物业公司未拆除管理区域内违章建筑是否违约

【案情】
2009年，某县永泰小区毛某的相邻业主将本该用于放置空调外机的通风口封闭并搭建阳台，导致毛某家空调外机无处放置。2014年7月1日，诚信物业公司进驻小区后要求涉事第三方业主拆除违章建筑，该县规划建设局亦向该业主发出责令整改通知书，但该违章建筑一直未拆除，毛某因此拒交物业费。

【分歧】

本案主要争议焦点在于，物业服务企业未纠正管理区域内违章建筑问题，业主能否以此为由拒绝支付物业管理费或减少支付物业管理费。

一种意见认为，物业公司未及时纠正解决管理区域内违章建筑问题的行为违反了物业服务合同义务，没有依法尽到物业服务职责，同时也违反了合同法第六十条规定的协助、注意等从义务或附随义务，属于物业管理不到位，业主有权要求减少支付物业管理费。

另一种意见认为，根据《物业管理条例》第四十六条规定，物业管理区域内发生属于行政主管部门执法管理范畴的不当行为，应由行政主管部门责令整改或限期拆除。物业公司对违章建筑无权自行处分时，不应认定为违反合同主从义务或附随义务，业主应当支付相应物业管理费。

【评析】

笔者同意第二种意见。理由如下：

1.物业管理区域内违章建筑问题属于行政主管部门执法管理范畴

本案涉事第三方业主违章建筑属于擅自搭建型，即在已有的建筑物基础上未经审批而搭建附属设施，擅自改变建筑物的正常结构或者通常使用功能而形成的建筑。根据城乡规划法第六十六条规定，个人未经批准进行建设的违章建筑，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除。根据规定可知，违章建筑在未得到相关部门批准之前不是合法建筑，但对该违章建筑只能通过法定程序由法律授权的相关部门处理，物业公司和毛某均不得擅自拆除、侵占或毁损。拆除违章建筑是行政主管部门的法定职责，属于行政机关履行行政职责的行政执法管理范畴，因此，涉事第三方违章建筑虽位属于物业管理区域，但物业管理企业本身没有违章建筑的处罚权和强制拆除权，责令整改或限期拆除的决定依法应当由行政主管部门作出。

2.物业管理公司行为不应认定为违反合同主从义务或附随义务

根据《物业管理条例》第四十六条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当及时制止，并及时向有关管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。本案中，涉事第三方业主搭建违章建筑行为在诚信物业公司进驻小区前已实施完毕，且有关行政主管部门也已发出责令改正的通知。诚信物业公司作为物业管理企业对小区内违章建筑没有强制拆除权，仅有向行政主管部门报告的义务。毛某作为相邻受侵害住户亦可直接向有关行政主管部门反映，但行政主管部门的执法行为并不取决于诚信物业公司。因此，诚信物业公司进驻小区后要求涉事第三方业主整改以及向行政主管部门报告已经履行了物业服务企业应尽的义务，并未违反合同义务和协助、注意等从义务或附随义务。

3.业主对于违章建筑可以通过提起相邻权纠纷之诉的途径进行救济

根据物权法第八十三条的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，业主大会和业主委员会对违章搭建等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。本案中，涉事第三方业主搭建违章建筑，物业公司进驻小区后采取主动措施试图纠正违章建筑问题，但涉事第三方业主仍未整改。此时，毛某除向有关行政主管部门举报要求处理外，还可以直接向人民法院提起相邻权纠纷之诉来维护自身合法权益。本案中，涉事第三方业主在收到行政主管部门责令整改通知后仍未拆除违章建筑，且物业公司无权对其处分时，毛某可寻求其他法律途径进行救济。

综上，诚信物业公司行为不构成违约，毛某不得以此为由拒绝支付物业管理费。

(作者单位：浙江省温州市平阳县人民法院)