满足上市交易条件经济适用房买卖合同效力认定

发布日期：2018-03-05 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　原告尹玲诉称：2007年1月29日，尹玲与张凤双方签署《房屋转让买卖协议》，约定张凤将706号房产出售给尹玲，并约定双方应积极配合办理涉案房屋过户登记手续，如有任何一方违约，则违约方应向守约方支付违约金15万元整。合同签署后，尹玲履行了全部合同义务，但张凤在涉案房产满足过户条件后，拒绝配合尹玲办理相应的产权变更登记手续。尹玲认为双方签署的《房屋转让买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，系合法有效的合同，张凤应按照合同约定诚信履约，现张凤拒绝履行行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。故诉至法院要求：1、判令张凤配合尹玲将706号房产过户到尹玲名下;2、判令张凤支付尹玲违约金15万元;3、本案诉讼费由张凤承担。
　　二、被告辩称
　　被告张凤辩称:不同意尹玲的诉讼请求，尹玲要求的违约金约定过高，不同意支付，如果法院经审理认为合同成立并且我们违约，要求法院调低。并反诉称：双方就该房屋的买卖价格也从未形成口头或书面一致意见，且尹玲从未向张凤支付过任何房屋转让款，双方也从未办理过房屋的交付手续，该合同未实际履行。张凤认为只有具备合同成立必要条款的合同才涉及到是否具有法律效力的问题。而双方之间仅就买卖房屋意向达成了一致，但对于房屋买卖的价格等关键的合同成立必要条款并未达成一致，虽然双方曾签订补充协议，但仍然未确定房屋买卖的价款。因此双方的买卖协议因欠缺合同成立的必要条款而依法未成立，未成立的合同并不涉及法律效力问题，所以尹玲无权要求张凤履行未成立的合同义务或承担违约责任。为维护张凤的合法权益，故提起反诉，要求：1、判令张凤、尹玲双方于2007年1月29日签订的《房屋转让买卖协议》未成立;2、判令尹玲返还706号房屋产权证及购房发票、公共维修基金收据原件;3、判令尹玲承担本案本诉及反诉的诉讼费用。
　　三、审理查明
　　经审理查明，张凤因拆迁取得购买经济适用住房资格。2007年1月29日，张凤(买受人)与舜天公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将6号房屋以275441元的价格出售给买受人。同日，张凤(甲方)与尹玲(乙方)签订了《房屋转让买卖协议》，约定甲方将706号房屋卖给乙方;因甲方卖此房产尚未取得房屋所有权证，但乙方已将此房款全款一次付清，所以乙方有对此房屋的全权处理权;因房屋使用所发生的费用由乙方负担;甲乙双方积极配合交易过户手续，以上条款如有一方违约，违约方赔付对方违约金人民币壹拾伍万元整。2007年11月24日，双方又签订补充条款，对如果出售的情况下政府优先回购造成的损失、如果出租的情况下承租人发生意外的责任承担等问题进行了约定。2008年12月21日，诉争房屋办理了产权证书，登记所有权人为张凤，房屋性质为经济适用房，房屋坐落为706。购房发票显示购房款金额为274752元，庭审中，张凤认可购买诉争房屋的款项系用尹玲的银行卡直接向开发商支付。
　　另查，诉争房屋交付后，尹玲对房屋进行了装修并居住使用该房屋，相关的物业费、水电费均由尹玲交纳。现诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由尹玲持有。
　　再查，尹玲在京购房资格核验结果为初步核验通过。
　　四、法院判决
　　北京市昌平区人民法院经审理判决如下：
　　1、张凤于本判决生效后七日内协助尹玲办理706房屋的产权过户手续，相关土地出让金由尹玲负担;
　　2、张凤于本判决生效后七日内支付尹玲违约金五万元;
　　3、驳回原告尹玲的其他诉讼请求;
　　4、驳回反诉原告张凤的诉讼请求。
　　五、资深房产律师靳双权点评
　　本律师认为，双方签订的合同名称为《房屋转让买卖协议》，但从协议内容和履行情况来看，原始购房合同中的房款系通过尹玲的银行卡直接向开发商支付，房屋交付后由尹玲进行了装修并居住使用，诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由尹玲持有，因此可以推定双方之间实为借名买房关系。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中双方签订了书面合同，该合同自双方签字即告成立。张凤称合同因欠缺价款及支付方式等必要条款而未成立，该主张没有法律依据，且合同中虽未直接写明合同价款，但依据庭审查明的事实可以认定双方形成借名买房关系，依据购房发票可以认定出资的数额，因此张凤关于合同未成立的主张不能成立。因该诉争房屋的原始合同系2008年5月12日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现尹玲符合在京购房的条件，在庭审中也表示如果判决过户，则同意承担土地出让金，因此对尹玲要求张凤办理过户手续的诉讼请求，应当支持。对张凤要求确认合同未成立及返还房屋产权证书、购房发票、公共维修基金收据的诉讼请求，不应支持。关于违约责任，双方合同中进行了明确约定，现张凤不履行过户手续，应当向尹玲承担违约责任。关于违约金数额，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金超过原始购房合同价款的50%，且尹玲并未提出充分的证据证明其遭受的损失，故违约金的数额由法院依据张凤的申请，结合本案的实际情况酌情予以确定。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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