北京房产律师分析一起逾期交房纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告吴女士起诉称：2013年12月14日，我通过被告XX公司购买了被告倪先生位于XX区XX园XXX室的楼房一处，并签订了房屋买卖居间合同，我如期向被告支付了全部房款，2014年1月3日诉争房产办理了过户登记手续，我对涉案房产享有完全所有权，被告倪先生收款后却迟迟不履行交房义务，致使我无法入住。被告倪先生严重违约，对我应承担赔偿责任。在房产交易过程中，被告XX公司为了促成交易获取利益，故意隐瞒诉争房产的事实真相，未尽如实告知义务，存在严重过错，致使我至今无法入住造成损失，被告XX公司对我的损失应承担连带赔偿责任。经过多次协商，被告均以种种理由拒不交付房屋，其行为严重违约，给我造成极大的经济损失。综上所述，我为了切实维护自己的合法权益，提起诉讼，要求：1、判令二被告履行“2013年11月24日与我签订的房屋买卖居间合同”，即向我交付XX园XXX号房屋;2、判令被告承担违约责任，并赔偿由此而给我造成的一切经济损失92850元，其中包括违约金79500元，中介费9350元，房租费4000元(因被告不能交付房屋，我在外租房每个月2000元，现延期交房2个月)，要求二被告互负连带责任;3、本案全部诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告倪先生答辩称：我与尹某原系夫妻关系，现已离婚，诉争房屋判归我所有，尹某在房中居住。我与尹某达成协议将房屋出卖，将所得房款给付尹某180000元，尹某与其父自房中搬出，与我再无债务关系。我与原告、XX公司签订房屋买卖协议，将诉争房屋出售给原告。当我收到款项后就给XX公司打电话要求进行房屋交接，在收到全部房款后三日，XX公司派了一个工作人员来办手续，我和他把物业费都交了，就领着原告上楼，把钥匙也给付原告，双方看过屋里面的东西，达成交接，因当时我前妻尹某的父亲殷先生在屋里居住，我与原告没有签署书面交接协议。对原告的诉讼请求，我认为我已经履行了房屋交接手续，且没有占用房间，没有任何的责任，应该由占用人承担责任，不同意原告的诉讼请求。对于原告主张的违约金问题，我认为数额过高，如果法院判决我给付违约金，我要求法院适当调减。
　　被告XX公司答辩称：2013年12月14日，原告购买了被告倪先生位于XX区XX园XXX号房屋，并且通过我公司签订了《房屋买卖居间合同》。原告如期向被告支付了全部房款，我公司协助其办理了贷款过户手续，过户后被告倪先生却迟迟不履行交房义务，致使原告无法入住。我公司积极配合原告与被告倪先生多次协商解决，但是被告倪先生均不履行交房义务。根据《房屋买卖居间合同》中房屋交付之约定：“甲方承诺于全款到账三日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。”因此，被告倪先生在收到全部房款三日后不腾空房屋，违反了合同约定，为违约方，侵害了原告的合法权益。请求法院支持原告对倪先生的诉讼请求，强制被告倪先生交房并按照合同第六条第6款之约定承担违约责任。对于原告对被告XX公司的诉讼请求，我们认为根据合同交付的规定及合同第六条第6款的规定，我们在合同中列的非常清楚，房屋不交付如何承担责任，但没有约定我公司连带承担责任。被告倪先生与尹某离婚把房子判给了倪先生，倪先生对房子有处分权，倪先生是房子的所有权人，在签约时被告倪先生亦未告知我公司存在尹某占用诉争房屋的情况，我公司没有任何的过错，应该按合同的约定处理。房屋情况已经向原告说明，并不存在故意隐瞒的情况，在房屋交接时，被告倪先生把钥匙交给了原告，双方进入诉争房屋看房，房中有倪先生的原老丈人殷先生在，因此其他的交接手续都没有办理。对于原告主张的违约金问题，我公司认为数额过高，如果法院判决我公司给付违约金，要求法院适当调减。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：
　　2013年11月24日，原告吴女士与被告倪先生、被告XX公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲方(倪先生)自愿将坐落于甲市乙区XX园XXX号房屋出售给乙方(吴女士)，建筑面积为90.58平方米，成交价为人民币795000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币15000元，该定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，除定金外的剩余房款780000元，甲方同意乙方采用以下方式支付：乙方须于2014年1月15日前备齐首付款，待相应手续办理完毕，将首付款存入资金监管中心。甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。第三条约定：“房屋交付：甲方承诺于全款到账三日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方保证腾房交钥匙之前该房屋无纠纷、无欠费，无不良事件发生，能正常办理过户手续，腾房之前的附属设施费用由甲方承担，腾房之后由乙方承担。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。”第四条约定：“房屋现状：本合同签署前，丙方(XX公司)在甲方同意的前提下已协同乙方或其代理人实地查勘该房屋，乙方或其代理人认可该房屋现状，甲乙双方或其代理人不得以任何理由拒绝交易。”第五条约定：“居间佣金：甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的报酬。甲乙双方签订本合同即视为丙方已完全履行了居间义务，甲乙双方任何一方不得以任何理由要求丙方退还佣金。”第六条约定：“违约责任：1、若甲乙双方任何一方未按照本合同约定履行的，且达到相关法律法规关于合同解除的要件的，本合同解除并适用定金罚则等相关规定予以处理。2、甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，并保证对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配及处置。如该房屋在本次转让之前存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失。……6、甲方逾期交付该房屋的，每逾期一日，应向乙方支付该房屋成交价的1%作为违约金;逾期十五日乙方有权要求甲方支付该房屋成交价10%作为违约金。……8、因甲乙双方任何一方违约的，丙方收取佣金后概不退还，佣金由违约方承担。”三方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告倪先生支付了全部房款。2013年11月24日，原告向被告XX公司交付中介服务费7950元、代书服务费800元、贷款服务费600元。2014年1月3日，原告吴女士取得了诉争房屋的房地产权证。
　　另查，被告倪先生与案外人尹某原系夫妻关系，于2013年7月23日经法院判决离婚，其中本案诉争房屋法院判决归倪先生所有。2013年8月14日，倪先生曾以(2013)滨塘民初字第4960号案件起诉尹某腾还诉争房屋，法院判决驳回了倪先生要求尹某腾房的该项诉讼请求。2013年11月12日，倪先生与尹某、殷先生签订《还款协议》，内容为：“现有倪先生名下XX园XXX房屋一套，现由尹某与其父居住，现准备出售，在房款到账后，给尹某180000元，尹某与其父搬出，尹某与其父母再也与倪先生无债务关系。”2014年1月8日，尹某向倪先生出具收条，内容为：“今收倪先生汇款190000元。”
　　庭审中，原告自愿撤回第1项诉讼请求。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、被告倪先生于本判决生效之日起十日内给付原告吴女士违约金10660元;
　　2、驳回原告吴女士的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：
　　1、原告与被告倪先生、XX公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。原告已将全部购房款交付被告，被告倪先生应当按照合同约定交付房屋。但诉争房屋一直由被告倪先生的前妻尹某及家人居住，倪先生未能将诉争房屋如期交付原告。被告倪先生抗辩称已经向原告交付房屋钥匙，但原告不予认可，被告倪先生并无证据予以佐证，且即便被告倪先生给付了原告钥匙，但在倪先生起诉尹某腾房的诉讼中，法院并未支持腾房的主张，倪先生在未彻底解决其房产纠纷，不能完全支配诉争房屋的情况下，又将诉争房屋卖予原告，违反了《房屋买卖居间合同》第六条第2款的约定，应属违约，应当承担逾期交房的违约责任。即便倪先生与尹某之间签订了针对房屋的还款协议，但该协议对本案原告并不产生效力，故原告要求被告倪先生按照《房屋买卖居间合同》的约定承担违约责任，符合法律规定，应予支持。
　　2、对于原告主张的违约金79500元，虽合同第六条第6款约定逾期交房十五日的按房屋成交价10%作为违约金，但被告倪先生抗辩称该约定数额过高，要求适当降低，根据我国合同法及相关司法解释的规定，违约金以填补损失的性质为主，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告陈述其在外租房发生租金费用4000元以及向中介XX公司支付中介费等9350元，但原告对于租金费用并未能提交证据予以佐证，故无法支持原告在外租房的费用。对于中介费问题，买卖合同中并未约定逾期交房时出卖人赔偿中介费，且基于本案诉争房屋的买卖已经实际履行，原告并未受到中介费的损失，故原告主张的该项损失，不予支持。因原告无法提交证据证实其实际损失数额，参照相关司法解释的规定，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失数额，所酌定原告每月因被告倪先生逾期交房造成的租金损失为2000元。对于该损失的起算时间，合同约定的交付房屋的时间为全款到账三日内，原告全部房款付清的时间为2013年12月25日，故应自2013年12月29日起算。对于该损失的截止时间，因尹某已从诉争房屋中搬出，但未通知本案原、被告，原告是自2014年5月1日自物业公司得知诉争房屋内已无人居住，并接收诉争房屋，法院认为截止时间应为2014年4月30日，即原告因被告倪先生逾期交房发生的实际损失数额为8200元。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，原告主张的违约金79500元确实过高，应认定违约金数额以上述损失数额上浮30%确定为宜，即被告倪先生应向原告支付违约金10660元。
　　3、对于原告主张的损失，包括中介费及房租费，上文已述，且因违约金为填补损失的性质，本案能够确定的原告实际损失，并未超过违约金数额，故原告两项实际损失的诉讼请求，不予支持。至于其他损失，双方当事人可以据证另行解决。
　　4、对于原告主张被告XX公司承担连带责任的问题，因交付房屋并非被告XX公司的义务，故逾期交房的责任不应由被告XX公司承担，被告倪先生陈述在看房和签署买卖协议时已经将其与尹某有腾房纠纷的情况告知XX公司及原告，但XX公司及原告均不予认可，倪先生无法举证证实其陈述，故无法支持倪先生的该陈述。原告亦未提交证据证实被告XX公司有知情却故意隐瞒不告的情况，现买卖合同已经实际履行，原告要求被告XX公司承担连带责任的主张，并无法律规定及合同约定，故原告的该项诉讼请求，不予支持。