房屋买卖协议的效力认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告杨先生起诉称： 2014年3月24日，我和被告张某人通过中介签订了《房屋买卖协议书》，协议约定被告将其位于甲市XX小区某室房屋出卖给我，房屋面积144.19平方米，储藏室8.01平方米，总价款为55.2万元。双方约定，我分两次向被告支付购房款28万元，余款27.2万元办理银行按揭。协议签订后，我按照约定支付了房款28万元，被告也将房屋交付给我使用至今。被告交付房屋后至今没有给我办理房产过户手续，虽经我不断催促，被告总是以各种理由拖延。我和被告是在中介机构的见证下，在平等自愿的基础上签订的买卖协议，该协议合法有效，被告应当继续按照协议书的约定履行。为维护我的合法权益，所以请求法院：1、确认我与被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，继续履行;2、依法确认甲市XX小区某室房屋及储藏室产权归原告所有，责令被告协助原告办理产权过户手续;3、诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　张某人答辩称：我与原告签订的买卖合同为无效合同，法院应判决驳回原告的诉讼请求。1、关于程序方面，本案原告漏列诉讼主体，该合同中朱某参与了买卖定金合同和附加协议的签订，并支付了部分房款，应为买卖合同的相对人，朱某应是本案的诉讼当事人，原告漏列诉讼主体。2、原告诉状中所述不属实，我于2013年9月份以按揭的方式购买了涉案房产，在中国XX银行办理了抵押登记，我与原告签订定金合同、补充协议及房屋买卖协议时，没有办理房产登记手续，我是于2014年9月16日办理了房产登记手续，在买卖过程中，我未通知中国XX银行，至今也没有告知中国XX银行转让房屋的行为，原告在履行协议过程中没有按照约定的时间支付房款，所以我不再将房屋出卖给原告，同意退还已收的房款，解除双方的买卖行为。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：2014年3月24日，原告杨先生与被告张某人通过中介方XX二手房屋销售代理中心签订了《房屋买卖协议书》，该协议书约定：原、被告经协商，被告将其位于甲市XX小区某室房产出售给原告，房屋建筑面积144.19平方米，储藏室8.01平方米。该房产成交价款为55.2万元，原告先交付定金10000元;付款方式为，2014年3月24日原告支付被告房款24万元(含定金10000元)，2014年4月23日前原告支付被告房款4万元，两次给付购房款计28万元，剩余房款27.2万元原告办理银行按揭后支付。同时约定，双方于2014年3月24日交接涉案房产，由中介方暂押被告2000元作为土地证过户押金，并约定了产权保证、违约责任、税费等条款。该协议签订后，原告按照约定当日给付被告24万元(含定金10000元)购房款，2014年4月24日原告给付被告购房款37400元，其中原告为顺利接房代被告支付给甲市XX小区物业600元电梯前期维保费，另被告应支付中介方2000元的押金，被告未支付，原告代被告支付中介方2000元押金，后被告于2015年3月16日向原告的婆婆出具28万元的收到条。原告于2014年4月24日给付被告第二笔购房款后，经被告同意，原告携《房屋买卖协议书》在甲市XX小区物业处领取涉案房产的钥匙，后原告于2015年5月份居住至今。
　　另查明，被告张某人购买甲市XX小区某室房产时于2013年9月13日在中国XX银行甲市支行办理抵押贷款，并在甲市房地产交易登记中心办理预购商品房抵押权预告登记，后于2014年9月16日在甲市房地产交易登记中心将该房屋所有权人登记为张某人，该房屋坐落登记为甲市XX路1号某楼某号室。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、被告张某人与原告杨先生于2014年3月24日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，双方应按照合同的约定履行;
　　2、被告张某人于本判决生效后十五日内协助原告杨先生将坐落于甲市XX路1号某楼某号室房屋过户到原告名下;原告未支付给被告的剩余房款及办理产权过户的费用按照双方的约定履行。
　　五、律师点评
　　北京房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：原告杨先生与被告张某人通过中介方签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于被告主张该房屋买卖是无效行为的问题。靳律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案双方签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思的表示，并不存在合同无效的情形，故被告的辩解不符合法律规定，不予采信。关于被告主张朱某亦是本案当事人，本案漏列朱某为当事人的问题。本案中，《买卖定金合同》是原告的婆婆朱某签订，该合同约定，买卖双方于2014年3月24日签订房屋买卖合同，该定金合同还约定该房款包含储藏室等各项开口费用，被告负责提供双证并配合原告办理房产过户手续，由中介方暂押被告该房屋土地证押金2000元，待土地证过户后由中介方返还该押金。附加协议亦是原告的婆婆朱某签订，该协议约定的也是关于房屋过户事宜。靳律师认为，定金合同是合同当事人在订立主合同时，为保障主合同的履行，而签订的从合同，约定一方当事人支付给对方一定数额的货币，主合同履行后定金收回或抵作价款的一种担保合同。而《房屋买卖协议书》是原告与被告签订，买卖定金合同及附加协议均是主合同《房屋买卖协议书》的从合同;朱某是原告的婆婆，原告委托朱某办理购房的相关事宜，并不违反法律强制性规定，并在买卖定金合同中约定了签订《房屋买卖协议书》的时间，其后被告与原告签订《房屋买卖协议书》时，被告亦与原告签订《房屋买卖协议书》，其表明被告承认购房人是原告，故被告的辩解不符合事实与法律，所以对此不予采信。关于被告主张原告未按照约定给付房款的问题。靳律师认为，原、被告约定第二期购房款是于2014年4月23日前给付，原告于2014年4月24日给付被告，被告在收款时并未提出异议，且被告在其后出具收到条亦未有异议，应为被告对原告给付第二笔购房款变更的承认，故被告的辩解不予采信。关于被告主张的第二笔购房款，原告给付的不是4万元而是37400元的问题。经查，甲市XX房屋销售代理中心出具的证明证实，原告于2014年4月24日给付被告4万元，其中2000元为原告代被告交纳的土地证过户押金;其中600元为原告代被告交纳的交房前的电梯维保费，被告于2015年3月16日在给原告出具的收到条中书写被告收到购房款为28万元，应为被告承认原告的代交行为，故被告的辩解不符合事实，不予采信。