商品房买卖履行费用过高，守约方请求继续履行的，不予支持
发布日期：2017-08-03 作者：110网律师
裁判主旨：
在合同继续履行费用过高的情况下，对于非金钱债务，债务人可以作出不予履行的抗辩。
关键词：合同继续履行；非金钱债务；履行费用
一、案情简介
2003年10月30日，润天公司与医药公司签订《房屋建还协议书》。该合同载明，某市西大街16号四层商业楼除一层西侧的200平方米房屋产权人是医药公司外(医药公司利用该房屋在经营药店，药店名称为西大街药店)，其余房屋的所有权人是润天公司。现润天公司准备在西大街16号旧址开发新建一栋30层的商业楼。医药公司同意润天公司对医药公司所有的200平方米房屋拆除。为了保证医药公司的利益，润天公司同意在新建的商业楼一层最西侧为医药公司建还200平方米房屋，医药公司仍利用该房屋经营药店。房屋交付时间为2005年5月1日。同时，润天公司再补偿医药公司50万元。合同自签字之日生效。
在合同履行过程中，医药公司不同意拆迁200平方米房屋。后该房屋经法定程序被强制拆迁，拆迁完成的最后时间是2004年4月底。强制拆迁时，200平方米房屋评估价为80万元。
2005年10月底，西大街16号新商业楼经过竣工验收。但一楼西侧被建成了楼梯、大堂等公共空间，一层其余面积被分割成若干个相对独立、面积较小的摊位，不具备经营药店的条件。
2007年4月30日，医药公司以润天公司为被告，向一审法院提起诉讼，请求判令：（1）润天公司继续履行《房屋建还协议书》，在西大街16号一层西侧为其建还200平方米房屋用于经营药店；（2）润天公司赔偿医药公司31名职工两年(2005年5月1日至2007年4月30日)的安置费100万元，医药公司两年的利润100万元。润天公司答辩称，由于医药公司没有履行拆迁义务，房屋被强制拆迁，法律关系已经由拆迁建还关系改变为强制拆迁关系，润天公司已经没有义务为医药公司建还200平方米的房屋，但同意支付房屋拆迁补偿费80万元。
二、法院裁判情况
一审法院认为，涉案200平方米的房屋虽然被强制拆迁，但双方的《房屋建还协议书》并没有因此无效，因此，润天公司仍然有义务为医药公司建还200平方米的房屋。因医药公司的过错导致房屋拆迁晚了6个月，故润天公司交付房屋的时间也应当比约定时间2005年5月1日推迟6个月，即2005年11月1日，故医药公司主张的职工工资、安置费等以及利润均应当减少6个月。根据相关证据，31名职工一年的安置费为50万元，西大街药店一年的利润为50万元。据此判决：（1）润天公司继续履行《房屋建还协议书》；（2）润天公司赔偿医药公司31名职工从2005年11月1日起至2007年4月30日止的安置费75万元，医药公司从2005年11月1日起至2007年4月30日止的利润75万元。
润天公司不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求撤销一审判决。
二审法院经审理认为，在合同履行不能的情况下，人民法院不能判决合同继续履行。本案中，2005年10月底，西大街16号新商业楼经过竣工验收。但一楼西侧被建成了楼梯、大堂等公共空间，一层其余面积被分割成若干个相对独立、面积较小的摊位，不具备经营药店的条件。医药公司在2007年4月30日起诉，其已经知道润天公司不可能在一楼西侧为其建还200平方米的药房。因此，其只能请求润天公司承担除继续履行合同之外的违约责任包括支付职工安置费、利润等，但不能要求继续履行合同。据此判决：（1）维持一审判决第2、3项；（2）撤销一审判决第1项。
三、主要观点及理由
关于《房屋建还协议书》是否继续履行，有三种观点。第一种观点认为，既然是有效合同，又不存在可变更或者可撤销的情况，那么就必须按照合同必须严守的原则，判决继续履行。因此，一审法院判决继续履行是正确的。第二种观点认为，不能为了履行本案中的《房屋建还协议书》，就要将已经建好的30层楼拆除，本案属于履行不能，因此二审法院撤销一审法院关于继续履行的判决是正确的。第三种观点认为，二审判决的结论正确，但理由错误，法律依据不是履行不能，而是“履行费用过高”。
我们赞成第三种观点，理由如下：
第一，《房屋建还协议书》必须履行的观点，混淆了金钱债务的履行与非金钱债务的履行适用不同规则的原理，不符合本案是非金钱债务的实际。因为非金钱债务的履行在符合法律规定的情况下，可以不继续履行。对于合同的履行，一般分为金钱债务的履行和非金钱债务的履行。对于金钱债务，原则上必须实际履行，违约方不得以任何理由针对非违约方的履行请求作出抗辩，各国法律对此均有规定。我国的法律和司法解释对此也做了规定。《合同法》第109条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第19条规定：“对债务人一次偿付有困难的借贷案件，法院可以判决或调解分期偿付。根据当事人的给付能力，确定每次给付的数额。”第21条规定：“被执行人无钱还债，要求以其他财物抵偿债务，申请执行人同意的，应予准许。双方可以协议作价或请有关部门合理作价，按判决数额将相应部分财物交付申请执行人。”但是，对于非金钱债务，在符合法律规定的情况下，债务人可以提出不予履行的抗辩。法律规定的情况就是《合同法》第110条的规定，即“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”姑且不论本案的情况属于履行不能，还是属于履行费用过高，但违约方都可以作出不予继续履行的抗辩。
第二，《房屋建还协议书》必须履行的观点，违背了《合同法》第113条规定的可预见理论。就本案而言，如果判决继续履行，就会出现这样的结果，假设西大街药店31名职工的安置费每年为50万元，利润为50万元的证据认定正确，那么从2005年11月1日起，润天公司每年都负有支付100万元给药材公司的义务。这项义务一直持续，10年、30年、50年，甚至100年，只要这两家企业都在，那么润天公司的义务就免不了。显然，润天公司的义务太重，实质是违背了《合同法》第113条规定的可预见理论。该条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从以上论述来看，让润天公司终生负担一笔没完没了的债务，显然超过了润天公司订立《房屋建还协议书》时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第三，《房屋建还协议书》必须履行的观点，违背了《合同法》第110条的“履行费用过高”的规定。根据该条的规定，在履行费用过高的情况下，对于非金钱债务，债务人可以作出不予履行的抗辩。本案中，润天公司不是绝对没有条件履行合同，事实上润天公司也可以再为药材公司建还200平方米的药房。但是如果人民法院判决润天公司必须履行该合同，那么就只能将润天公司的30层的商业楼房拆除，这显然是极不经济的，社会资源也不允许这样浪费。所以，在履行费用过高的情况下，不能判决合同继续履行。
第四，二审法院判决撤销一审法院关于《房屋建还协议书》继续履行的判项的法律依据，不是《合同法》第110条第1项中规定的履行不能，而应当是该条第2项中规定的履行费用过高。
本案中，如果按照一审法院的判决，继续履行合同，那么只能将已经建好的30层楼拆除。二审法院以履行不能为由，撤销了一审法院关于继续履行的判决，该理由是否正当呢？这就涉及对履行不能的理解。
关于履行不能，包括法律上不能履行和事实上不能履行。所谓法律上不能履行，是指如果强制实际履行，会违反法律的规定。如在债务人破产时，债务人不得履行与某个普通债权人所订立的合同。所谓事实上不能履行，是指如果违约方确实无力继续履行合同，或者客观上该合同不存在继续履行的条件,则即使强迫其继续履行也是不可能实现的。实际履行的目的，是促使违约方履行原合同规定的义务，但如果违约方的违约使合同丧失了履行的可能性，例如，合同的标的物是特定物且已灭失，在此情况下，强制债务人履行义务也是不可能的。二审法院认为，不能为了履行本案中的《房屋建还协议书》，就要将已经建好的30层楼拆除，这就是履行不能。我们认为，二审法院的结论虽然正确，但法律依据不正确。从以上分析可以看出，这不属于履行不能。我们认为，本案属于《合同法》第110条第2项中规定的“履行费用过高”，债务人可以提出拒绝继续履行的抗辩的问题。“履行费用过高”与事实上履行不能的区别在于, 在“履行费用过高”的情况下,还可以实际履行。事实上履行不能则不存在履行的条件，无法履行。
《合同法》第110条第2项规定的“履行费用过高”，是指继续履行在经济上不具有合理性，会造成较大的损失和浪费。一般的标准是在履行结果与履行成本之间进行比较，衡量利弊。如果履行成本过分高于履行结果，那么就属于履行费用过高。本案中，如果继续履行《房屋建还协议书》中约定建还的200平方米的药店，就得拆除30层的商业楼。我们将建还200平方米药店的结果与拆除30层的商业楼的成本进行比较，显然属于履行费用过高。
四、最高人民法院民一庭意见
根据《合同法》第110条第3项的规定，在履行费用过高的情况下，守约方请求人民法院判决违约方继续履行合同的，不予支持。
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