把农村宅基地上的房屋卖给城市居民，所签协议有效吗?

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告龙先生起诉称：我在甲市某村有民房5间，院落一处。2003年1月，经亲戚介绍，是城镇户口的李小姐欲购买我在某村的房屋。经协商后，我们签订了《房屋买卖协议书》，约定，我以成交价5万元的价格将我在甲市某村的5间民房和一处院落卖给李小姐。协议签订后，李小姐向我付清了5万元购房款，我将房屋交付给李小姐使用。但直到2006年7月，我才知道城镇居民不能购买农村宅基地的法律规定，所以请求法院确认我和李小姐签订的《房屋买卖协议书》无效，李小姐腾退房屋交还于我。
　　二、被告辩称
　　被告李小姐答辩称：我购买原告房屋时，当时是取得了本村村委会的认可，并且村委会干部秦某也在协议书上中间人处签字。我和原告签订协议后，我按约支付了5万元购房款，同时我和原告一起到村委会办了房产转让登记手续。我入住该房后，对房屋和院落进行了扩建和装修，花了我15万装修费。原告在出卖诉争房屋时，就已经知道他出售房屋及其宅基地禁止流转，但他为了追逐利益依旧将该房屋及其宅基地卖给了我，现在原告因房地产市场的变化、涨价，利用国家法律和政策规定，要求退房的行为是违背诚实信用原则，就算法院要确认我和原告签订的《房屋买卖协议书》无效，同时也应判令原告对合同无效承担主要责任以及赔偿我买房及装修造成的损失。
　　三、法院判决
　　法院经一审后判决：
　　1、判决龙先生和李小姐签订的《买卖房协议书》无效;
　　2、李小姐在判决生效90天内腾退房屋;
　　3、龙先生给付李小姐10元的补偿款。
　　一审宣判后，李小姐不服，提起上诉。
　　二审法院经审理后作出判决：
　　1、龙先生和李小姐签订的《买卖房协议书》无效;
　　2、李小姐在判决生效90天内腾退房屋;
　　3、本判决生效后7日内龙先生赔偿李小姐损失20万元;
　　四、北京房产律师靳双权点评
　　根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
　　另外“一户一宅”政策规定村民一户只能申请一处宅基地。而且农民宅基地使用权是基于其村民身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的或者城里人去买都属于无效买卖。
　　宅基地使用权的转让必须符合以下条件
　　宅基地使用权的受让主体有一定的范围，宅基地使用权只能转让给本集体经济组织的成员，如果转让给村外人员，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件，且该成员必须符合宅基地使用权的条件，即“一户一宅”一户一宅且面积符合规定。宅基地使用权的转让必须同房屋同时转让。转让人不得再申请宅基地使用权。宅基地使用权转让后，应当及时办理变更登记。宅基地使用权确须转让的应符合相关法律的规定，并履行相关的登记和审批手续，切不可私下买卖，非法交易。
　　受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。所以，在此建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑。