没有书面借名买房协议如何认定借名买房关系？

发布日期：2018-07-03 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　2014年6月，李小贝诉称：李亚菲与李小贝系姑侄关系，二人均在北京市药监系统工作。2005年底，药监系统组织职工参加集资建房，在抽签确定购房资格时，李亚菲中签，李小贝未中签。于是二人商定，由李小贝出资借用李亚菲的名义参加集资建房。2006年8月17日，李亚菲签订《集资建房协议》，集资购买了601号房屋。协议签订后，李小贝支付了全部集资购房款430227元。
　　2007年11月房屋交付，李小贝对房屋进行了装修，2008年6月李小贝入住房屋并居住至今。2008年9月8日，601号房屋取得了房屋所有权证，登记所有权人为李亚菲。由于当时该房屋不具备上市交易的条件，故未办理过户手续。房屋具备上市交易条件后，李小贝要求李亚菲将房屋过户至李小贝的名下，被李亚菲拒绝。现李小贝诉至法院，要求确认李小贝与李亚菲之间的借名买卖合同关系有效，李亚菲将601号房屋过户至李小贝的名下。
　　2、被告辩称
　　李亚菲辩称：李亚菲与李小贝系姑侄关系。李亚菲参加集资购房时，李小贝结婚急需用房，于是双方商定李小贝出资将房屋买下并先行使用，待李亚菲的女儿用房时，再将房屋还给李亚菲，李亚菲同时将购房款退还给李小贝。李亚菲与李小贝之间并非借名买房关系，而是借贷关系，李亚菲不同意李小贝的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　李亚菲与李小贝系姑侄关系，二人均系本市药监系统职工。2005年，药监系统组织职工参加集资建设工程，李亚菲取得了集资购房的资格。
　　2006年8月17日，李亚菲签订《集资建房协议》，约定：李亚菲给付集资款430227元。协议签订后，李小贝出资交纳了全部购房款及各项税、费，民乐合作社亦按照约定交付了601号房屋。房屋交付后，李小贝于2008年3月出资对涉诉房屋进行装修并居住至今。
　　2008年9月8日，601号房屋取得了房屋所有权证，登记所有权人为李亚菲，房屋性质为"按经济适用住房管理"，土地取得方式为划拨。按照国家相关政策，该房屋受经济适用住房上市销售政策的限制。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　李亚菲到房屋权属登记部门协助李小贝将601号房屋过户至李小贝的名下。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权登记的，可予支持。本案中李小贝主张双方存在上述法律关系，李亚菲予以否认。因此上述借名关系是否存在是本案的争议焦点。
　　本案中，李小贝虽未提供直接证据证明借名买房关系的存在，但考虑到双方存在近亲属关系，且在购买时双方关系较好，因此不能简单以双方没有书面形式的借名约定就简单否认借名关系，而应当综合各方当事人陈述、全案证据及案情予以综合判定。
　　从客观行为上看，本案中，李亚菲虽系房屋的签约购买人，但全部购房款及相关税费均系李小贝实际出资缴付;虽房屋登记在李亚菲名下，但自房屋交付后，由李小贝装修入住使用已经超过六年。从客观行为上看，李小贝显然系以所有的目的占有、居住、使用房屋，符合房屋实际购买人的外在特征。
　　从主观动机上看，李小贝出资时工作时间不长，面临结婚无房的现实压力，李小贝虽然参加了药监系统的摇号，但并未获得购房资格，而李亚菲取得的集资购房资格意味着可以以相对低廉的价格获得房屋以满足其居住使用需要，李小贝显然有借李亚菲的资格购买房屋的动机。
　　综上，根据已查明的事实，结合日常生活情理，综合考虑房屋由李小贝购买、装修、居住使用、李小贝对借名买房具有合理解释，李亚菲对双方之间关系不能做出合理解释等情况，法院采信李小贝关于其与李亚菲之间存在借名买房的约定的主张。故李亚菲应协助李小贝将房屋过户至李小贝的名下。另需指出的是，因李小贝系借用李亚菲之名买房，故办理房屋所有权转移登记的相关税费亦应由李小贝承担。

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