房屋买卖合同无效后未返还所得财物引纠纷——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告孙某起诉称：2009年8月24日，我与董某、陈女士签订房屋买卖协议一份。2012年10月10日，董某母亲曹大妈以该房屋买卖协议无效为由向XX区人民法院提起诉讼，后XX区人民法院作出判决认定双方之间签订的房屋买卖协议无效。因董某、陈女士至今未返还购房款并赔偿由此对我造成的损失，现请求法院判令：1、董某、陈女士返还我购房款49000元及利息16582元;2、董某、陈女士向我赔偿损失130000元;3、董某、陈女士向我支付违约金10000元;4、本案诉讼费及鉴定费均由董某、陈女士承担。
　　二、被告辩称
　　被告董某、陈女士答辩称：1、双方之间签订的房屋买卖合同已经被认定为无效合同,无效合同自始无效，故孙某主张的利息损失应从该房屋买卖合同被认定为无效时开始计算，且我方不应向孙某支付违约金。2、我方不应向孙某赔偿房屋增值部分的损失，孙某购买房屋时的价格低于该房屋的实际价值，而评估公司对涉案房屋评估的价值过高，且未对每间房屋的价值单独进行评估，也未提及房屋的质量及年限。3、我方将涉案房屋交付给孙某后，孙某未能尽到维修及妥善保管义务。涉案的房屋买卖合同被认定无效后,因孙某未返还房屋，故我方亦未返还购房款。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：董某、陈女士二人系夫妻关系。2009年8月24日，董某、陈女士(甲方)与孙某(乙方)签订了房屋买卖协议一份。协议约定：“1、甲方将所有的位于XX镇蚕种场XX村四组的房屋一套卖给乙方所有，房屋所有权号为--，建筑面积130平方米。土地使用权一并转让给乙方。2、房屋售价为人民币肆万玖仟元整……”。同日，孙某向董某、陈女士交付了购房款49000元，而董某亦向孙某交付了涉案房屋及土地建设用地使用证。后孙某一直未入住该房屋，直至2012年3月，孙某去装修该房屋时，遭到案外人曹大妈(即董某的母亲)的阻止，由此产生纠纷。曹大妈以董某无权处分为由诉至法院，请求确认董某、陈女士与孙某签订的房屋买卖合同无效。法院于2013年1月22日作出民事判决书，确认董某、陈女士与孙某于2009年8月24日签订的房屋买卖合同无效。该民事判决生效后，董某、陈女士至今未向孙某返还49000元购房款。
　　另查明：因孙某申请对涉案房屋现值进行鉴定，法院依法委托江苏XX房地产土地造价咨询评估有限公司作为评估涉案房屋市场价值的鉴定机构。江苏XX房地产土地造价咨询评估有限公司于2015年3月17日出具估价报告书。该报告书载明：“遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，确定该房地产于估价时点2014年12月30日的房地产总价为114600元”，为此孙某支付鉴定费3800元。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、董某、陈女士于本判决生效后十日内返还孙某购房款49000元及利息损失(以49000元为基数，自2013年2月19日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至起诉之日止);
　　2、董某、陈女士于本判决生效后十日内赔偿孙某房屋增值损失32800元;
　　3、驳回孙某的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产纠纷律师分析认为：本案争议焦点是：董某、陈女士应否向孙某赔偿已付购房款的利息损失及房屋增值损失;如应赔偿，则数额如何确定。
　　关于董某、陈女士应否向孙某赔偿已付购房款的利息损失的问题。靳双权律师认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因XX区人民法院已作出民事判决书，判决董某、陈女士与孙某之间签订的房屋买卖合同无效，且该民事判决已于2013年2月18日发生法律效力，故董某、陈女士应于2013年2月19日向孙某返还已给付的49000元购房款，但董某、陈女士一直未返还该49000元购房款，故对于孙某已付的购房款自2013年2月19日起产生的利息损失，董某、陈女士亦应承担给付责任。孙某原审时主张已付购房款的利息损失为16528元，是以49000元为基数，自涉案房屋买卖合同签订之日起按照中国人民银行同档同期贷款基准利率计算至起诉之日止，但在双方签订房屋买卖合同后，董某、陈女士已向孙某交付了涉案房屋，且该房屋在涉案房屋买卖合同被确认无效时已有较大增值的情况下，孙某已支付的购房款在涉案房屋买卖合同签订之日至该房屋买卖合同被确认无效之日期间并不存在利息损失，故对于孙某的该项主张不予支持。综上，董某、陈女士应返还孙某购房款49000元并赔偿利息损失(自2013年2月19日起以49000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至起诉之日止)。
　　关于董某、陈女士应否向孙某赔偿涉案房屋增值损失的问题。靳双权律师认为，涉案房屋买卖合同于2013年2月18日被确认无效时，该房屋的价值相比双方于2009年8月24日签订该房屋买卖合同时已有较大提高，而孙某因该房屋买卖合同无效而遭受的损失即为该房屋价值的增值部分。因双方明知孙某并非涉案房屋所在地的集体组织成员而对涉案房屋进行买卖，故对于涉案房屋买卖合同被确认为无效，双方对此均有过错，且过错程度相当，故双方对于孙某因涉案房屋买卖合同无效所遭受的房屋增值损失应承担同等的过错责任。董某、陈女士主张原审法院委托的鉴定机构作出的鉴定报告选取的估价时点有误，应选定涉案房屋买卖合同被确认无效之日。因涉案房屋买卖合同被确认无效后，双方应自2013年2月19日起相互返还因该房屋买卖合同取得的财产，故孙某因该房屋买卖合同无效而遭受的房屋增值损失应以2013年2月19日涉案房屋的价值减去孙某购买该房屋时的价格为准。