商品房“一房数卖”合同效力如何认定？

发布日期：2019-05-28 作者：110网律师

问：商品房“一房数卖”合同效力如何认定？
答：采用有效说。此说有两种主张，一是主张我国应采取物权行为论，认可负担行为与处分行为的区别，从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合同。二是认为我国立法采取债权形式主义的物权变动模式下，债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果，物权变动法律效果的发生，须以生效的债权合同与交付行为或者登记行为的法律事实构成前提。因此，买卖合同中，标的物所有权能否发生转移，是出卖人能否依约履行合同的问题。
根据我国《民法通则》第72条、《合同法》第133条的规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规规定，房屋所有权转移、变更应当办理登记。依此规定，动产买卖标的物所有权的转移以交付为准，不动产买卖标的物房屋的所有权转移以登记为准。这从法学理论上讲，我国民事立法采用的是债权形式主的物权变动模式。此模式的特点是：一方面，区分债权变动和物权变动的法律事实基础，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果，即生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。另一方面，它不认可在债权合同之外独立存在有引起权变动的物权合同，认为交付或者登记手续的办理只是事实行为，因此，此模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物或者办理登记手续，标的物所有权就不发生转移。此时，作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他出卖人将标的物交付与前买受人或者办理登记手续后，买受人取得标的物所有权，成为所有权人。出卖人在将标的物交付或者办理登记手续后，又出实该标的物与他人的行为，则属于无权处分行为，根据我国《合同法》第5 1条的规定，无权处分行为为效力待定合同。
因此，不动产“一房数卖”中的数个买卖合同均可确认为有效，出卖人只是承担不能交付标的物的违约责任。我国在债权形式主义模式下，物权要发生变动，不但当事人之间须有债权意思表示，标的物还须履行登记或交付的法定方式，动产的物权变动以交付为准，而对不动产所有权的取得，我国房地产管理规定中则以登记注册为要件。此外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9、10条对“一物数卖”亦采取的是合同均有效的观点，对统一司法实践的意义重大。
需要注意的是《商品房买卖合同解释》中第8.9.10条规定的内容与一房多卖纠纷案件的处理有关。通过对《解释》第8.9.10条的分析，可以被认定为无效的合同有以下两种情况(1)出卖人故意隐瞒合同标的物为拆迁补偿安置房屋的事实而就该房屋签订的合同无效。(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致在先购房人无法取得房屋，经在先购房人请求，可以确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合无效。之所以得出以上结论是因为：(1)《解释》第8条规定的是可被请求解除的合同的情况，可被解除的合同在被解除前，应为有效合同。(2)《解释》第9条将无效合同与可被撤销、解除的放在一起进行规定，但不难看出，拆迁补偿安置房屋因其对买受人的特殊要求，其他人是被禁止购买的，所以如买受人为非被拆迁人，则该购房合同当然无效。如果该拆迁补偿安置房屋有数个买卖合同，则除被拆除人签订的合同外，其他合同均无效；第9条规定的另外一个情况是出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实而签订合同，即基于出卖人的欺诈而签订的合同，根据《合同法》第52、54条规定，因欺诈所签订合同属于可撤销的合同，只有该合同损害国家利益是，才为无效合同。所以通常情况下，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人的事实而签订的合同未可撤销合同，而非合同无效。（3）《解释》第10条规定的是因恶意串通导致合同无效的情况，这与《合同法》第52条的规定相符。与该条原文相比，笔者之所以强调先购房人可以主张后合同无效，是因为如果他签约在后，则不可能出现出卖人与第三人恶意串通，在他的合同还不存在的情况下，却另签合同的问题。

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清郭燕枝杨心忠著

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