业主（物业使用人）与物业服务企业签订的《物业服务合同》期限届满之后，业主大会或业主委员会成立之前，业主缴纳物业服务费的标准应如何认定

发布日期：2017-06-07 作者：石峰律师

一、问题
业主（物业使用人）与物业服务企业签订的《物业服务合同》期限届满之后，业主大会或业主委员会成立之前，业主缴纳物业服务费的标准应如何认定？
二、裁判要旨
业主（物业使用人）与物业服务企业签订的《物业服务合同》期限届满之后而又没有续签或补充协议，业主大会或业主委员会成立之前，业主应该按照开发商与物业服务企业签订《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准缴纳物业服务费，亦即开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对于业主（物业使用人）仍具有约束力。然而，如果业主（物业使用人）与物业服务企业签订《物业服务合同》约定的物业服务范围和物业服务费标准小于《前期物业服务合同》，那么即使适用《前期物业服务合同》，新的物业服务费标准仍应相应减少。
三、案情简介
2000年10月10日，重庆XXX物管公司（乙方）与重庆XXX房地产开发公司（甲方）签订《重庆XXX大厦物业管理委托协议书》，约定：甲方同意将其开发的重庆XXX大厦物业本体所有内容委托乙方进行物业管理。同日，双方还签订了物业收费委托协议，甲方同意乙方执行的物业管理收费标准：商场按10元/月/平方米的标准收取费用，其中包含公共区域保洁费、保安费、绿化费、设备设施日常维修保养费等，设备设施大修、更换费用另行商定。此后，重庆市物价局渝价[2002]XX号文件《重庆市物价局关于重庆市XXX大厦物业管理服务收费标准的通知》批准了商场按10元/月/平方米的收费标准。
2006年7月22日，乙方与重庆XX电子管理公司签订《前期物业服务合同》约定：乙方公司为重庆XX电子管理公司提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共秩序维护、安全防范等；但重庆XX电子管理公司不需要乙方提供服务的项目：重庆XX电子管理公司商场内的过道和公用卫生间的清洁卫生、日常维修服务；商场内的保安、保洁服务；商场内的电扶梯、水电气管网、通信线网的日常维护和保养；商场内的消防设施、设备的维护和保养。该《前期物业服务合同》于2015年6月30日到期后，双方未能再签订新的物业服务合同。另外，重庆XXX大厦截止起诉之日，仍然没有成立业主大会或业主委员会。
四、裁判结果
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。本案中，乙方与重庆XX电子管理公司签订《前期物业服务合同》合同于2015年6月30日到期后，双方未能再签订新的物业服务合同，而重庆XXX大厦尚未成立业主委员会，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同仍然有效，在此情况下，重庆XX电子管理公司应该按照上述合同的约定即按10元/月/平方米缴纳物业服务费。
此后，重庆XX电子管理公司不服江北区人民法院作出的一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。
二审法院认为，首先，重庆XX电子管理公司与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》期限届满后未再续签，由于重庆XXX大厦至今尚未成立业主委员会，因此建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同仍然有效。其次，由于重庆XX电子管理公司与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》中约定了某些物业服务项目由重庆XX电子管理公司自行负责，因此即使物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同对重庆XX电子管理公司具有约束力，但物业服务企业要按照10元/月/平方米的标准收取物业服务费则应当提供与该价格相符的物业服务项目，现物业服务企业既未举证证明其已按新的物业服务费标准提供了相应的物业服务项目，也未举证证明其已明确向重庆XX电子管理公司提出将按新标准收取费用并提供物业服务而属于重庆XX电子管理公司无故拒绝接受的情形，故本院认为不能当然地按照10元/月/平方米主张物业服务费。最后，综合物价上涨、成本增加的实际情况，本院酌情确定重庆XX电子管理公司在2015年8月1日至2015年12月31日期间向物业服务企业支付的物业服务费标准为8元/月/平方米。
五、律师评析
1.在业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》期限届满之后，业主大会或业主委员会成立之前，业主应该按照建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准缴纳物业服务费。
2.业主与具体物业使用人约定由具体物业使用人缴纳物业服务费，则建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》对具体物业使用人仍具有约束力。
3.业主与具体物业使用人约定由具体物业使用人缴纳物业服务费，如果具体物业使用人拒绝缴纳物业服务费，则业主与具体物业使用人对该物业服务费承担连带责任。

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