一起冒用他人身份信息买卖房屋引起的纠纷

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告蒋女士诉称：2004年12月22日，我与“韩某”签订了《房屋买卖协议》，购买“韩某”位于甲市乙区XX路128号XX广场A座1705、1706号按揭房屋。双方约定按照该房屋原有价格即753，172元确定房款。因该房屋尚有贷款未结清，我向“韩某”支付了房屋总价35%的首付款263，172元、“韩某”已经偿还的房屋贷款196，438.54元、房屋内的办公设备折价20，389.46元，合计480，000元。我与“韩某”签订房屋买卖协议后，我以“韩某”名义继续向银行偿还房屋贷款，直到2011年9月，偿还贷款本金490，000元，利息145，326.79元，合计635，326.79元。在房屋贷款全部还清后，我要求“韩某”配合办理房屋初始登记，并办理房屋变更登记手续，但“韩某”以各种理由推诿，迟迟不办理相关手续。2012年8月，在我多次催告“韩某”办理相关手续的情况下，“韩某”才被迫告知我他本人叫罗某，“韩某”是其当年以自己的头像韩某的身份信息办理的居民身份证。罗某未考虑以后办理房屋登记会出现障碍，以韩某身份证购买了诉争房屋，向我出卖时隐瞒了这一事实。而我在购买约定房屋时，出卖人“韩某”所持居民身份证与《甲市商品房买卖合同》(A1171号)上记载的身份信息，居民身份证信息一致，造成我无法分辨，而与之签订了《房屋买卖协议》，并依约履行了合同义务。现我已经按照《房屋买卖协议》付清全部房款，由于作为出卖人的罗某身份信息虚假无法完成房屋初始登记，更无法完成房屋过户登记，使我订立合同时的目的无法实现。韩某向被告罗某出借身份信息，对于造成我的合同目的无法实现负有不可推卸的责任。现我为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院，请求依法判决：1、确认本案诉争房屋系罗某借用韩某名义购买，罗某将涉讼房屋出卖给蒋女士的《房屋买卖协议》真实、有效。2、罗某继续履行《房屋买卖协议》，罗某和韩某在一个月内协助蒋女士办理涉诉房屋过户变更登记手续。3、罗某承担本案的诉讼费用。
　　被告罗某辩称：蒋女士诉状中陈述的均是事实，我方同意蒋女士的诉讼请求，认可合同是有效的，同意协助蒋女士办理房屋过户登记手续。
　　被告韩某辩称：1、房屋的购买是罗某冒用我的名义买的。罗某以我的名义购买房屋时的身份证是假的。居民户口本也不是我办的，是通过非法途径办理的。诉争房屋的贷款一直是以我的名义办理的，但是贷款不是我办的，是冒用我的名义办理的。在银行办理贷款给我造成了一定信誉上的损失，导致我没办法买房和贷款，我保留追究银行和相关人员的责任的权利。2、罗某盗用我的身份信息，对我名誉造成影响，我保留向罗某提出赔偿，追究罗某责任的权利。3、蒋女士的诉讼请求，第一项我同意，房屋不是我的，卖的时候也是罗某冒用我的名义卖的，蒋女士与罗某的合同应当是有效的，应当由罗某继续履行合同，与我无关。对于蒋女士的第二项诉讼请求，我要确认需要办理什么手续，与我无关。第三项诉讼请求没有意见，诉讼费应当由罗某承担。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：2000年，韩某让罗某帮助其将户口从外地迁至甲市，韩某户口迁至甲市后，韩某的居民户口本一直留存在罗某处，户口所在地为甲市乙区XX街50号。2001年，罗某以自己的头像，韩某的身份信息在甲市办理了居民身份证，2001年7月27日，罗某用该居民身份证，以韩某的身份与XX置业有限公司签订《甲市商品房买卖合同》(A1171号)，约定购买位于甲市乙区XX路128号XX广场A幢17层05、06号房，房屋建筑面积为268.99平方米，罗某支付了上述房屋35%的首付款，并以韩某的身份在XX银行XX支行办理了住房贷款，该合同在甲市房地产管理局办理了备案登记，但房屋没有办理房产证和土地使用权证。2004年12月22日，罗某以韩某的身份与蒋女士签订《房屋买卖协议》，约定由蒋女士购买位于甲市乙区XX路128号XX广场A栋1705号、1706号房屋，蒋女士向罗某支付房屋总价的首付35%即263，172元，蒋女士向XX银行还清2001年8月至2011年9月65%的按揭款490，000元，在上述房屋交易过程中产生的一切费用，均由蒋女士承担。房屋买卖协议签订后，蒋女士向罗某支付了房屋总价35%的款项263，172元和2001年至2004年罗某已经支付的按揭款，蒋女士向中国XX银行偿还了诉争房屋的住房贷款，2011年9月住房贷款全部还清。上述诉争房屋实际由蒋女士居住使用，相关物业费也一直由蒋女士承担。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、《甲市商品房买卖合同》(A1171号)的合同双方为第三人甲市XX置业有限公司和被告罗某，《房屋买卖协议》的合同双方为原告蒋女士和被告罗某。
　　2、原告蒋女士与被告罗某之间的《房屋买卖协议》为有效合同。
　　3、被告罗某继续履行《房屋买卖协议》，在本判决生效之日起30日内协助原告蒋女士办理房屋过户变更登记手续，依法应缴纳的费用，由原告蒋女士承担。
　　4、驳回原告蒋女士的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产律师靳双权分析认为：本案系因罗某以韩某的身份进行房屋买卖，导致办理房屋过户登记发生障碍所产生的纠纷，根据本院查明的事实及双方诉辩观点，合议庭归纳本案的争议焦点主要为：第一、罗某以韩某的身份进行房屋买卖，是否构成代理?罗某两次房屋买卖行为的性质如何认定?第二、《甲市商品房买卖合同》(A1171号)、《房屋买卖协议》的合同相对方如何确定?两份买卖合同的效力如何认定?
　　代理，指代理人以被代理人的名义实施民事法律行为。代理具有如下特征：1、代理关系中存在三方当事人，即代理人、被代理人和民事活动的相对方;2、代理人以被代理人的名义从事民事活动，行为人在以他人名义进行民事活动中，应向相对人表明其系代理他人从事民事活动。本案中，首先，韩某没有任何委托罗某买卖房屋的意思表示和实际行为，韩某自始自终并未通过罗某缔结法律行为，罗某并未得到韩某的授权;其次，在《甲市商品房买卖合同》(A1171号)和《房屋买卖协议》的签订和履行过程中，罗某并未向XX置业公司和蒋女士告知其是以韩某的名义与他们签订房屋买卖合同，而是让合同相对方认为其就是韩某，两次房屋买卖行为中，不存在三方当事人，均只有两方当事人，即XX置业公司和“韩某”(即罗某)、“韩某”(即罗某)和蒋女士。再次，两次房屋买卖行为中，罗某没有代理韩某从事民事活动的意思表示，《甲市商品房买卖合同》(A1171号)签订完毕后，罗某以其财产支付房屋首付款，偿还了部分住房贷款;在与蒋女士签订了《房屋买卖协议》后，罗某将诉争的房屋交付给蒋女士使用，整个民事活动中，罗某都是以房屋购买者和房屋所有者的身份出现在合同相对人的面前，不存在罗某为韩某谋利的法定代理条件。综上，罗某与韩某不存在代理关系，罗某冒用韩某的身份进行房屋买卖不构成代理，两次房屋买卖行为应认定为罗某的个人商业行为。既然两次房屋买卖行为中，罗某都是以其自身的意思表示对诉争房屋进行处分，两次房屋买卖都是罗某的个人行为，与韩某并无关联，那么《甲市商品房买卖合同》(A1171号)的合同双方应为罗某和XX置业公司，《房屋买卖协议》的合同双方应为罗某和蒋女士，基于《甲市商品房买卖合同》(A1171号)和《房屋买卖协议》产生的权利和义务，应由罗某个人承担。
　　关于《甲市商品房买卖合同》(A1171号)和《房屋买卖协议》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。合同是否具有效力，与合同是否依法成立息息相关，依法成立的合同，必须符合以下条件：1、当事人在订立合同时具有相应的民事行为能力或民事权利能力;2、合同当事人的意思表示真实;3、合同不违反法律或者社会公共利益。本案中，要明确《房屋买卖协议》的效力，首先必须确定《甲市商品房买卖合同》(A1171号)的效力。关于《甲市商品房买卖合同》(A1171号)的效力，第一，《甲市商品房买卖合同》(A1171号)的合同双方是罗某和XX置业公司，罗某作为成年人，具有完全民事行为能力，XX置业公司作为合法登记的企业法人，具有订立合同的民事行为能力。第二，罗某冒用韩某的身份订立《甲市商品房买卖合同》(A1171号)，但罗某此后支付房屋首付款、偿还住房贷款及将诉争房屋交付蒋女士使用的行为，说明购买诉争房屋是罗某的真实意思表示;对于XX置业公司而言，是否因罗某冒用韩某的身份订立合同，导致XX置业公司意思表示不真实，从而导致合同无效或可撤销?XX置业公司作为诉争房屋的出售方，其是否出售房屋，主要考虑购买人的购买力、是否能够按时足额支付购房款，并不以购买人的身份作为其是否出售房屋的标准，其是否出售诉争房屋与买方的身份之间没有必然联系，罗某冒用韩某的身份与XX置业公司签订《甲市商品房买卖合同》(A1171号)，并不足以使XX置业公司的意思表示不真实，也不足以使《甲市商品房买卖合同》(A1171号)为无效或可撤销的合同。此外，XX置业公司在庭审中陈述无论是罗某借韩某的身份信息与其签订合同，还是韩某本人与其签订合同，XX置业公司都认可房屋买卖合同的效力，说明XX置业公司签订《甲市商品房买卖合同》(A1171号)是其真实意思的表示。第三，从罗某冒用韩某的身份订立《甲市商品房买卖合同》(A1171号)后果来看，罗某根据合同约定支付了房款并偿还贷款，其行为并未对社会经济秩序造成损害，也未损害社会公共利益或他人的经济利益。综上，无论是从XX置业公司和罗某的意思自治进行评判，还是从维护社会交易稳定进行衡量，《甲市商品房买卖合同》(A1171号)都是有效的合同。
　　《甲市商品房买卖合同》(A1171号)为有效合同，合同相对方为罗某和XX置业公司，那么，罗某有权根据其签订《甲市商品房买卖合同》(A1171号)所获得的权利，依法对诉争房屋进行处分。此后，罗某再次以韩某的身份与蒋女士签订《房屋买卖协议》，并将诉争的房屋交付蒋女士使用，蒋女士对该《房屋买卖协议》予以认可，该《房屋买卖协议》符合合同的生效要件，同样为有效合同。罗某与蒋女士签订《房屋买卖协议》后，蒋女士按约定支付了罗某购房款项、偿还了银行贷款，已实际履行合同中约定的义务，现蒋女士要求罗某继续履行该协议，法院应予以支持，罗某有义务排除产权登记障碍，协助蒋女士办理房屋产权登记手续，但按《房屋买卖协议》的约定，在办理房屋过户变更登记手续中产生的费用，由蒋女士承担。如韩某因罗某的冒用行为而造成损害，韩某可另行向罗某主张权利。