买卖农村房屋的合同效力的认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告单某起诉称：我是北京某村的农民，在本村有平房3间，1991年，我和王女士签订房屋买卖协议书，约定我把我的3间平房卖给王女士，成交价格20000元人民币，收到王女士的购房款后，我将房屋钥匙和我的房产证一并交给了王女士，后来我才知道王女士是城镇户口，所以请求法院判令我和王女士签订的房屋买卖协议书无效，王女士退还我原有的房屋。
　　二、被告辩称
　　被告王女士答辩称：1991年，我和单某签订协议书时，有第三人作证，并且第三人作为证明人也在协议书上签字。并且当时我已支付了全部购房款，我接到房屋后，又加盖了几间房屋，房子盖好后，我就把房子交给我儿居住了，2003年12月，该村遇到市区规划拆迁，拆迁公司为我们分了4套房屋，原有的房子早已经不存在了。我不同原告的诉讼请求，请求法院驳回原告诉请。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：1991年，原告单某和被告王女士签订了房屋买卖协议书，约定由被告购买原告位于北京某村的3间平房，房屋交易价款为2万元人民币，当时有第三人谢某在协议书证明人处签字。协议签订后，被告按约定支付了2万元购房款，原告将房屋和房本交给了被告，后原告一直在外地经商。被告接受房屋后，又加盖了3间平房，并把房子交由其儿子居住。2003年12月，该房屋被拆，被告分得4套房屋，2006年，原告听说此事，想反悔，于是向法院起诉，以被告是城市户口为由，要求确认1991年签订的协议书无效。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出如下判决：驳回原告单某的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产纠纷律师靳双权点评：本案是一起把农村宅基地房屋出售给城市居民引发的合同效力问题，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。审理此类案件时，要结合实际。本案中，当事人双方签订合同到起诉，已时隔很久，原被告的权利义务都已履行完毕，现在原告要求返还的房屋已经依法拆除，并已经分配了安置房，原标的物的房屋产权已不存在，此时法院判定协议无效已经没有意义了，所以法院判决是正确的。
　　下面来看看法院在审理此类案件时，一般的裁判规则：
　　一般裁判规则
　　1、最高人民法院
　　《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
　　另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”
　　2、各地高级人民法院
　　根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。