房地产抵押权如何实现

发布日期：2018-03-12 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　基本案情：
　　原告：A投资控股公司(以下简称A公司)
　　被告：K宾馆
　　2002年元月22日，A银行某分行(A银行)与K宾馆签订最高额人民币借款合同一份，约定A银行在36个月提款期限内向K宾馆提供本金最高额不超过510万元的贷款。借款合同签订当日，双方又签署最高额抵押合同一份，约定K宾馆以其所有的位于某市友谊路48号之部分房地产为上述贷款提供抵押担保。双方当即又分别签订了房地产抵押合同及土地使用权抵押合同各一份，对抵押事宜进行了进一步明确。当事人还就抵押财产分别在市房产管理局、市国土资源局办理了登记。借款及抵押合同签订后，A银行于2004年3月3日向K宾馆发放贷款510万元。借据中记载的还款期限为2005年1月2日，借款月利率为4.8075%。借款期限届满后，K宾馆未按约还本付息。2004年6月25日，A银行向K宾馆送达书面声明一份，告知：此后不再向其发放贷款，贷款数额已特定化;最高额借款合同项下的全部权益已转让给B资产管理公司甲市办事处(以下简称：甲市办事处)。K宾馆在声明上签章予以了认可。2005年6月30日，甲市办事处的法人单位B资产管理公司(以下简称：B公司)与A公司签订贷款买卖协议，约定将上述债权转让给A公司。原告据此提起诉讼，请求判令被告K宾馆偿还借款本金人民币510万元及相应利息(其中合同内利息为24.5万元，逾期部分按日万分之二点一计算至本金清偿之日)，并对抵押物享有优先受偿权。
　　被告K宾馆辩称：原告所诉借款属实。因其经济效益不佳，偿还能力不足，希望妥善解决。
　　法院查明：
　　法院审理认为，被告与A银行签订的贷款合同属双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，真实有效。
　　A银行对被告K宾馆的债权在贷款数额确定后，转让给甲市办事处并通知了债务人，因此甲市办事处在K宾馆收到声明之日起即享有原贷款人(A银行)的权利。B公司作为甲市办事处的法人单位，有权代表下属分支机构对外处分相关权益，故B公司可将甲市办事处受让的债权再次予以转让。因此，B公司与A公司的贷款买卖协议符合法律规定，真实有效，A公司合法取得了A银行与K宾馆间借款合同的全部权益，有权向K宾馆主张借款本金510万元及相应利息。
　　被告K宾馆以自有资产为借款提供了抵押，且已办理了登记，现原告要求对抵押物享有优先受偿权应予支持。
　　根据上述理由，法院判决如下：(1)被告K宾馆于本判决生效后十日内向原告A公司偿还借款本金人民币510万元;(2)在被告K宾馆未按上述期限及金额履行付款义务时，原告有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。
　　靳双权律师点评：
　　1.房地产抵押权实现的程序
　　根据《担保法》第53条的规定，房地产抵押权实现的程序，是指抵押权人实现房地产抵押权时应当遵循的各种步骤。也就是说，必须经过一定的程序抵押权人才能够实现其抵押权。房地产抵押权实现的具体步骤如下：(1)协商。债务履行期届满后，抵押权人应当就抵押物的处分问题与抵押人进行协商。经过协商能够达成协议的，应按照协议对抵押物进行折价、拍卖或者变卖。之所以规定这样一个必经的程序，是为了更好地避免民事纠纷的发生，因为通过协商如果能够解决这个问题，那么就可以避免诸多麻烦，节省很多社会资源，有利于双方交易关系的稳定。(2)协商若不能达成协议，抵押权人有权申请人民法院扣押抵押房地产，并在人民法院的主持下解决抵押物的折价、拍卖或变卖问题。同时，在人民法院扣押房地产后，房地产所生的法定孳息，由债权人收取，在扣除收取孳息的费用后，应该先清偿主债权的利息。(3)清偿主债权。
　　2.房地产抵押权的实现方式
　　根据《担保法》第53条的规定，所谓房地产抵押权的实现方式，是指抵押权人处置抵押期间届满的房地产从而获得优先受偿的价款的方式。房地产抵押权的实现方式有三种：(1)拍卖。根据我国有关法律的规定，房地产抵押权实现的方式主要是拍卖。拍卖是实现抵押权的一种最佳方式，因为它引入了竞争机制，通过竞买可以获得一个较高的价格，能够更好地实现抵押房地产的价值，这对抵押人和抵押权人来说都是比较公平的选择。抵押的房地产在进行拍卖时，抵押权人也有权参与竞买。拍卖既可以是双方协商一致后进行的，称为任意拍卖;也可以是人民法院主持下进行的，称为强制拍卖。(2)折价归抵押权人所有。它是指经抵押双方一致同意或者经人民法院审理后作出判决，按抵押房地产的性状，参照市场价格，将抵押房地产折价之后归抵押权人所有。但是折价归抵押权人所有的方式，可能导致不公平的后果，也容易损害到其他债权人的利益。所以，折价归抵押权人所有的方式被采用，其前提应该是在公平估价的基础上协商致或由人民法院作出判决。另外，抵押人与抵押权人的折价协议不得损害顺序在后的担保物权人和其他债权人的利益，否则，顺序在后的担保物权人和其他债权人可以根据债的保全规则向人民法院请求撤销该协议。(3)变卖。抵押权人与抵押人如果协商一致，也可以以普通的变卖方式处分抵押财产，其优点是简便易行，省时省力。
　　3.房地产抵押权实现过程中的特殊要求
　　由于房地产抵押中土地资源的特殊性和我国土地使用制度的特殊性，决定了房地产抵押权的实现具有着不同于一般抵押权实现的特殊要求。根据《担保法》第34、36、37、55、56条和《城市房地产管理法》第48、49条以及《物权法》第十六章的相关规定，房地产抵押权的实现必须符合下列特殊要求：(1)依照担保法的规定，抵押人以承包的荒地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。(2)设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，抵押权人应先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，然后才能以剩余款项优先受偿。(3)在实现抵押权时，抵押房地产上设有租赁权的，应根据不同情况区别对待租赁权先于抵押权设立的，抵押权实现后，租赁关系继续有效，也就是说，通过拍卖等方式取得抵押房地产的新的产权人，应继续保持与原承租人的租赁关系，直至原租赁合同期限届满;租赁权后于房地产抵押权设立的，抵押权实现后，租赁关系应解除，但是当事人另有约定的除外。
　　本案中，被告K宾馆未按判决期限及金额履行付款义务时，原告A公司即有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款，在扣除相应的处分费用和应缴纳的税款后优先受偿。

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