谈农村房屋使用权转让协议纠纷

发布日期：2018-03-14 作者：靳双权律师

　　　一、原告诉称
　　原告赵某诉称：北京市昌平区秋园X号系北京X农业公司现代农业示范基地。1999年9月3日，经北京市昌平区公证处公证，被告以书面协议形式向北京X农业公司承租上述秋园X号。2013年1月9日，原、被告签订《房屋使用权转让协议》约定：被告将秋园X号承租权转让给原告，原告支付人民币420万元，双方应于10日内办理交接手续。如一方逾期交房或者逾期付款超过15日，另一方有权解除合同;违约方按总价款10%支付违约金。原告当场支付定金首付款人民币100000元。后，被告短信称因考虑欠缺，已经不再同意出手。为维护我的合法权益，现诉请：1、解除《房屋使用权转让协议》;2、被告返还定金人民币100000元;3、被告支付违约金人民币420000元。
　　二、被告辩称
　　被告徐某辩称：2013年1月9日，我与原告签订《房屋使用权转让协议》，将秋园X号承租权转让给原告，价格为人民币420万元，原告在1月10日前已给付我诚意金10万元。后来我方认为出售价格过低，不准备卖了。对于原告的诉讼请求，因《房屋使用权转让协议》是无效的，所以不存在解除的问题，如果原告继续购买我也同意。我同意返还定金，因为买卖行为是国家所禁止的，故不同意给付违约金。
　　三、审理查明
　　2013年1月9日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《房屋使用权转让协议》，双方约定乙方购买的房屋为甲方拥有使用权的秋园X号的房屋，房屋性质为租赁使用权，剩余使用期限37年;房屋的用途为居住，占地面积1065平方米。
　　2013年3月原告向被告发出书面解除合同通知，称被告提高交易价格、不交付房屋，逾期已达两月余，要求解除合同，退还定金并支付违约金。
　　另查，秋园X号房屋土地性质为农村耕地，原为北京X农业公司向北京市X镇承包，规划为用于建设开发现代农业示范基地，且土地上已建设有温室及配套设施。1999年9月，被告和北京X农业公司签订《北京现代农业示范基地温室出租合同书》，向其承租50年温室，承租款为511290元，一次性付清。被告交付了款项，取得了土地，现原告与被告协议约定的房屋即在该土地上为别墅构造的住宅用房屋。
　　四、法院判决
　　1、原告赵某与被告徐某签订的《房屋使用权转让协议》无效;
　　2、被告徐某返还原告赵某十万元。
　　五、房地产律师点评
　　所有权人对所有物有权进行占有、使用、收益、处分，该四项权能构成所有权整体，除法律特别规定外，不可能单独分离出来进行转让。原告与被告签订的房屋使用权转让协议，其实质是购买无合法土地权限的地上建筑，双方以“房屋使用权”一词，规避相关法律禁止性、强制性规定，以达到购买农用耕地上的别墅建筑的结果。双方所签订合同违反法律禁止性、强制性规定，应为无效，如发生损失，因双方主观上均对其过错有清醒认识，故双方各自承担。现原告要求被告承担违约金，系以合同有效为前提，故无法得到支持。
　　综上，法院的判决是正确的。

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