划拨土地建筑商品房是否可以借名买房进行交易

发布日期：2018-11-13 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告杨某诉称：我于2005年与王某协商借其之名购买该一号房屋，同时口头约定待该房屋具备上市转让条件时再将房屋过户给我，购买该房屋全部价款及税费均由我支付，同时购房合同及后来交房验收的全部手续的签名和付款都是我在开发商办公室完成，现购房合同、房本原件、购房收据、有我签名的付款支出凭据、验收房屋资料都在我处。验收房屋后我一直在此居住。2008年我因为结婚对此房屋进行了装修，装修款亦由我支付。2007年王某协助向银行办理了十年期抵押贷款。抵押贷款都由我负责偿还。因我和王某为亲戚，所以均为口头约定无书面协议。自2007年房屋抵押贷款后，我要求王某办理房屋过户手续，但其不予配合。现房屋已具备上市交易条件，故诉至法院请求，1.判令在我偿还北京市一号房屋在银行借款后，王某配合我办理该房屋的解押手续;2.判令王某将该房屋过户到我名下。
　　二、被告辩称
　　被告王某辩称：1、双方不存在借名买房的协议或者合同。即使借名买房成立，借名买房的合同也是无效的。涉案房屋是经济适用房，是有保障性政策性的住房。双方约定，被告为投资理财目的委托原告办理房屋手续，当时办理抵押借款也是收回垫付资金需要，我作为房屋的所有权人，根据实际需要可以随时收回房屋，收回房屋时，我应向杨某返还购房款本金。2、对方以合同纠纷起诉，属于债上请求权，应当适用诉讼时效的规定。房产证的登记日为2006年，按照经济适用房的政策，拿到房本五年，诉讼时效从2011年具备上市交易条件开始计算，诉讼已过诉讼时效。3、杨某要求我配合他办理涉案房屋的解押手续，该项请求与本案案由不符，请求法院予以驳回。
　　三、审理查明
　　该房屋为以划拨方式取得房屋土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，该商品房的用途为住宅，王某与出卖人签订了购房合同。王某的签字由杨某代签。杨某以王某的名义于2005年12月办理了该房屋的入住手续，对房屋进行了装修并居住至今。2006年9月涉案房屋的房屋所有权证下发登记在王某名下，系按经济适用住房产权管理的房屋。庭审中，杨某主张杨某提交与被告配偶微信聊天记录予以证明口头借名买房关系，但被告对杨某的主张不予认可，主张双方不存在借名买房关系，其出于理财的目的委托杨某办理涉案房屋的购买手续，购房款由杨某垫付。
　　四、法院判决
　　北京市昌平区人民法院依法作出如下判决：
　　1、王某于本判决生效后十日内配合杨某到北京市昌平区一号房屋的抵押贷款银行办理该房屋的解押手续，并在该房屋办理完解押手续后三日内配合杨某办理该房屋的产权变更手续，将该房屋变更登记至杨某名下;
　　五、律师点评
　　房地产律师靳双权认为，本案争议焦点问题如下：
　　第一，涉案房屋虽登记在王某名下，但房屋买卖合同由杨某代为签订，房款、契税、公共维修基金等均由杨某支付，房屋入住手续由杨某办理，房屋自交付后由杨某负责装修且一直由杨某居住使用，房屋在办理抵押贷款后，贷款均由杨某负责偿还，涉案房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、房屋所有权证、抵押贷款合同等手续原件均由杨某持有，双方虽未签订书面的借名买房协议，但杨某提交的上述证据能够形成完成的证据链，证明双方可能存在口头上的借名买房法律关系。王某就其不存在借名买房的事由主张未提交任何证据证明，综合双方的证据及陈述，法院认为杨某提交的证据明显优于王某的陈述，王某就其主张未提交相应证据予以证明，亦未就上述问题作出合理的、令人信服的解释，故对王某的主张法院不予采信，对杨某关于双方存在事实上的借名买房的法律关系的主张，法院予以采信。
　　第二，涉案房屋为按照经济适用住房产权管理的房屋，并非经济适用住房，不属于政策性的保障性住房，故双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。杨某现具备在京购房资格，其要求王某配合其办理涉案房屋的解押手续并配合其将房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持;双方在产生借名买房法律关系后，杨某已实际占有使用了标的物，王某以杨某的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩，依据不足，法院不予采信。王某要求杨某腾退涉案房屋的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。

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