房屋买卖合同权利义务的概括承受
发布日期：2017-05-03 作者：110网律师
——李某诉鲁某、韩某房屋买卖合同纠纷案
依据：(2012)二中民终字第04636号
核心法律问题：房屋买卖合同权利义务的概括承受
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：鲁某
上诉人（原审被告）：韩某
被上诉人（原审原告）：李某
被上诉人（原审第三人）：某房地产经纪公司
鲁某系韩某之母。2010年12月17日，李某之姐以李某的名义与鲁某、某房地产经纪公司签订了《居间销售协议》一份，约定李某将其所有的位于北京市通州区某小区房屋（即诉争房屋）以94万元的价格卖与鲁某；鲁某在签订合同后7个工作日内将首付款30万元交付李某；剩余房款10万元整（除贷款部分），鲁某承诺于2011年9月30日之前一次性付给李某等。同日，鲁某支付了定金5000元。2011年1月3日，鲁某通过银行转账的形式向李某之姐支付了36.5万元房款；同日，鲁某向李某出具了欠房款10万元的欠条一张。后因鲁某无法办理银行贷款，双方商议以韩某的名义买房、办理相应贷款等。2011年1月5日，双方去银行办理相关贷款，因可贷款数额出现变化，韩某向李某支付房款2万元；同日，鲁某向李某出具了欠房款5万元的欠条一张。2011年2月22日，李某与韩某签订《存量房屋买卖合同》一份，约定韩某以85万元的价格购买鲁某名下的诉争房屋等。后李某将诉争房屋过户至韩某名下。2011年3月22日，鲁某收到了40万元房款。
李某诉称：2010年12月17日，其与鲁某及某房地产经纪公司签订了《居间销售协议》，合同签订后，其依约将诉争房屋过户给鲁某的女儿韩某，鲁某及韩某先后交付了30万元房款，后在其的催促下交付了部分房款，至今尚欠15万元。某房地产经纪公司在鲁某及韩某仅支付部分房款的情况下将李某提存的房产证交给了鲁某和韩某，致使鲁某和韩某在未交齐全部房款就办理了过户手续。故李某诉请：(1)鲁某和韩某及某房地产经纪公司共同支付其购房款15万元；(2)鲁某和韩某及某房地产经纪公司按同期银行贷款利率四倍的标准支付其购房款利息至偿还全部购房款。
鲁某辩称：该居间服务合同是李某之姐代其签的，应属无效；因鲁某办理不了贷款，后李某将诉争房屋卖给其女儿韩某，这就与其没有关系了；欠条属实，但后来其和李某之间的卖房行为没有履行，欠条就应作废，是因其疏忽才未将作废的欠条收回。韩某于一审诉讼中未出庭应诉及进行答辩。某房地产经纪公司辩称：进行产权登记变更时向房管部门递交的是李某与韩某签订的合同，我公司不是该合同的主体；12月17日的《居间销售协议》约定双方自行交接购房款，李某无权要求我公司承担连带责任；李某在鲁某和韩某未付清房款的情况下，盲目配合韩某办理房屋过户手续，损失是李某自己造成的。
一审诉讼中，鲁某称因其无法办理贷款，故《居间销售协议》并未实际履行，后韩某与李某重新签订了网签合同并办理了过户手续，但其忘记将给李某出具的两张欠条收回了，因此不同意给付剩余房款。李某称确系因鲁某无法办理贷款才与韩某进行的网签和过户，但是计算房款时亦将鲁某之前支付的钱款计算在内了；且1月5日的欠条是在办理银行贷款当日鲁某出具的，此外鲁某后来也是认可欠李某房款15万元的。为证明其主张，鲁某提供录音及通话记录单一份。鲁某虽不认可录音的真实性，但经法庭询问并不申请对录音真实性进行鉴定；某房地产经纪公司听后称录音中的女性即本案鲁某。二审诉讼中，某房地产经纪公司称李某与韩某之间的《存量房屋买卖合同》系网签合同，其中85万元房款的约定是为了让韩某少负担税费而应鲁某和韩某的要求写的。并表示李某与韩某实际履行的购房款应为《居间销售协议》中约定的94万元。鲁某和韩某认可该合同系网签合同，但不认可某房地产经纪公司有关房款约定的陈述。李某认可某房地产经纪公司的陈述。
二、法院判决
一审法院经审理认为：韩某经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利。本案中，鲁某向李某出具的欠条系其真实意思表示，应属合法有效。该款项经李某催要，现鲁某一直拖欠不付不妥，故对李某要求鲁某偿还剩余房款的诉讼请求，法院予以支持。鉴于该欠款为诉争房屋之剩余房款，后诉争房屋过户至韩某名下，结合韩某给付房款的数额，法院认为韩某应对其母亲出具的拖欠李某诉争房屋房款的债务承担还款责任，故对于李某要求韩某给付该欠款的诉讼请求，法院亦予以支持。对于李某要求某房地产经纪公司亦承担还款责任及支付利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于李某主张的利息，因双方仅约定于2011年9月30日前付清10万元，故李某可主张该10万元的逾期还款利息，对于李某诉讼请求中过高部分，法院不予支持。关于鲁某所述的系李某之姐代替李某签订的《居间销售协议》故该合同无效的辩解意见，因李某现认可其姐的代理行为并向法院出具了其委托其姐出售诉争房屋的委托手续，且鲁某曾于2011年1月3日向李某之姐支付36.5万元房款，故法院对该项辩解意见不予采信。对于鲁某所述的其签订的《居间销售协议》并未履行故其向李某出具的欠条应作废的辩解意见，因鲁某曾于其女韩某在办理诉争房屋买卖的银行贷款当日向李某出具了5万元的欠条，且其与韩某总计仅向李某支付了79万元房款，故法院对该项辩解意见仍不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定判决如下：一、鲁某、韩某给付李某剩余房款十五万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、鲁某、韩某于判决生效之日起七日内以十万元为基准，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，给付李某十万元欠款之逾期利息（自二○一一年十月一日起至鲁某、韩某实际给付之日止）；三、驳回李某的诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，鲁某和韩某均不服，向二审法院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回李某原审全部诉讼请求。其二人主要上诉理由为：鲁某与李某之姐签订的《居间销售协议》是无效的，该房屋已另卖予韩某，因此李某不具备居间合同的主体资格，鲁某出具的欠条也应属无效；韩某与李某之间签订的《存量房屋买卖合同》系合法有效，且已实际履行完毕；韩某没有义务就鲁某出具的欠条承担任何责任。李某、某房地产经纪公司均同意原审判决。
二审法院经审理认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，《居间销售协议》系李某之姐代李某签订的，但李某对其姐的代理行为表示认可，并向法院出具了委托其姐出售诉争房屋的手续，鲁某曾于2011年1月3日向李某之姐支付36.5万元房款，因此，李某姐妹二人在诉争房屋买卖交易中系代理与被代理的关系，李某之姐代理李某签订《居间销售协议》之相应法律后果应由李某承担。上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之相关规定，合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。
根据已查明的事实，在《居间销售协议》实际履行过程中，因鲁某无法办理贷款，故其让女儿韩某购买诉争房屋，概括承受鲁某在《居间销售协议》项下的全部权利、义务。上述行为亦得到了李某和某房地产经纪公司的认可，故该合同中有关房屋买卖关系之约定效力应及于韩某。虽然鲁某和韩某于诉讼中一直主张韩某为独立的民事主体，决定让韩某购买诉争房屋后《居间销售协议》就应终止，所以韩某取得诉争房屋应支付的购房款应以《存量房屋买卖合同》中约定的85万元为准。就此，李某称与韩某签订《存量房屋买卖合同》是为解决鲁某办不下贷款的问题，尽力促成交易，但《存量房屋买卖合同》中约定的购房款85万元是为了让韩某和鲁某母女少缴纳税费而应其二人要求写的，双方实际履行的购房款数额仍是《居间销售协议》中约定的94万元，且计算韩某已付购房款也是将之前鲁某付款和出具的欠条一并计算的。某房地产经纪公司作为诉争房屋买卖交易的居间服务方亦作出了与李某相同之陈述。二审法院认为结合韩某取得诉争房屋产权的付款情况，韩某是认可将鲁某已付购房款计算在其应付款之内的，目前鲁某已付购房款数额和以韩某名义支付的购房款数额，及鲁某给李某先后出具的两张欠条数额，三者之和是94万元。而鲁某第二张欠条的出具时间是在韩某作为购房主体并开始付款时，因此，鲁某和韩某的付款情况亦能呼应双方之间就购买诉争房屋的主体承继关系。韩某若仅主张将鲁某已付款计算在其付款之内，而对鲁某出具的欠条不予承认，这样的主张不仅缺乏逻辑性及事实依据，亦有违诚实信用的原则。故对鲁某和韩某所持实际履行的购房款是85万元之主张不予采信。现诉争房屋已实际过户至韩某名下，韩某应依据94万元房价总额履行给付购房款之义务。
2011年1月5日，韩某以其名义办理贷款并支付2万元购房款时，鲁某仍以自己名义向李某出具欠条，鲁某先后两次出具的欠条系其真实意思表示，应属合法有效。该欠条所代表的相应付款责任，鲁某亦应予以承担，故其所持不应一并负担偿还15万元购房款之责任的上诉主张，缺乏相应依据，二审法院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
涉案《居间销售协议》在实际履行过程中因鲁某无法办理贷款，各方协商让其女韩某购买诉争房屋，概括承受鲁某在《居间销售协议》项下的全部权利、义务，韩某亦通过行为表示同意，韩某是否已取代其母在《居间销售协议》中的全部权利、义务系审理重点。
《居间销售协议》中关于诉争房屋买卖内容的相应约定，对合同各方主体产生约束力，合同各方主体亦应依约行使权利、履行义务。
鲁某与韩某就购买诉争房屋的付款或出具欠条行为具有承继性，亦是认定本案是否存在合同概括承受及第三人履行债务行为的事实依据。
二、观点透析
（一）通过认定韩某概括承受了其母鲁某在《居间销售协议》中的相应权利、义务，依法确认《居间销售协议》的履约主体
概括承受又称概括转让，是指合同一方当事人将自己在合同中的权利义务一并转让。我国《合同法》第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”合同概括承受可分为意定概括承受和法定概括承受。意定概括承受是基于转让人和受让人之间的转让合同产生的，转让人与受让人就转让达成了合意。该合意还应当取得合同原相对方同意才能产生概括转让合同权利、义务之效力。法定概括承受主要是因当事人的分立与合并产生，在此不再累述。笔者认为，这里提到的概括承受的合意不仅指书面约定，亦应包括口头约定。
本案中，因鲁某办理不下购买诉争房屋的贷款，原《居间销售协议》各方均同意由鲁某之女韩某代替其履行上述协议，后李某将诉争房屋过户至韩某名下。鲁某和韩某于诉讼中主张应按韩某与李某网签的《存量房屋买卖合同》中约定的购房款85万元支付剩余购房款，但李某和某房地产经纪公司均表示《存量房屋买卖合同》中约定的购房款85万元是为了让鲁某和韩某母女少缴纳税费而应该二人要求写的，双方实际履行的购房款数额仍是《居间销售协议》中约定的94万元。通过审查韩某和鲁某就购买诉争房屋的付款情况，韩某在计算已付购房款时将之前鲁某付款和出具的欠条一并计算在内，且鲁某已付购房款数额和以韩某名义支付的购房款数额，及鲁某给李某先后出具的两张欠条数额，三者之和是94万元，而鲁某第二张欠条出具的时间是在韩某作为购房主体并开始办理贷款时，因此，鲁某和韩某的付款情况能呼应双方之间就购买诉争房屋的主体承继关系。涉案《居间销售协议》在实际履行中，因鲁某无法办理贷款，各方协商并经韩某同意，韩某继续购买诉争房屋，概括承受鲁某在《居间销售协议》项下的全部权利、义务。且韩某就《居间销售协议》中权利义务的概括承受不具有选择性，其不应拒绝履行其中关于购房价款的约定。
（二）第三人同意履行债务
我国《合同法》第65条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。 由第三人履行，是第三人代替合同债务人向债权人履行，并不是第三人成为合同的当事人，所以第三人履行债务，不是债务的转移，不发生合同主体的变化。本案中，鲁某将其在《居间销售协议》之权利、义务概括转让给其女儿韩某之后，还继续就履行购房款向李某出具欠条，诉争房屋买卖各方当事人在共同计算韩某已付款时亦将鲁某向李某签署的欠条金额计算在内，因此，鲁某就购买诉争房屋向出卖人出具的收条，可视为其作为涉案合同第三人承诺代韩某履行债务，《居间销售协议》各方当事人亦表示认可，故鲁某应在签署欠条款项的范围内对李某承担还款义务。需要说明的是鲁某的承诺并不能取代韩某作为合同主体的相应义务。
（三）《居间销售协议》签约系出卖人、买受人及某房地产经纪公司，该协议中有关房屋买卖内容的约定对出卖人、买受人亦具有约束力
因韩某已概括承受了其母鲁某在《居间销售协议》项下的权利、义务，故李某有权依据该合同向韩某主张相应的付款义务。
（四）韩某与李某在《存量房屋买卖合同》（网签合同）中约定房屋价格为85万元，对网签合同价款约定应如何理解与适用
《存量房屋买卖合同》（网签合同）中价款约定确实低于《居间销售协议》中相应约定，就网签合同价款形成背景李某解释是为了让鲁某和韩某母女少缴纳税费而应该二人要求写的，双方实际履行的购房款数额仍是《居间销售协议》中约定的94万元，且计算韩某已付购房款也是将之前鲁某付款和出具的欠条一并计算的。某房地产经纪公司作为诉争房屋买卖交易的居间服务方亦作出了与李某相同之陈述。对此，笔者认为，结合鲁某在签订《居间销售协议》后的付款情况，及韩某为取得诉争房屋产权的付款情况，及鲁某给李某先后出具的两张欠条数额，特别是其中一笔欠条是在购房主体变更为韩某，且韩某已开始履行付款义务后鲁某仍以自己名义出具的，上述款项之和是94万元，因此，双方就诉争房屋买卖实际履行的付款价格应为94万元。韩某若仅主张将鲁某已付款计算在其付款之内，而对鲁某出具的欠条不予承认，这样的主张不仅缺乏逻辑性及事实依据，亦有违诚实信用的原则。需要说明的是，在二手房交易过程中经常会存在购房人为少缴纳过户税费而要求在网签合同中写低成交价格的情况，多数出卖人亦同意配合，因此出现了网签合同中有关房屋价格约定与双方之前签订的房屋买卖合同或者补充协议中关于房屋价格的约定不一致的情形，就此，要通过证据的审查判断双方真实意思表示，以确定双方实际履行的合同，进而依据实际履行的合同判断是否存在付款迟延等违约行为。
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