因买方不具备购房资格解除合同的，卖方可以主张违约金吗？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一、原告诉称
李钰诉称：2014年9月23日，我与王磊签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定我向王磊购买北京市朝阳区1号院703号房屋，成交价格406万元。我严格按照合同履行支付义务。因王磊在过户前一日才回国内，导致无法于2014年4月1日前办理完毕网签、缴税、过户手续，且其旋即又要出国；我认为王磊毫无履行合同的诚意，故行使不安抗辩权中止履行合同，未支付购房尾款。王磊不但不提供适当担保，还将房屋门锁锁芯更换。时至今日，王磊一直未回国，亦未恢复履行能力，故我有权解除合同。此外，我自签订合同之日起至今在北京无购房资格。现我起诉，要求解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，王磊立即返还首付款230万元及利息损失。
 
二、被告辩称
王磊答辩并反诉称：我同意解除北京市存量房屋买卖合同及补充协议，但合同解除的原因是我行使合同解除权。李钰违反合同约定迟延付款超过一个月，已构成根本违约，我有权行使合同解除权。我不同意向李钰退还其已付房款，李钰违约导致合同解除，其应当按照合同约定承担总房款20%的违约金并赔偿损失。李钰的违约行为导致我受到重大投资损失、差旅损失以及精神损失，上述损失远远超过李钰应付违约金和已付房款金额。
 
三、被告反诉称
王磊提出反诉，要求解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、关于交付钥匙协议、自行划转补充协议，并要求李钰承担违约金812000元、赔偿各项损失1488000元。
 
四、原告就反诉辩称
李钰针对反诉辩称：我没有违约行为，不应支付违约金。2014年9月23日，我与王磊签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议时，王磊即知道我没有购房资格。我原计划用张大大的名义购买房屋，但因王磊于2015年4月1日前未与张大大签订网签合同，而张大大此后另行购买其他房屋已无购房资格，且我也无法找到另外一个具有购房资格的人，故我在此种情况下选择解除合同实属无奈之举。在明知房屋买卖合同无法履行的情况下，我没有必要按照合同约定支付房屋尾款，所以我的行为不构成违约，更无须承担违约责任及其他赔偿责任。合同约定的违约金过高，王磊实际未因解除合同而遭受损失，反而获利。首先，解除合同未给王磊造成经济损失，双方交易的房屋已经涨价近40万元，如果王磊日后出售房屋，其获利是毋庸置疑的。其次，王磊主张的三类损失，要么是捏造的，要么是非实际发生的，要么是无法律依据的。综上，我恳请法院驳回王磊的全部反诉请求。
 
五、法院查明
2014年9月23日，案外人宋哲代理王磊作为出卖人，李钰作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区1号院703号房屋（以下简称涉案房屋）；成交价格406万元；购房定金30万元；买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理；逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知书送达之日起30日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；自本合同签订之日起195日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，宋哲代理王磊作为甲方，李钰作为乙方，双方签订补充协议，约定定金30万元分两笔支付，签订合同当日支付2万元，两日内支付28万元；此房租户租期到2014年12月23日到期，到期后甲方与租户办理腾房，腾房后双方协商最迟于2014年12月31日前支付首付款200万元，甲方交房于乙方，但限于乙方在此期限内装修和实堪房屋使用，不得用于其他用途；甲乙双方约定于2015年4月1日前完成过户手续，并于过户前支付完尾款176万元，甲方收到尾款当时完成过户手续；如乙方原因未在2015年4月1日之前手续，乙方于2015年4月1日前必须支付尾款176万元，并甲方收到乙方钱款不予退还，并合同有效继续履行；因乙方限购资格问题，甲方同意乙方此房产过户到乙方指定第三人名下，因乙方更换乙方指定第三人所产生的任何钱款问题及合同纠纷与甲方无任何关联。同日，宋哲代理王磊作为甲方，李钰作为乙方，双方签订自行划转补充协议，约定定金30万元，甲、乙双方于2014年9月24日自行交接；首付款200万元，乙方于2014年12月31日之前交付甲方；尾款176万元，乙方须于2015年4月1日之前支付给甲方。
2014年9月24日，李钰向王磊支付定金2万元。2014年9月27日，李钰向王磊支付定金28万元。2014年12月30日，李钰向王磊支付购房款200万元。
2014年12月29日，宋哲代理王磊作为甲方，李钰作为乙方，双方签订关于交付钥匙协议，约定甲方于收到乙方支付首付款200万元当时交付涉案房屋钥匙于乙方；乙方收到钥匙后只限于看房、量家具使用，不得用于出租和非法使用；关于尾款176万元双方约定于过户当日支付，最晚于2015年4月1日前完成过户手续；因钥匙交于乙方，乙方未在约定期限内完成过户，甲方有权收回房屋钥匙。
经询，李钰称其自签订合同至今一直未取得在北京市购买住宅的资格，其原计划将涉案房屋过户至案外人张大大名下，但王磊于2015年4月1日前未与张大大签订网签合同，张大大在此后另行购买了其他房屋。王磊则称李钰从未要求将涉案房屋过户至张大大名下，而曾要求将该房屋过户至一个公司名下，但因该公司工商信息过期而无法办理网签。中介公司称李钰与王磊曾于2015年4月1日来到中介门店；李钰出示了一个公司的营业执照，但因该营业执照为旧版而无法办理网签；李钰称需要3天时间提供新版营业执照，还称因王磊在国外，其担心资金安全，故要求办理资金监管；王磊认为资金监管会影响到账时间，故拒绝进行资金监管；当日，李钰曾承诺转账支付尾款176万元，但其并未实际付款，亦未回到中介门店。李钰认可其与王磊曾于2015年4月1日见面沟通网签事宜，其当时要求将涉案房屋过户至北京某商贸有限公司名下，但该公司营业执照是旧版的，需要更新；王磊要求先支付尾款再办理网签，其考虑风险太大故未付款。
王磊称其遭受的各项损失包括投资损失149万元、差旅费损失19453元、精神损失790547元，上述总和减去违约金812000元即是其反诉请求中各项损失的数额。王磊提交了机票电子信息打印件、土地出售合同及其翻译件、不动产首期付款通知及其翻译件等材料，以证明自身遭受损失情况。经本院释明相关法律规定，王磊仍未就前述土地出售合同、不动产首期付款通知履行公证、认证或者其他证明手续。
李钰称其主张的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中以2万元为基数，自2014年9月23日计算至实际给付之日；以28万元为基数，自2014年9月27日计算至实际给付之日；以200万元为基数，自2014年12月30日计算至实际给付之日。
 
六、法院判决
1.解除原告（反诉被告）李钰与被告（反诉原告）王磊签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、自行划转补充协议、关于交付钥匙协议。
2.被告（反诉原告）王磊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李钰返还购房款230万元。
3.原告（反诉被告）李钰于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王磊支付违约金50万元。
 
七、律师靳双权认为
本院认为：李钰与王磊签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、自行划转补充协议、关于交付钥匙协议，均系双方真实意思表示，合法有效。虽然李钰依据约定有权要求王磊将涉案房屋过户至其指定的其他主体名下，但李钰并未举证证明其曾向王磊发出将该房屋过户至张大大名下的指示，故对其关于因王磊未于2015年4月1日前与张大大签订网签合同而造成交易无法继续的陈述不能采信。
依据各方当事人陈述，法院能够认定王磊已于2015年4月1日来到中介公司门店配合办理网签手续，但因李钰提交的公司营业执照不符合要求，双方无法在当日完成网签；按照双方在补充协议中的明确约定，如果因李钰的原因造成过户手续不能在2015年4月1日前完成，则李钰必须在该日前向王磊支付尾款176万元；李钰提出的资金监管方案不在双方所签各份合同或者协议的约定范围之内，在王磊拒绝接受该方案的情况下，李钰无权以担心资金安全为由拒不付款；现李钰未按照约定期限支付尾款176万元，且逾期时间超过30日，故王磊有权行使合同解除权。
合同解除后，王磊有权要求李钰承担违约责任，但亦应向李钰返还已付购房款。双方合同经法院判决解除，王磊向李钰返还购房款的义务在本判决生效后始得发生，故李钰无权要求王磊就购房款支付利息。王磊就其损失情况提交了机票电子信息打印件、土地出售合同及其翻译件、不动产首期付款通知及其翻译件为证；其所谓差旅费损失，纵使确实发生，数额亦非常有限；其所谓投资损失，因相关土地出售合同、不动产首期付款通知在中华人民共和国领域外形成但未经过公证、认证或者其他证明手续，故应该认定其该项损失并无证据予以佐证；其所谓精神损失，不在法律规定的违约责任范围之内；综上，对李钰关于违约金过高的抗辩意见应予以采纳，并将违约金数额酌减至50万元；因该违约金已足以弥补王磊的合理损失，故不应该支持对王磊其他反诉请求。
综上，我认为法院判决正确。