相邻业主对车位之间的共有部分均应合理使用

 
随着汽车成为大众消费品，“停车难”成为众多私家车主的苦恼，停车位稀缺资源的属性和卖方市场的特性日趋明显，由此产生的开发商违约提价、车位乱占公用部分、一位二卖、业主购买瑕疵车位等情况频频发生，对车位市场的规制、对销售乱象的规范管理呼声日盛。福建省厦门市中级人民法院近年来审理的此类案件不在少数，以司法之力规范开发商和业主的买卖行为及正当维权势在必行。

明知瑕疵车位却购买 要求赔偿未获支持

2015年1月，阿辉与T房地产公司签订合同，购买位于某小区的410号车位，价格为6万元，而当时其他车位的售价为7万元。合同注明：“因该商品房为现房，买受人经入户实地勘察后确认对该商品房位置、公共配套设施及该车位所在小区的平面布局等有关情况已作了充分了解，并同意按该商品房现状。”

合同签订后，阿辉支付了购房款。2015年11月，阿辉在410号车位的交接单上签名。阿辉发现，410号车位旁紧靠着一个大铁门，铁门敞开的位置无法完全靠墙体，占用了车位的部分面积。大铁门属于人防钢结构防护密闭门，平时敞开，战时关闭，影响了其正常停车。

后阿辉诉至法院，请求T房地产公司立即采取补救措施拆除位于讼争车位旁边的大铁门并赔偿相应的损失。

T房地产公司认为，阿辉买的车位属于现房销售，其在购买前已经实际现场勘验。另外，讼争车位所在楼盘工程已通过竣工验收备案，防空地下室工程通过竣工验收。讼争车位当时售价为6万元，而其他车位的售价为7万元，阿辉对此均知情。

厦门中院审理后认为，阿辉在签订合同时已知悉该车位具有瑕疵，且以低于其他车位的价格购买，双方已就该合同履行完毕，现阿辉以该车位存在瑕疵为由提起诉讼，缺乏事实和法律依据，不能成立，遂驳回了阿辉的诉讼请求。

■法官说法

按合同交付车位虽有瑕疵但不违约

本案承办人曾聆解析，本案的焦点问题在于T房地产公司是否因交付存在瑕疵的车位构成违约。

首先，阿辉与T房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。

其次，阿辉明知诉争车位存在瑕疵。讼争车位为现房销售，阿辉在购买车位前已经实地现场查验该车位的现状，且双方签订的合同中亦明确注明买受人对该车位有关情况已作了充分了解，并同意按车位现状、协议约定的交易条件购买。该车位比其他车位价格低15%左右，从价格差异可见，阿辉在购买之前已知悉该车位存在瑕疵，现又以该车位存在瑕疵为由主张T房地产公司违约有违诚信。

再次，阿辉清楚瑕疵对其车位可能造成的影响。阿辉通过多次实地现场勘察，清楚该铁门是民防设施，明确了铁门所在的位置及铁门占用车位面积的大小，其在与T房地产公司签订买卖合同时再次对以上事实进行了确认，愿意签订《商品房买卖合同》及补充协议购买该车位。

综上，购房合同是双方当事人的真实意思表示，T房地产公司依约交付车位，虽然存在瑕疵，但符合合同约定，且并不影响合同目的的实现，所以T房地产公司的交付行为并不构成违约。阿辉的诉求，缺乏事实和法律依据，不能成立。

未严格依约交付车位 法院判决支持业主

2014年12月，小武与X房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定小武购买该公司开发的某小区71号车位，总价款23.5万元，X房地产公司于2015年8月31日前将验收合格且符合合同约定的商品房交付给阿辉使用，X房地产公司不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同附件明确标示了71号车位的位置及公共部位，71号车位位于两根立柱之间，其中一侧有一空闲位置。

合同签订后，小武向X房地产公司支付了全部款项23.5万元。71号车位所在楼盘于2015年8月22日工程竣工验收合格，X房地产公司向小武发出交房通知书。交接车库时，小武认为71号车位移位，与合同附件平面图标示的位置不符，拒绝接收该车库，并提起诉讼要求X房地产公司要严格按照合同附件标识的方位向阿辉交付71号车位及其相应的逾期违约金。

厦门中院审理后认为，X房地产公司交付的车位与合同约定的位置明显不符，存在严重偏差，阿辉有权予以拒绝接受。法院最终判令X房地产公司交付符合合同约定的车位并承担逾期交付的违约责任。

■法官说法

未严格按照合同约定交付车位属根本违约

厦门中院法官章毅认为，本案的焦点问题在于X房地产公司交付的车位是否符合合同约定。

阿辉与X房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其相关附件和补充协议，意思表示真实，内容合法有效。各方应本着极大的诚意、秉承诚实信用之原则，严格、适当地履行。阿辉于合同签订当日即支付了全部房款，其已全面履行了合同项下的义务。但是X房地产公司交付的71号车位的黄线已明显偏向水泥柱的一侧，与合同约定的位置严重偏差、不符，显而易见的给买受人小武停车造成不应有的不便，小武有权予以拒绝接受交房，并要求X房地产公司承担逾期交付的违约责任。而且X房地产公司还因此添加并多售车位，已严重违背诚实信用原则，是根本性违约。

开发商擅自改车位 法院判令恢复原状

2014年5月，阿俊与Y房地产公司达成购房意向，阿俊向Y房地产公司购买一小区的20号车位。同年，小林与Y房地产公司也签订一份《商品房买卖合同》，约定小林向Y房地产公司购买同一小区的21号车位，所附平面图标示该车位宽2.5米、长5米，与20号车位紧邻。

车位交付时，阿俊发现Y房地产公司将分界线划至其车位内，妨碍了其对车位的正常使用。之后，阿俊向法院起诉，请求判令小林和Y房地产公司立即排除妨碍，将20号车位与21号车位的分界线恢复至两柱之间的中间线并赔偿相应的损失。

法院经现场勘查认定，20号、21号车位位于两根立柱之间，立柱之间宽6.54米，有黄线划分的大小两个车位。左右两侧黄线宽大于6.54米，长5米。面向车位方向，左侧为20号车位，右侧为21号车位，车位分界线明显偏向左侧立柱。20号车位黄线内的面积小于21号车位黄线内的面积。

厦门中院审理后认为，小林与阿俊对案涉两个车位之间的公共部分享有平等合理的使用权利，Y房地产公司擅自将该公共部分出售给小林，构成侵权，遂判决支持了阿俊的诉求。

■法官说法

相邻业主对车位之间的共有部分均应合理使用

章毅法官在分析中指出，本案的焦点问题在于业主对车位之间共有部分是否享有合理使用的权利。

首先，根据Y房地产公司的自认及小林、阿俊所出示的所有权证书，及法院的现场勘验结论，应认定在20号车位与21号车位之间存在约10平方米的共有部分，依法属全体业主共有。基于Y房地产公司与小林所签订的《商品房买卖合同》，Y房地产公司系将该共有部分出售给小林，该行为依法属于应由业主共同决定的事项，现无证据证明该行为得到业主的表决通过，故该公共部分不因Y房地产公司的出售而认定小林对此共有部分独享占有使用权。

其次，小林与阿俊作为业主，均享有共有之权利，即双方均可依法合理使用。因该共有部分位于小林所有的21号车位与阿俊所有的20号车位之间，非其他车辆必经之通道，且无法达到小林与阿俊所有的车位面积标准，其他业主均难以长期持续使用该共有部分，仅小林与阿俊可频密使用该共有部分，故双方对该共有部分享有平等合法使用之权利。该分界线并非确定小林与阿俊专有物权之依据，而是保障双方合理、规范、平等行使共有物权之标准。

最后，至于小林与Y房地产公司关于阿俊不具有诉讼主体资格的主张，因该共有部分与阿俊相连，影响阿俊对共有部分的合理使用，其当属权利人可依法提起诉讼。因Y房地产公司的出售行为和小林的占有行为均构成对阿俊共有权利之侵犯，共同承担排除妨碍之责任。若Y房地产公司对小林的交付存在违约情形，则小林可另行主张。

意向书内容不确定 法院判决不予履行

2014年底，被拆迁户小林与拆迁人F地产公司在拆迁过程中签订一份《意向书》，约定F地产公司同意小林购买安置房车位一个，具体车位地点待安置房落成后再给予确定。小林同意按每个车位10万元向F地产公司购买，该款项待安置房落成确定具体位置后一次性付清。

2015年3月，小林所在的村组拆迁项目完成后，F地产公司对外销售车位。小林拿着当时签订的意向书找到F地产公司，要求购买车位，但遭到F地产公司的拒绝。小林以F地产公司拒绝履行《意向书》约定义务为由，诉至法院，要求解除《意向书》并由F地产公司赔偿损失。

厦门中院审理认为，《意向书》内容不确定，并非合同，小林主张系预约合同要求解除并赔偿损失，缺乏法律依据，最终判决驳回小林的诉求。

■法官说法

意向不具备买卖合同的要素

章毅法官指出，本案审理的焦点在于《意向书》性质的认定。商品房买卖预约合同的成立至少应具备两项明确的内容，即标的物的基本情况(包括位置、面积等)及将来依预约签订本约的意思表示。本案当事人的《意向书》欠缺具体的标的物。《意向书》指向的标的物是不动产，故在不动产的位置、面积不确定情况下，不属于在法律上确定合同之标的物。而更为重要的，讼争《意向书》并没有将来依预约签订本约的意思表示。

另外，预约合同的期限性系指预约标的应当是在一定期限内签订本约。就商品房预约合同而言，应指约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同，而本《意向书》并没有关于期限的约定。综上，本案双方当事人签订的《意向书》之内容不仅不确定，而且并无在将来一定期限内签订本约的意思表示，不符合预约合同的确定性和期限性特征，不应认定为预约合同。小林基于认为讼争《意向书》属预约合同而提出主张，不符合法律规定，不应予以支持。

■司法观察

民事主体与公共利益之争

对于车位买卖在审判领域出现的突出问题，记者采访了厦门中院民五庭庭长陈朝阳。陈朝阳认为，随着国民生活水平的提高，私家车的需求量还会增加，车主对车位的需求是必然的。将法定车位作为配套设施，有利于满足业主的停车需要，提升小区的居住环境。就小区车位权属所涉及的利益关系而言，由于法定车位是小区的配套设施，缺少则房屋单元和整个小区对业主就失去了应有的价值，如果对其规范不好，势必影响社区和谐、社会稳定，进而损害公众利益，因而法定车位权属所涉及的利益关系表面看来是业主与开发商之间的关系，实质上应属于民事主体利益与社会公共利益之间的关系，理应由强行性规范加以调整。

要厘清这一问题，重点是区分建筑物区分所有权专有权与共有权的内容。建筑物区分所有权人作为专有权人时，可依法自由行使对专有部分的占有、使用、受益和处分并排除他人非法干涉的权利。建筑物区分所有人共有权是区分所有建筑物的共有部分。如除专有部分以外，共同的走廊、庭院楼道、厕所、院落和上下水设施等，属于共有权客体。而区分所有人作为共有权人时的权利主要有：(1)使用权。共有权人使用建筑物及其附属建筑物的共有部分的权利。(2)改良权。区分共有人基于居住或者其他用途，可以对共有部分作必要改良，但是必须在显然无需花费多额的费用的情况下，经共有人持份者2/3以上的多数表决或全体一致表决同意。(3)收益权。对共有部分所生的利益，各共有权人有权依其共有持份收取利益。专有部分所有权的行使，不能妨碍建筑物的正常使用，亦不得违反区分所有人的共同利益。物权法将建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库规定为建筑物区分所有权的共有权对象。

国家建设部和地方政府出台的规范性文件对车位的配建作出了规定。由于增设车位是开发商在小区内于法定配套以外依法自行建造的车位，出于对小区业主和谐生活秩序的保障，其权属所涉及的利益关系是开发商与业主之间的关系，宜通过规范有效调整。即规定开发商可以保留增设车位的所有权，有权自行决定出售、附赠、出租等，但在出售、出租增设车位时，应首先满足业主的需要，业主在同等条件下享有优先购买权或优先承租权。

上述案例均是关于车位买卖过程中的履行问题。其中涉及到预约的基本特征。所谓预约，相对于本约，即约定将来缔结契约。预约合同的核心是预约的确定性和期限性。首先，预约应具备合意性。即应有双方当事人明确的意思表示。其次，预约应具备约束性。应当具有双方当事人受约束的意思表示。比如备忘录就没有法律的约束力。只是缔约过程的一部分，不构成预约。再次，预约应具备确定性。预约的内容应具有一定的确定性。一般而言，商品房买卖预约合同的成立至少应具备两项明确的内容，即标的物的基本情况(包括位置、面积等)及将来依预约签订本约的意思表示。最后，预约应具备期限性。预约标的应当是在一定期限内签订本约。上述第四个案例中的《意向书》就没有关于期限的约定。