买二手房，卖方逾期未办理解抵押构成违约吗

发布日期：2018-03-30 作者：靳双权律师

　　　　一、原告诉称
　　原告刘某宁称：2016年7月11日，原、被告双方经中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《居间服务合同》，约定被告将大兴区海鑫北路606号房屋出售给原告，房屋总价款305万元。因涉案房屋在银行有抵押贷款，被告承诺于2016年9月15日前办理完毕提前还款及抵押登记注销手续。合同签订当日，原告向被告支付了定金10万元，之后等待被告办理提前还款及抵押登记注销手续，并准备交付购房款。2016年8月，被告表示因房价上涨想提高交易价格或解除合同，原告明确要求履行合同。2016年9月15日，双方约定的提前还款及办理登记注销手续期限届满，被告并未履行义务，构成违约。遂诉至法院要求：1、继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》;2、配合原告办理大兴区海鑫北606号房屋的提前还款及抵押登记注销手续3、被告、第三人丁丽配合原告办理涉案房屋的产权变更登记手续，将房屋过户至原告名下;4、被告、第三人丁丽于涉案房屋过户登记完成当日向原告交付房屋;5、被告、第三人丁丽按连带责任支付原告违约金(按房屋交易总价305万元的日万分之五计算);6、被告、第三人丁丽支付原告居间服务费36600元。
　　二、被告辩称
　　被告余某帅辩称：第一，原被告双方签订的买卖合同应予以解除。第二，被告行使的是不安抗辩权。补充协议约定2016年7月11日原告向被告支付定金10万元，但被告当日仅支付了2万元，被告对于原告的履行能力表示怀疑。补充协议约定2016年9月30日原告将第一笔购房款150万元交付资金托管或共管账号，原告并没有办理。第三，关于原告的损失。对于原告支付的10万元，被告同意按本息返还。第四，关于定金违约责任。在担保法理论上，根据定金担保目的不同可以将其区分为定约定金、成约定金等，买卖合同明确约定定金10万元，如果被告明确违约应承担双倍返还的违约责任。但本案由于原告具有过错，被告依法行使不安抗辩权，不同意双倍返还。
　　三、审理查明
　　2016年7月11日，刘某宁(买受人，乙方)与余某帅(出卖人，甲方)签订《北京市存量房屋买卖合同》，且双方与中介公司(居间方，丙方)签订《补充协议》及《居间服务合同》。买卖合同约定，盛宁购买涉案房屋，房屋总价款为305万元;房屋已经设定抵押。乙方于2016年7月11日向甲方支付定金10万元，乙方应于2016年9月30日前，将第一笔购房款150万元以资金托管或监管方式支付给甲方，过户前3日内，将第二笔购房款144万元以资金托管或监管方式支付给甲方;甲方应于2016年9月15日前办理完毕房屋的提前还款及抵押登记注销手续。
　　关于违约责任的约定：甲乙双方任何一方逾期履行协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。出现根本违约情形的，乙应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价款的20%向守约方支付违约金。
　　居间合同约定：居间服务费乙方承担，甲方或乙方原因导致房屋买卖交易不能履行或无法完成的，已收取的居间服务费不予退还，如支付费用方为守约方，违约方应向守约方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方进行追偿。
　　2016年7月11日，刘某宁将定金10万元支付给余某帅，2016年10月14日，刘某宁向中介公司支付中介费36600元。合同履行中，余某帅未按合同约定在2016年9月15日前办理完毕房屋的提前还款及抵押登记注销手续。
　　四、法院判决
　　一、判决生效后十日内，刘某宁到第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行替余某帅偿还北京市大兴区海鑫北路18号院8号楼6层2单元603号房屋的按揭贷款本息(具体金额以银行实际核算为准);
　　二、在判决第一项履行完毕后十日内，余某帅、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行协助刘某宁办理北京市大兴区海鑫北路18号院8号楼6层2单元603号房屋的贷款抵押登记注销手续;
　　三、在判决第二项履行完毕后十日内，刘某宁给付余某帅剩余房款2950000元;
　　四、在刘某宁付清上述剩余房款后十日内，余某帅、丁丽协助刘某宁到房办理余某帅名下位于大兴区海鑫北路606号房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至刘某宁名下;
　　五、在判决第四项履行完毕后十日内，余某帅、丁丽将大兴区海鑫北路606号房屋腾空并交付刘某宁;
　　六、余某帅于判决生效后十日内给付刘某宁违约金5000元;
　
　　刘某宁与余某帅签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。
　　根据双方提交的证据，可以判定余某帅未按合同约定在2016年9月15日前办理涉案房屋的提前还款及抵押登记注销手续，已构成违约，其应承担本案违约责任。
　　刘某宁自愿代余某帅向第三人建行北京分行偿还房屋按揭贷款以消灭抵押权，且愿意将剩余购房款给付余某帅，故刘某宁有权要求余某帅、丁丽配合办理房屋过户手续、交付房屋。
　　关于刘某宁要求余某帅支付逾期办理房屋抵押注销手续违约金及逾期过户、逾期交付房屋违约金，因根据合同约定计算的违约金数额远远超过原告的实际经济损失，法院有权对违约金数额酌情调整。
　　对于刘某宁要求余某帅支付居间服务费的诉讼请求，因居间合同中有明确约定，此项支出应由刘某宁支付,只有在居间合同不能继续履行的情况下才由违约方负责，故很难得到支持。
　　综上，法院的判决是正确的。

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