对合同条款的解释，在尊重合同自由的同时，也应充分顾及交易的实质正义，符合交易目的

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　　一、原告诉称
　　尹清诉称：房地产公司交付的房屋严重不符合入住的基础性条件，违反了合同的相关约定，属于根本性违约。房地产公司在到了交房时间向尹清交付房屋时，尹清购买的房屋一开电器就立马停电，多次找地产服务人员，房地产公司推脱说是总闸问题，会给予修理，但是一直未修理好。三、房地产公司的违约行为给尹清带来了严重的经济损失。要求房地产公司承担以下经济损失：逾期交房的违约金110874.78元;预期租金损失21000元;误工损失5000元;交通费、餐饮损失500元。以上损失合计137374.78元。诉讼请求：1.要求房地产公司支付违约金13万元，2.要求房地产公司退还供暖费、物业管理费5000元，3.要求房地产公司承担本案诉讼费。
　　二、被告辩称
　　房地产公司辩称：1、房地产公司已经如期履行《北京市商品房预售合同》中所约定的合同义务，并不存在逾期交房的情形，无需承担任何违约责任。2、尹清所购商品房出现供电跳闸情况，实属空调厂家将空调线路接错导致，并不属于逾期交房的情形。涉案房屋空调系由房地产公司出资请空调厂家安装，因涉案房屋为商业办公用房，首付比例高、贷款年限短，开发商会赠送装修或电器设备吸引客户。综上，房地产公司不同意尹清的诉讼请求。
　　三、审理查明
　　2015年10月31日，尹清与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》约定：尹清购买北京市门头沟区门头沟房屋(下称涉案房屋)。第十二条交付条件(一)出卖人应当在2017年1月1日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书：3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他没施达到的条件;4、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。
　　2016年12月20日，尹清与房地产公司签订《面积差异及房款结算协议》，确认涉案房屋总价款为123.1942万元。涉案房屋己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及房屋面积测算技术报告书。房地产公司已于2016年10月31日与国网北京市电力公司签订《高压供用电合同》。
　　2016年12月20日，房地产公司向尹清交付涉案房屋钥匙，尹清向物业服务企业及供热单位分别交纳了物业服务费及供暖费。涉案房屋交付后被发现存在打开空调后即发生跳闸的情况。2016年12月20日当天，尹清向物业服务企业留存涉案房屋钥匙一把用于维修涉案房屋。2017年2月28日，尹清将涉案房屋电卡交付房地产公司工程师李明用于维修。2017年5月1日，李明将电卡交还尹清。2017年5月14日，尹清取回涉案房屋因维修留存于涉案房屋物业公司的钥匙。2017年7月8日,房地产公司认可涉案房屋没有电，同意继续维修。2017年8月9日，上述问题已恢复正常。涉案房屋内空调系房地产公司出资请案外人安装。
　　四、法院判决
　　北京市门头沟区人民法院经审理后判决：1、房地产公司于本判决生效之日起七日内赔偿尹清违约金2万元;
　　2、驳回尹清的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是《北京市商品房预售合同》约定的“交付房屋”如何理解，涉案房屋出现打开空调后即跳闸的情况是否构成房地产公司违约。
　　因《北京市商品房预售合同》约定涉案房屋的交付需满足“己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及房屋面积测算技术报告书”等两个条件，现涉案房屋已具备上述两个条件，房地产公司已按照约定向尹清交付房屋，尹清所提房地产公司逾期交房的主张无事实及合同依据。
　　对涉案房屋存在的打开空调即发生跳闸的情况是否构成违约，《北京市商品房预售合同》第十三条关于市政基础设施的条款约定房地产公司承诺于2017年1月1日前达到过渡性供电的使用条件、因出卖人故意或重大过失原因致使延误的，由出卖人向买受人按日支付买受人已付房款万分之一的违约金。本案中，房地产公司已与供电企业签订供用电合同并交纳电费，关于供电的市政基础设施已经达到使用条件，涉案房屋所存在的打开空调即发生跳闸的情况并不严格符合上述条款约定的市政基础设施未达到使用条件的违约情况。但是，对合同条款的解释，在尊重合同自由的同时，也应充分顾及交易的实质正义，符合交易目的。当合同没有约定或约定不明，应根据当事人的目的来寻求双方真实的或应有的意思表示。本案中，涉案房屋能够正常使用的基础条件之一是稳定的供电，故涉案房屋能够享有稳定的供电亦应属双方约定的内容。另外，虽然房地产公司自行出资请案外人安装了涉案房屋内的空调、并表示相应空调系对业主的赠送，但考虑到本案双方存在房屋买卖合同关系，房地产公司出资请人在涉案房屋安装空调的行为本质上并非赠与行为，而应解释为出售房屋附属设施设备的行为，房地产公司应就相应空调安装、使用过程中发生的问题承担违约责任。根据现有证据，涉案房屋在2017年7月6日之前存在打开空调即发生跳闸的情况，房地产公司应就此承担违约责任，因上述问题导致涉案房屋不能正常用电，与供电设施不能按期达到使用条件的情形类似，法院参照双方《北京市商品房预售合同》第十三条约定的标准酌情确认房地产公司应当赔偿尹清违约金2万元，对尹清主张过高部分。对尹清主张的预期租金损失、误工损失、餐饮、交通损失，无法律依据。对尹清主张退还的物业服务费及供暖费，与本案不属于同一法律关系。