借名买房合同被认定无效房屋增值部分如何分配

发布日期：2018-07-06 作者：靳双权律师

　　　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　孙良莹诉称：2005年1月19日，孙良莹以陶静的名义以按揭方式购买了302号房屋。孙良莹花费购房款及购房各项手续费324573.46元，装修费95668.9元。壁挂暖气和有限电视等附属物费2600元。按揭还贷155935.7元。共计578778.06元。2006年5月孙良莹入住该房，一直在此居住。2007年1月，陶静瞒着孙良莹领取了房产证。
　　2012年，孙良莹就该房屋所有权确认问题向法院起诉，请求确认该房屋归原告所有。法院以借名买房违反国家政策为由，驳回了孙良莹的诉讼请求。关于孙良莹出资问题，判决书释明另行解决。
　　综上，孙良莹以陶静的名义买房，事实清楚，得到了生效判决的确认。该房确认归陶静所有，陶静应当按照现在商品房市场价格补偿孙良莹的信赖利益损失。为此，诉至人民法院，请求法院判令：1、陶静给付孙良莹房屋折价款3000000元，包括已支出的购房款283109.16元和房屋增值及信赖利益损失;2、诉讼费用由陶静承担。
　　2、被告辩称
　　陶静辩称：孙良莹所谓的借名买房已经在诉讼确权案中经过两审法院的审理，已经作出有效判决，对于借名买房给予了否定。孙良莹在本案中说她支付的购房款的数额与确权案中提出的数字及认定的数字是不同的。孙良莹要求折价款300万元没有事实和法律依据。诉讼请求及主张的事实没有事实及法律依据。
　　二、法院查明
　　2005年1月19日，孙良莹以陶静的名义以按揭方式购买了302号房屋。该房屋实际结算房款为308831元。2005年2月19日，原告又以被告的名义与银行(贷款人)及房地产开发公司(保证人)签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定贷款金额为20万元。房屋于2007年1月5日取得房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为陶静，房屋性质为经济适用住房。
　　2006年6月11日，房屋交付，孙良莹装修后在该房内居住至今。孙良莹支付了房屋首付款108719元，并支付土地出让金2883元、契税4632.46元、专项维修资金6177元、房屋险保险费235元、律师费600元、印花税155元、代办服务费800元、抵押登记费260元、补交房款112元。孙良莹偿还了自2005年3月至2008年10月的贷款，共计偿还155935.7元。陶静偿还自2008年11月起之后的贷款。2010年3月23日，该房屋的贷款全部结清。庭审中，孙良莹表示不再主张陶静支付壁挂炉的费用。
　　2013年，孙良莹起诉至法院，要求确认上述房屋归其所有。2013年4月2日，法院判决驳回孙良莹的诉讼请求。孙良莹上诉至本院，2013年5月27日，本院判决驳回上诉、维持原判。
　　在本案审理过程中，经孙良莹申请，法院委托评估公司对上述房屋的房地产价值进行了评估，评估结论为：估价对象在估价时点2014年3月6日的价值为309.03万元(已扣减应补交综合地价款)。孙良莹为此支出评估费28065元。
　　一审判决后，陶静提起上诉，主张双方之间是借款关系。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)陶静支付孙良莹购房款、税费、保险费等款项280509元、经济损失1947028元，以上共计2227537元;
　　2)驳回原告孙良莹的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　　本案争议焦点为双方之间是否存在借名买房的法律关系。如果存在，出借人是否应当赔偿借用人的损失问题。
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
　　首先，关于双方之间是借名买房还是借贷关系的问题。
　　已经生效的民事判决书已经认定“孙良莹没有依法取得购买经济适用房的资格，借用陶静的名义购买经济适用房，其购买行为不符合法律规定。因此驳回孙良莹的确权请求是正确的”。另外从孙良莹持有的各种购房手续、票据等证据亦可以佐证孙良莹借用陶静购房资格的事实。现陶静否认出借购房资格的主张法院不予支持。法院关于孙良莹借用陶静名义购买房屋的认定正确。陶静上诉仍否认双方之间是借名购房关系而主张陶静向孙良莹借款，但没有提供书面的借款协议，也不能提供证据证明双方对借款金额、期限、还款日期、利息等主要条款如何约定。因此，陶静主张双方是借贷关系不能成立。
　　其次，由于房屋为经济适用房，国家对此类房屋有严格限制，孙良莹不具备购房资格，借用陶静的购房资格，双方之间的法律关系不能得到法律支持。法院认定双方之间形成合同关系违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。陶静对此应当承担主要责任。孙良莹对此承担次要责任。法院考虑房屋升值所产生的收益，陶静应按照其过错程度给予孙良莹相应的房屋增值补偿款的处理正确。

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