从一起家庭房产确权纠纷案论不动产事实物权的确认

发布日期：2018-05-11 作者：靳双权律师

　　? (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　2006年，解某父亲所在单位甲市某高校以市场评估价对外出售一批单位自管房，当时解某家庭在商议购买房屋时言明谁出资房屋就归谁，但没有书面约定。后因家庭其他成员没有多余资金购房，故由解某夫妇想办法筹集了资金购房。为此，解某与其父母一同前往看房。因甲市某高校当时规定须由单位职工出面签订购房合同，故名义购买人为解某父母，但实际该房屋的出资款348273元及其它相应税费、土地出让金、房屋装修款等相关所有费用均由解某夫妇承担。当时在付款时，因解某夫妇资金紧张，故其中由解某出面还向其母亲借款2.3万元，并于2006年7月2日出具了一份《借条》给其母亲。后随着解某父母年岁渐高且案涉房产价值的不断增值攀升，两位老人在准备处理身后财产继承问题时，解某母亲考虑到其他因素竟提出由解某夫妇出资购买的案涉房屋为两位老人所有的房屋，计划与其它财产一起统一分配继承，不愿意履行此前同意过户给解某夫妇的承诺。为此，在多方协商无果的情况下，已身患白血病的解某为给丈夫及其家人有个交待，在解某父亲的建议下，不得不与丈夫一起将年迈的父母起诉至法院，要求确认案涉房屋归解某夫妇所有。
　　二、法院审理
　　法院经审理认为：案涉房屋虽然系以解某父母的名义购买，房屋所有权证所登记的权利人为解某父母，但所涉房屋的价款系解某夫妇支付，相关的购房、办证的收据均由解某夫妇持有，且该房屋从交付至今一直由解某夫妇使用，在家庭内部成员曾有异议的情况下，解某父母均同意解某夫妇对房屋进行装修并使用至今，故可推定家庭内部有出资人为房屋实际购买人的约定，可以认定解某父母仅为名义上的购买人，所涉房屋应属解某夫妇所有。解某母亲关于解某夫妇资助(既非借款也不是赠与)其与解某父亲购买案涉房屋的意见不合逻辑，也没有相关证据支持，故判决案涉房屋属解某夫妇所有。
　　解某母亲不服一审判决，向甲市中级人民法院提起上诉。二审法院经庭审调查查明认定的事实与一审法院认定事实一致，但认为解某母亲不认可房屋归出资人所有的主张，解某夫妇与解某父母之间也未曾就房屋的归属达成归出资人所有的协议，不能以购房款系解某夫妇账户支付的事实否定不动产权属证书的登记效力，双方形成的是债权债务的关系，以此为由判决撤销一审判决，驳回解某夫妇的诉讼请求。
　　解某夫妇不服二审判决，向甲市高级人民法院申请再审。甲市高级人民法院经审核对当事人于一、二审程序提出的书证及所作陈述、原一、二审判决查明的事实予以确认。再审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，对物权的归属具有推定的效力。在一般情况下，物权登记在谁名下，就应推定谁为物权权利人。但在登记人之外的其他人对物权权属提出主张时，该登记并非系当然认定物权权属的唯一证据，而应在审查权属异议人提交的相关证据后，据实作出认定。本案中，虽然案涉房屋登记在解某父母名下，但解某夫妇对该房屋的权属持有异议。而要确定该房屋的权属，则应依据购买时双方当事人的真实意思确定所有权归属，即双方当事人在购买该房屋时是否在家庭内部口头确定案涉房屋的归属。解某夫妇主张在购买案涉房屋时，其和父母口头约定由其出资并归其所有，并提交了解某父亲于2007年9月18日出具的《关于购买宿舍房屋问题的说明》、2011年3月31日出具的《情况说明》。在该两份说明中，解某父亲明确陈述，在购买案涉房屋时，其将买房的事情告知长女、次女，长女解某表态愿意个人购买，签字时因校方规定必须学校职工签字，因此，是解某父母签字的。结合本案购房款、相关税费均由解某夫妇支付，此后案涉房屋由解某夫妇装潢、居住使用等事实，本院认为，解某夫妇所称双方当事人曾经有由解某夫妇出资购买讼争房屋并归该两人所有的口头约定，符合情理。虽然诉讼中解某母亲并不认可双方曾经约定房屋归出资人所有，并辩称购房款系解某夫妇资助，但却不能对由解某出具的2006年7月2日向其借款2.3万元的借条作出符合情理的解释。解某尚需向其母亲借款以支付购房款，并承诺还本付息，自然不可能将所借款项再用于资助其母亲购房。综上，解某夫妇的申请再审理由成立，一审判决认定案涉房屋归解某、邵某所有，得当;二审判决驳回解某、邵某的诉讼请求不当，法院依法纠正。原一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。
　　三、资深房地产律师靳双权点评
　　靳律师认为，在本案中，一审法院和再审法院均认为在现有证据下，可推定家庭内部有出资人为房屋实际购买人的约定;而二审法院认为解某夫妇与解某父母之间未曾就房屋的归属达成归出资人所有的协议，无法推定购买时双方当事人的真实意思表示。那么，解某夫妇提交的证据能否推定本案当事人曾就案涉房屋的归属达成归出资人所有的约定呢?
　　本案可以明确的事实是案涉房屋的所有价款及相应税费均由解某夫妇支付，案涉房屋的煤气、水、电等开户申请手续均由解某夫妇办理，相关费用均由解某夫妇承担，案涉房屋的装饰装修均完全由解某夫妇进行并支付所有费用，案涉房屋自学校交付后就一直由解某夫妇占有和使用。根据解某夫妇提交的现有证据能够得出本案当事人曾就案涉房屋的归属有过约定，理由为：
　　(一)解某母亲出借2.3万元给解某用于购买案涉房屋的行为，能证实解某夫妇就是案涉房屋的实际购买人。在购买案涉房屋时，解某夫妇不仅用完了其多年积蓄，还向亲朋好友借款，其中就包括向解某母亲借款2.3万元。2006年7月2日，解某母亲将2.3万元汇入解某的A银行账户内，解某于当日向其母亲出具了一份《借条》;2006年7月4日，解某母亲对该《借条》进行签字确认。由此可见，解某母亲在出借2.3万元时就已确信无疑解某夫妇是案涉房屋的实际购买人，否则解某不会出具《借条》，解某母亲更不会签字认可。既然解某夫妇是案涉房屋的实际购买人，那么该事实行为可以推定解某家庭内部曾就房屋归属达成过一致的约定。
　　(二)解某父亲出具的系列说明及其在庭审中的陈述，均能证实解某夫妇是案涉房屋的实际所有权人。案涉房屋是解某父亲所在单位的自管房，故解某父亲对案涉房屋的购买经过、房屋定价、交付使用等等情况较之解某母亲更加清楚，也更加客观真实。在本案纠纷发生之前的2007年9月18日，解某父亲为避免家庭内部今后发生争论，就书写了《关于购买学校宿舍房屋问题的说明》，粗略记录了购房经过等内容。从该份说明可以清楚地看出，解某夫妇在出资购买案涉房屋之前，家庭内部曾召开会议并形成房屋归出资人所有的口头协议，解某夫妇按照市场价购买了案涉房屋，理应是实际的购房人。这与解某母亲出借2.3万元给解某夫妇购买案涉房屋能够相互印证，证实解某父母认可解某夫妇是案涉房屋的实际购买人。
　　以上《借条》和《关于购买学校宿舍房屋问题的说明》并非当事人购买案涉房屋时确定所有权归属的直接证据，但已经达到了高度盖然性的证明标准，故甲市高级人民法院与一审法院采信了解某夫妇的意见，判决案涉房屋归属解某夫妇所有。

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