房屋买卖合同确认无效后的缔约过失责任

发布日期：2017-05-04 作者：110网律师

房屋买卖合同确认无效后的缔约过失责任

　　——刘某诉战某房屋买卖合同纠纷案
　　依据:（2011）二中民终字第16093号
　　核心法律问题：缔约过失责任
　　案情介绍
　　一、基本案情
　　上诉人（原审原告）：刘某
　　被上诉人（原审被告）：战某
　　2007年3月，刘某与战某签订合同，约定由战某将北京市朝阳区十里堡甲3号×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）售给刘某，售价52万元,定金22万元，战某最迟于2007年7月1日将该房交于刘某。签约当日，刘某向战某支付了定金22万元。2007年10月，刘某向战某又支付了房款8万元。2008年5月，刘某再次向战某支付房款5万元，战某承诺最迟于2008年6月5日与刘某就涉案房屋办理过户手续。2009年，战某分次汇给刘某34万元。此后，刘某又汇给战某19万元，战某随即汇还给刘某20万元。
　　另，涉案房屋的所有权人为关某，关某系战某父亲战某某之妻。2007年4月，关某与战某某曾以公证书形式委托战某出售北京市朝阳区十里堡甲3号×号楼×号房屋，买受人是刘某，该房已过户至刘某名下。关某称不知战某又将本案诉争房屋出售给刘某一事，并于2010年5月向原审法院起诉要求确认刘某与战某签订的合同无效，一审法院于2010年9月作出判决，以战某系无权代理为由确认合同无效。二审法院驳回上诉，维持原判。
　　在一审法院审理上述案件过程中，战某述称：其在向刘某出售涉案房屋时并未得到关某同意，事后想追加委托书，但关某坚决不承认这个买卖，在多次商量无果的情况下，遂向刘某退款。
　　2011年4月，刘某起诉到一审法院称：2007年3月24日，战某在未获得委托的前提下以关某的名义与我就涉案房屋签署了《售房合同》。后来，法院最终认定《售房合同》无效，但此前战某多次声称关某同意出售该房，战某对合同无效有严重的过错。故我请求：（1）判令战某承担购房定金责任合计10.4万元；（2）判令战某赔偿我房屋租金损失14.4万元；（3）判令战某赔偿我信赖利益的损失20万元。
　　战某辩称：刘某所述签订合同及合同被确认无效的情况属实。我不同意刘某的诉讼请求，因合同无效，故其自始没有法律拘束力，合同第5条第1款关于定金的约定也是无效的，因此我无须承担定金责任。刘某要求的房屋租金损失亦没有法律依据，因租金损失属于预期收益，不属于合同无效而赔偿的损失范围。刘某在明知我不是涉案房屋所有人的情况下还与我签订合同，存在主观过错。刘某购买涉案房产并非出于居住目的，而是转售，其仅向我支付了22万元，并非全部房款，因此不丧失订立其他合同的机会，其主张的信赖利益损失亦不成立。
　　二、法院判决
　　一审法院经审理认为：当事人在订立合同过程中，违背诚实信用原则进行磋商，致合同无效且给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，战某在与刘某就涉案房屋签订买卖合同的过程中，明知自己无房屋所有权人即关某的授权，而与刘某签订合同，应对合同无效承担主要责任。刘某在明知战某并非涉案房屋所有权人的情况下，轻信战某能取得授权而贸然与战某签订合同，亦对合同无效有一定的过错，应承担次要责任。关于刘某要求战某承担定金责任的诉讼请求，因定金合同系买卖合同的从合同，故主合同无效，定金合同当然无效，因此，刘某的此项诉讼请求无法律依据，法院不予支持。关于刘某主张的租金损失，因该损失属于履行利益范畴，不属于合同无效的赔偿范围，故刘某的此项诉请亦无法律依据，法院不予支持。刘某主张的因支付房款而丧失购买其他房屋机会的损失，属于因合同无效而致信赖利益损失的赔偿范围，法院予以支持，因刘某对合同无效亦有过错，故法院对战某的赔偿数额予以酌减，具体赔偿数额，由法院酌定。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国担保法》第五条、第八十九条之规定判决：一、战某于判决生效之日起十日内赔偿刘某信赖利益损失十六万元；二、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　判决后，刘某不服提出上诉，要求撤销一审判决第二项，改判战某赔偿其租房费用14.4万元以及利息48 210元。其主要上诉理由为：战某与我就涉案房屋签订买卖合同的过程中，明知自己无房屋所有权人的授权而与我签订合同，应对合同无效承担主要责任。我在此期间支付了租赁其他房屋居住的费用，并且自先后支付房款数十万元，战某直到2009年8月仍未归还上述款项，应支付相应利息。战某表示同意原审判决。
　　二审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中战某明知自己未取得授权，仍擅自与刘某签订房屋买卖合同并收取部分房价款，其行为显然存在恶意，应当承担相应民事责任。刘某在签约时未予审慎审查，对于合同无效亦应承担一定责任。现原审法院根据本案实际情况酌情判令战某赔偿刘某信赖利益损失16万元，处理并无不当，本院予以维持。刘某要求战某另行赔偿其房屋租金损失14.4万元，但就此并未提交相应证据，该请求缺乏依据，本院对此不予支持。至于刘某上诉时另主张战某支付利息48 210元，鉴于其在一审期间就此并未提出诉讼请求，故不属于本案处理范围，本案中对此不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。
　　据此，二审法院判决依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
　　审判逻辑
　　一、争议焦点
　　本案的争议焦点为合同被确认无效后过错方应承担的责任范围。
　　二、观点透析
　　（一）合同被确认无效的法律后果
　　根据我国《合同法》的规定，“无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”。由此可知，合同无效的法律后果有三个，一是返还财产，二是当事人在有过错的情况下应承担缔约过失责任，三是当事人在恶意串通损害国家、集体、第三人利益的情况下应接受行政处罚。
　　本案中，刘某与战某签订的《售房合同》已经生效判决确认为无效合同。当事人一方或双方基于合同所进行的给付失去依据，因此取得的财产应各自返还。刘某支付给战某购房款54万元，战某已分数次予以返还。根据关某诉战某、刘某合同效力确认纠纷一案审理过程中查明的事实，导致合同无效的原因在于战某明知自己无房屋所有权人的授权而与刘某签订合同，故战某应承担主要责任。同时，刘某在明知战某并非涉案房屋所有权人的情况下，轻信战某能取得授权而贸然与战某签订合同，亦对合同无效有一定的过错，应承担次要责任。
　　（二）缔约过失责任与信赖利益损失
　　本案中，合同被确认无效后，除返还财物外，战某还应承担缔约过失责任。缔约过失责任是指在合同成立过程中，一方违反先合同义务致使合同不成立、无效或被撤销，给对方造成损失，依法应当承担的民事赔偿责任。缔约过失责任源于对合同订立过程中当事人双方信赖利益的保护，合同订立过程中，缔约双方为签订合同相互接触而开始产生特殊的信赖关系，并逐渐生成包括相互协助、通知、说明、保密等注意义务，这些义务并非合同义务，而是以诚实信用原则为基础衍生的先合同义务，当事人对先合同义务的违反即导致缔约过失责任的产生。缔约过失责任具有法定性，是基于法律的直接规定而产生的，不是以当事人之间的约定产生。
　　缔约过失责任的成立需要具备以下几个条件：（1）一方当事人在订立合同过程中具有过失。《合同法》第42条对缔约过失责任作出明确的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为。”因此，一方当事人须做出违反先合同义务的行为。（2）合同相对方须有损失。缔约过失责任中的损失主要是信赖利益的损失，既包括对方当事人信赖合同有效成立为准备履行合同支出相应费用所发生的实际损失，也包括因信赖合同有效成立而丧失与他人缔约的机会造成的预期利益损失。（3）当事人主观上须有过错，即损失的发生应是可归责于一方当事人的，而并非不可抗力或对方当事人过错。该过错可以是故意也可以是过失，表现为对缔约注意义务的违背。（4）一方当事人违反先合同义务与对方当事人的损失之间具有因果关系。
　　本案中，战某在未取得涉案房屋所有权人关某授权的情况下，虚构该项与订立合同有关的重要事实与刘某签订房屋买卖合同，违反了诚实信用的先合同义务，明显具有主观上的过错。刘某出于对战某有权处分的信赖，与战某签订合同并全额支付了购房款，如果合同有效且得以履行，刘某能够获得居住使用房屋乃至房屋本身价值上涨的利益。现合同被确认无效，刘某购买房屋的目的未能实现，这部分合理的、确定的预期利益也未能得到，且从签订合同到双方诉讼长达3年的时间，刘某出于本案合同能够继续履行的良好愿望，也丧失了另行与他人订立房屋买卖合同的机会。随着近些年房价的飞速上涨，刘某再行购买房屋必然面临购房成本增加的情况，对这部分损失，战某应该予以赔偿。同时，刘某在审查战某的代理权限时也存在过错，仅凭战某与关某的亲属关系及战某持有的另一套房屋的授权委托书就相信战某就出卖涉案房屋有代理权，考虑到刘某也有过失，一审法院酌情确定减轻战某的赔偿责任，判决战某赔偿刘某信赖利益损失16万元，处理正确。
　　（三）违约责任与履行利益损失
　　刘某起诉还要求战某承担购房定金责任10.4万元、赔偿房屋租金损失14.4万元，此项请求是否具有法律依据？对此笔者认为，定金及房屋租金均属于履行利益的范畴，系在合同有效成立的情况下，合同完全履行时产生的利益。履行利益损失能否得到支持，取决于违约责任的认定。根据《合同法》第107条的规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，故违约责任产生的根据是合同义务。因此，违约责任只能产生于已生效的合同，合同生效后，双方按照合同义务履行，一方对合同义务的违反导致其应承担违约责任。本案中，在涉案房屋买卖合同被确认无效的情况下，相应的定金条款亦无效，租金等履行利益也无法得到实现。故对刘某的这两项诉讼请求，法院不予支持。

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