购房定金的认定与适用

案情
2012年6月21日，王某在某公司开发的凯旋华庭楼盘售楼处查看楼盘后，双方达成购房意向，王某预先支付2万元作为购房意向金。次日，王某选定购买凯旋华庭24幢2101室商品房，王某又付款8万元。王某先后两次付款合计10万元，作为购房的预约定金，并由某公司开具定金收据一份。收据载明：“收款事由：凯旋华庭高层24-2101定金。”但双方就合同的其他条款正在协商中，未正式签订购房合同。同年8月底，某公司将王某订购的凯旋华庭24幢2101室商品房出售给他人。王某诉至法院，要求判令某公司双倍返还购房定金20万元。

评析

本案中的定金收据具备书面形式，购房定金合同有效成立。某公司与王某虽未订立含有定金条款的《商品房认购协议书》，仅向王某出具了定金收据，但该定金收据可以有形地表现所载内容，应认为已具备我国合同法第十一条所要求的书面形式，且收据记载了交款人、收款单位、收款事项、收款日期等内容，对买卖标的房屋的指向亦明确具体，已经包括房屋买卖协议的主要条款，故可认定购房定金合同有效成立。

购房定金的性质及定金罚则的适用。购房定金属预约合同，其目的系担保商品房买卖合同的订立，违约的法律后果是适用定金罚则。从预约和本约的关系看，购房定金具有独立性，且是实践性合同，自一方当事人交付购房定金时生效，商品房买卖合同最终是否签订并不影响购房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未订立，则构成对购房定金合同的违反。就本案而言，双方已就适用定金罚则形成合意。某公司擅自单方决定将王某预定的房屋出售给他人，其亦未能举证证明在出售房屋前曾通知王某限期签订合同及逾期签订合同的后果，已构成违约，自应由该公司承担双倍返还定金的违约责任。

(作者单位：浙江省宁波市中级人民法院)