宅基地上房屋买卖合同效力一种观点认为此类合同有效

发布日期：2017-07-08 作者：蒋艳超律师

一种观点认为此类合同有效，原因是：
1、判断合同的效力只能依据法律、行政法规的规定，而我国现行法律、行政法规并没有规定这类合同无效，且政府发布的一系列文件基本都是针对禁止城镇居民购买宅基地房屋，并没有禁止不同集体经济组织的成员相互购买，认定该合同无效侵犯了农民自由转让财产的权利，此类合同应当认定为有效。
2、宅基地使用权及其地上房屋的所有权是农民享有的重要的财产权利，如果不能流转会影响其配置效率。
（2013）阴民初字第00477号判决：原告孟某某将自有的私产卖给被告柴某某，并签订《房屋买卖契约》，被告柴某某交付了购房款，原告孟某某交付了房屋产权证书，该契约生效且已经实际履行完毕；证人当庭陈述该契约是在双方平等自愿协商的基础上签订，不存在欺诈、胁迫的行为，该契约系双方真实意思的表示；宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，也没有规定农村房屋不可以转让给不同集体经济组织的村民，故该契约不违反法律法规的强制性规定；该买卖行为发生的时间较长，被告柴某某在原房屋的基础上进行加盖、?拆建后已居住多年，如果认定该契约无效，有违诚实信用原则，也不利于市场经济鼓励交易的原则。因此，本案契约双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，故原告以该契约违反法律行政法规强制性规定为由，要求确认合同无效缺乏事实和法律依据，不予支持。
（2015）晋民申字第384号判决：本院认为，本案争议的焦点主要是洪丽民与梁树青于2003年签订的农村房屋买卖合同效力问题。我国宪法、法律均未限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定限制转让给不同集体经济组织的村民，故不存在违反法律、法规和国家政策规定的问题，应可以自由转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定”农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”该条并未禁止农村房屋买卖和出租，而第六十三条”农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业用地建设”，也未禁止农村房屋买卖，只是加强农村土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地数量。而宅基地本身即为农村建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，该条规定不能调整宅基地使用权流转问题。外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，即使受让人在购买农村房屋时不能受让取得相应的宅基地使用权，也不影响农村房屋买卖。不同经济组织成员间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，其合同应为有效。

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