未取得土地使用证的房改房能否办理过户手续

【案情】
原告李某与被告王某同为一厂职工，原告购买被告在九江县某厂宿舍区的住房，该住房为房改房，双方签订《房屋买卖协议》，约定房价款为1.8万元，付证交款、银货两清，被告应协助原告办理过户手续。可是，原告多次要求被告办理产权过户手续，但被告未履行其义务，为此，原告来院提起诉讼，要求依法判令被告按购房合同履行售房协助办理过户义务以及由被告承担有关诉讼费用。

【分歧】

第一种观点：原告李某与被告王某签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，原告按约定交付了房屋价款，被告也将房屋交付原告占有使用，双方达成的房屋买卖合同合法有效。被告除了负有交付房屋的义务外，还应协助原告办理房屋的过户手续。

第二种观点：房屋买卖协议是合法有效的，但该争议的房改房因未依法登记领取国有土地使用证，从而不能办理该房产过户交易手续，属于法律上履行不能，故不能办理过户手续。

【评析】

笔者赞同第二种观点。理由如下：

《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合法律约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上履行不能;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告李某与被告王某签订的房屋买卖协议合法有效，当事人一方不履行非金钱债务的或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但该争议的房改房因未依法登记领取国有土地使用证，从而不能办理该房产过户交易手续，属于法律上履行不能。

依照《江西省已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法》第八条规定，在2000年以后需要上市出售的房改房，未取得土地使用证的，仅凭房屋所有权证不得上市出售，也不能办理房产过户交易手续。由于《买卖住房的协议》对办理土地使用证的相关费用没有约定或者约定不明，双方当事人都不愿意承担因办理于2003年买卖的房改房的土地使用证而需要缴纳相当于土地出让金的价款，该房改房至今仍未领取国有土地使用证，故不能办理过户手续。

(作者单位：江西省九江县人民法院)