拍卖房纠纷中如何证明是虚假租赁合同？

律师解答：购买司法拍卖房纠纷中，经常可出现长期租赁合同，其中很多此类合同都是虚假的。那么，如何证明该租赁合同虚假呢，可从以下五个方面判定当事人之间的租赁合同关系真伪：
其一，租金的支付方式。
惯常租赁合同，用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的情形。而虚假的租赁合同，其租金的支付虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租人”和“出租人”多未发生真正的租金支付关系。对于租金的支付方式多采一次性支付或分次大额支付的方式，且多伴有租金不变的约定，显然不符合常理。
其二，占有情况。
虚假租赁合同，往往无占有之实，多为房屋买卖设置阻碍而签订。占有作为房屋重要的用益权利，承租人租而不占，租而不用，与常理相悖，虚假租赁关系很容易戳穿。
其三，租赁期限。
临时倒签的租赁合同往往对于合同的这些主要条款约定较为简单，尤其是在租赁期限的起始期限上，因其意图阻却房屋或者对抗强制执行的非法目的，其虚设的起始日期往往比合法的买卖合同签订之日或执行申请之日不会相差太久，因为非法的“承租人”及“出租人”出于房屋占有情形及虚假笔迹的顾虑，倘若签订一个较早的起始日期，其“承租人”实际未占有房屋或占有房屋的期限与合同签订明显不符，相距久远有悖常理的漏洞便会暴露无疑。故而可结合占有情形综合判断。
其四，当事人权利的主张及义务的履行。
虚假租赁合同下，租赁双方所签订合同多采用格式化的条款，不排除当事人临时拷贝了一份租赁合同用以应急之用。比如以惯常之习惯，租赁双方对于租赁房屋内设施的明细，其维护及修理保养义务均会加以明确，而虚假的租赁合同因其用意不在占有使用，故而此项约定往往多会省略，故而在判定真实的租赁合同时，是否存在这些条款可作为重要的权衡因素。
其五，“承租人”与“出租人”之间的关系。
因虚假租赁合同之恶意，相互串通之“承租双方”往往具备较为紧密的关系，若不具可信任性，则难以达到相互串通以逃避债务或规避执行之目的。故而，注意搜集“承租双方”关系暧昧的证据亦是有利于揭开其真实关系面纱的一个重要环节。
综上所述，当遭遇半路杀出的承租人以租赁关系为箭牌欲阻却买受人收房房屋之时，以上五个方面，不妨仔细推敲，搜集相关证据，以期揭开虚假租赁合同之面纱。