以房抵债的效力认定和法律适用

　近年来，因涉及民间借贷等债权债务纠纷而引发的“以房抵债”类新型民事诉讼案件不断增多，该类案件既涉及到如何保护债权人的合法债权获得清偿的问题，又涉及到如何维护好房地产二级市场及三级市场的交易安全问题。尽管我国关于该类纠纷相继出台了一系列法律规范，但关于以房抵债的行为性质认定仍然没有统一的定论，各地的司法实践中关于以房抵债的结论认定也出现了不同观点而同案不同判，不但无法保障公平正义，而且还会降低司法机关的社会公信力。
　　以房抵债是以物抵债范围中的一种，涉及到以房抵债的协议包括债权债务法律关系和房屋买卖法律关系。“以物抵债”可以归纳为债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。据此得出的以房抵债的概念可以指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。
　　因此，以房抵债最明显的特征就是要物性，即以行为的完成为生效要件，与以房抵债协议的签订时间或税费的缴纳时间均无直接关系。此时，若抵债方反悔，被抵债方仅能依债权请求权提起违约责任诉讼，而不能依物权绝对权提起侵权责任诉讼，这对债权人的权益救济力度的程度差异是显而易见的。
　　以房抵债的效力认定
　　第一，以房抵债应当具有实践性。以房抵债协议的达成一般在债务履行期满前及债务履行期满后两个阶段，不管是哪个阶段，因为以房抵债协议具有要物性原则，该协议即使依法成立生效，一旦发生债务人未按照协议的约定交付该抵债房时，债权人若向法院起诉要求债务人按照协议履行交付房屋义务的，均不会得到法院的支持。
　　因为此时协议双方的原债权债务关系并未消灭，债务人违反协议约定，未履行以房抵债协议约定的，债权人仅有权请求债务人履行原合同关系下的债务。
　　此时，站在债务人的角度来看，该协议可以理解为选择之债的协议，即债务人可以选择继续履行原债权债务关系，也可以选择履行以房抵债的法律关系。且从选择之债的法理意图来看，一旦选择了履行其中一个协议，那么另一个协议中的法律关系也就消灭了。
　　因此，债权人为了使债务人能够履行偿还义务，双方仅达成债务人因履行不能时，债务人以房屋抵偿的意思表示显然是不够的，双方还应办理房屋的登记备案等公示手续，以防止出现债务人一房二卖、第三人善意取得或因房屋存在抵押等第三人权利而不能实现对债务人权利的情形发生。因为以房抵债的最终目的在于实现债务的清偿，只有现实的提出和受领了物的给付，原来的债权债务关系才会因实际履行而归于消灭。
　　对于双方当事人仅仅达成了“以房抵债”的合意，但并没有实际的履行，则原债权债务的法律关系并不能消灭。所以，从“以房抵债”的目的出发，“以房抵债”应具有实践性，用以验证以房抵债这一行为是否真正完成。
　　第二，不论协议签订的时间先后，都不能突破法律的强行性规定，否则协议将无效。以房抵债的约定可能会发生在原债权债务履行期届满前，也可能发生在履行期届满后。而对于债务履行期届满前即约定了以房抵债协议的，依据我国物权法第186条关于禁止流押、流质条款的规定，抵押权人在债务履行期届满前不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这与我国担保法第40条规定的“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的禁止情形相同，我国的物权法是在担保法颁布的12年后出台的，可见我国关于禁止流押、流质的立法主张是一贯坚持的。
　　第三，以房抵债是否能够达到清偿债务的目的，关键在于以房抵债行为是否履行完毕。而对于债务履行期届满后约定的“以房抵债”，实际上是当事人事后达成的新的债务清偿协议。正如上述所说，“以房抵债”应具有实践性，只有坚持“以房抵债”的实践性，才能权衡好债权人和债务人的利益切合点，在达成以房抵债的合意后，实际交付抵债房前给双方当事人一个评估利害关系的机会，在债务人实际交付房屋前若反悔，不履行过户登记手续，即意味着债务人认为这种以房抵债行为对自己不利，此时债务人仍可按原来的债务履行，债务人的这种行为并未增加债务人的利益，也未损害债权人的利益，因此，此时债权人起诉要求债务人继续履行以房抵债协议，将抵债房办理产权过户的诉讼请求并不能得到法院的支持。此时，若按“以房抵债”处理，不仅可能会因请求办理过户手续时的房产市场价值的升值或贬值造成双方利益的失衡，还有对案外人利益造成损害的潜在可能性。因此，即使债务人反悔而有失诚信，但这种不诚信的行为尚未损害社会公共利益或他人的合法权益，反而在某种程度上是为了实现自身利益的最大化，其结果也是符合社会秩序价值要求的。若当事人已经完成了以房抵债的行为，办理了房屋的物权转移手续，此时的“以房抵债”应为有效。一方反悔，起诉要求认定以房抵债协议无效的，人民法院应不予支持；当然，如果存在当事人一方认为抵债行为具有可变更、可撤销情形的，可以依法请求予以变更或撤销。
　　由此不难看出，不管是债务履行期届满前还是履行期满后达成的“以房抵债”协议，在当事人未履行房产过户登记手续之前应认定为“以房抵债”不成立，这不仅可以从诉权的角度避免“以房抵债”被虚假诉讼所利用，造成司法资源的浪费，还能使法院案件分门别类，减少法院案件审查工作的环节。
　　司法实践中的法律适用
　　第一，在债务履行期届满前双方当事人约定以房抵债协议的，我国司法实践中一般都认为该以房抵债的合意名为以房抵债，实为债权的担保。在债务履行期到期前，当事人双方约定了债务到期后若债务人无力清偿债务的，则以房屋作为抵债物清偿原债务。学术观点一般认为，尽管双方之间并非直接明确地约定将抵债协议中的房屋作为原债的担保，同时抵债协议中约定有抵债房屋的价格也满足了房屋买卖合同的形式要件，但透过现象看本质，债权人与债务人在达成以房抵债合意时的本意是债务到期后履行原债务，而不是将房屋直接作为抵债物进行代物清偿。因此，基于上述对于我国物权法第186条的理解，我国法律禁止双方当事人在债权到期前达成未经抵债物清算程序，直接将抵债物所有权转移至债权人的约定。若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意，并约定债务清偿期届满后直接转移所有权的，存在以房抵债协议违反上述法律规定而无效的风险。因为在上述情况下达成的以房抵债合意的真实目的是债权人为了保证债权的实现，而在债务人无力清偿到期债务的情形下未经价值评估等程序直接将房屋所有权归属债权人的约定与物权法中禁止流抵条款的约定内容是一致的。若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意，并约定债务到期后的清算方式的，该以房抵债协议有效，但仍然不能否认其作为债务担保的性质，又因不动产抵押的公示效力以办理不动产抵押登记为准，因此该以房抵债协议仅对当事人双方有约束力，不得对抗第三人。
　　第二，在债务清偿期届满后双方当事人达成以房抵债的合意，并完成房产变更登记手续的，该以房抵债行为当然有效。如果存在侵害第三人合法权益的情形，我国法律也给予了当事人及案外人救济途径，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更合同内容或者撤销该合同，根据我国合同法第五十四条的规定，对于合同一方当事人在对合同内容有重大误解的情况下或合同内容对一方当事人显失公平的情况下以及合同一方当事人通过欺诈、胁迫或乘人之危等手段或方式致使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，该合同为法律上的可撤销合同。根据该条规定，若债权人与债务人在履行以房抵债过程中存在上述情形的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。另外，若第三人认为债务人与债权人的以房抵债存在恶意串通，以虚假合同故意转移债务人财产，损害其合法权益的，也可以请求人民法院确认债权人与债务人之间履行的以房抵债行为无效或撤销其已完成的以房抵债行为。当然，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷规定）第二十四条第二款的规定，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。因为我国法律并不禁止以房抵债行为，最高院认为在执行过程中，如果执行人与被执行人达成代物清偿的合意，法院可以认可不经过拍卖或者变卖程序直接将抵债物的所有权转移至债权人。当然，对抵债房应依照公平原则进行价值评估，通过折价或者拍卖、变卖等方式处置抵债房。
　　第三，大量案例表明，如果当事双方以房抵债的行为具有流押的性质，那么债权人请求交付房屋的行为法院不予支持。
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