诱使汤姆作出价格显著低于市场价格合同决定的故意，因此在主观上，吴某故意利用了汤姆的无经验，使吴某获得了高利益。
　　综上，本案无论是客观和主观要件都达到了显失公平的标准，因此，本案的《存量房屋买卖合同》应认定为显失公平。
　　（三）因显失公平而行使撤销权的时间
　　既然认定《存量房屋买卖合同》显失公平，那么按照《民法通则》和《合同法》的规定，汤姆享有撤销权。《民法通则》对当事人行使撤销权的期限未作规定。《民通意见》第73条第2款规定：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”然而，《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”对比《合同法》和最高人民法院的司法解释不难发现，两者对当事人行使撤销权的期限规定一致，都是1年；但起算点有根本的区别：司法解释规定撤销权的行使期限“自行为成立时起”计算，而《合同法》规定自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起计算。本案所涉《存量房屋买卖合同》虽然签订于2010年10月，但是吴某主张本案房屋买卖的价格合意是在2009年达成的，本案的起诉时间是2010年11月，因此起算点差异直接决定了汤姆起诉是否在法定的期限之内。应当适用司法解释的规定还是适用《合同法》的规定呢?
　　就本案而言，《存量房屋买卖合同》是一份合同，那么按照《合同法》的规定，汤姆行使撤销权的1年期限自其知道或者应当知道撤销事由之日起计算。也就是说，1年的期限应当自汤姆知道《存量房屋买卖合同》价格显失公平开始计算。汤姆何时才得知《存量房屋买卖合同》内容显失公平?从吴某与汤姆的往来函件可以看出，2010年10月，汤姆通过其在中国的另外一个朋友了解到中国房地产市场的行情以及涉案房屋的真正价值，同时其本人又亲自到北京了解涉案房屋的市场价值，应当认定此时汤姆才知道涉案房屋的出售价格明显低于市场价值。撤销权的行使期限应当由此时开始计算，吴某主张汤姆在2009年9月首次议定房屋出售价格时即知道涉案房屋的出售价格明显低于市场价值的事实，并以此时为起点确定撤销权的行使期限，但其并未就其观点举证证明。因此，法院判定撤销权行使的期限从2010年10月汤姆知道合同价格明显低于市场价时计算，汤姆行使撤销权并未超过一年的除斥期间。

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