如何买房、卖房有保障，房屋纠纷怎么办
发布日期：2018-03-13 作者：钟如超律师
看房阶段
首先查看开发商的五证，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。若五证不全，则后期签订合同可能无效。另相关广告及样板间，若售楼员有承诺性宣传，最好录音或录像。
五证相关——商品房预售必须遵守法律的强制性规定。开发商在没有取得商品房开发项目的批准文件，也没有取得预售许可证的情况下，从事开发、预售活动违背了法律规定。如果开发商在起诉前仍没有取得《商品房预售许可证》，双方订立的商品房预售合同应当认定无效。广告、样板间相关——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。
签定金协议阶段
定金是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式，购房者若签完此协议，千万别“任性”毁约。毁约方不但无权要求返还定金，还可能被追究“双倍定金”。
签合同阶段
一般来说，《商品房买卖合同》为国家标准样式，开发商无法在合同中“动手脚”，所以“霸王条款”多出现在合同后的补充协议或附加条款，请比对补充协议与合同内容，不符处最好提前声明。
收房阶段之查勘文件期
索要“一表两书”：一表指《房屋建筑工程竣工验收备案表》；“两书"指《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
《备案表》相关——该表是收房环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，若无此表，购房者可拒绝收房，将来办房产证也会受到影响。“两书”相关——房屋日后若出现漏水等质量问题，应凭借两书约定的内容要求开发商或施工单位维修维护，如果找不到施工单位或开发商，物业公司应在物业服务合同约定的范围内承担维修义务。
收房阶段之领钥匙期
验房时发现问题别急着收房，有权要求开发商或施工单位维修维护，如果找不到施工单位或开发商，物业公司应在物业服务合同约定的范围内承担维修义务。
如果业主与开发商在《商品房买卖合同》中没有约定交房时业主须预交一年或半年的物业管理费，则不能作为业主领钥匙的附加条件。物业费的收取方式和时间，应由业主与物业服务企业协商约定，如果双方达成一致，任意一方都不得随意更改。
收房阶段之装修期
物业公司索要装修保证金不必交纳。
《物业管理条例》第五十三条
购买（非期房）注意事项
要注意是否有房证，产权是否清晰；再索要权属证明文件、身份证证明等到房地产部门查验房屋情况；注意二手房的房龄与实际面积。
先查看房产中介的经营资质——资格证书、经营许可证（原件）两证齐全。签合同时要明确中介责任，并亲自办理过户手续。
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