房屋买卖合同如何来认定无效？

发布日期：2017-06-02 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告徐平诉称， 2003年被告张宇取得了经济适用房购买指标，被告同意将该指标让给原告，原告出资购买，并以被告名义办理贷款，由原告偿还按揭贷款。房屋可以办理过户登记时，将房屋过户至原告名下。原告以被告名义签订合同后，支付了首付款并偿还按揭贷款。房屋交付后一直由原告居住使用至今，并由原告支付物业费、取暖费等全部费用。 2013年，被告突然提前向银行偿还全部贷款7万元，并取回房屋所有权证。被告乘原告外出期间将房屋假卖给被告高明，被告张宇还诉至法院要求原告腾退涉案房屋，法院均判决驳回了被告的诉讼请求。高明明知房屋存在争议仍以明显低于市场价格购买房屋。现诉至法院请求：确认被告张宇与高明签订的房屋买卖合同无效，本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称
被告张宇辩称，二被告签订的房屋买卖合同合法有效，并已履行完毕。
被告高明辩称，我通过支付相应对价取得房屋，该合同不存在无效的情形。

三、审理查明
经审理查明，2003年11月16日，张宇与房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，约定张宇购买房屋建筑面积为92平方米，合同约定房屋总价款为260000元，首付款90000元，贷款17万元。房屋登记所有权人为张宇。2016年1月18日，二被告签订合同，张宇将该房屋以140万元卖给高明。到2016年1月20日，高明实际支付张宇125万元。双方办理房屋转移登记手续，现房屋所有权登记人为高明。该房屋的原始购房发票、办理产权证的税费单据、还贷存折、存款回单、公共维修基金收据以及物业供暖等各种缴费单据均由原告持有。

四、北京市昌平区法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决
确认二被告于2016年1月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

五、律师靳双权点评
本案的争议焦点在于二被告签订的房屋买卖合同是否属于我国合同法里规定的合同无效的情形及原告对该房屋是否享有合法权利。根据我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关于原告是否对该房屋享有合法权利，原、被告曾对此就该房屋权利归属问题对此诉至法院，法院的判决也认定了该房屋存在争议，原告居住该房屋不属于无权占有。对于房屋的实际出资人和名义购买人的问题尚有争议，被告张宇在明知房屋存在争议的情况下将房屋出卖给他人，实属不当。该房屋的原始购房发票、办理产权证的税费单据等购房手续的原件均由原告持有，房屋的按揭贷款的还贷存折原件也在原告处保存。本案中，二被告签订的房屋买卖合同约定房屋交易价格为140万元，房屋的交易价格明显低于同等地段同类房屋的市场交易价格。并且房屋交付后一直由原告装修居住至今。根据以上案情分析，可得知被告高明与被告张宇恶意串通，损害原告的合法利益，二被告签订的房屋买卖合同不应有效。
综上所述，法院的判决是正确的。

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