二手房买卖法律风险防范

二手房买卖法律风险防范
买房可以说是每个人在生活中都会遇到的事情，但是二手房交易过程中有很多不确定因素，每个环节都存在一定的法律风险。笔者结合经手案件，从法律角度浅析二手房买卖中的法律风险。 
一、谨慎选择抵押房
作为买房人在房屋买卖的过程中，首先要审查的就是房屋的产权是否有争议，对此很多人的常见做法是看房产证（不动产证），这种做法存在很大的法律风险，因为房产证是有可能被出卖人造假的。根据《物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。为确认房屋的权属，笔者在此建议，买房人与出卖人共同到不动产登记机构开具不动产产权及有无查封、抵押、冻结等情形的证明材料。在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押情况。如果要进行交易，对于设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋过程中要谨慎购买抵押房屋。如果要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。
二、防范抵债房
实践中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动，侵害了借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序，应当引起我们的警惕。此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成经济损失。
三、防范代签共有房
《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。事实上只要我们在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生，就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤其需要警惕。
四、警惕代理房
实践中，由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。遇到此种情形，购房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。