秦成、王丽娟与张宇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

发布日期：2019-10-28 作者：钱俊律师

上海市浦东新区人民法院
民事判决书
（2019）沪0115民初6081号
原告：秦成，男，1983年4月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告：王丽娟，女，1982年9月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两原告共同委托诉讼代理人：范银龙，四川泰仁(上海)律师事务所律师。
被告：张宇，男，1986年4月15日出生，汉族，住上海市虹口区。
原告秦成、王丽娟与被告张宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告秦成及其委托诉讼代理人范银龙、被告张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦成、王丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》；2.判令被告向原告返还定金20万元(人民币，下同)；3.判令被告向原告支付违约金及赔偿金共计1,102,500元(违约金以525万元为基数，按每日万分之五的标准计算20日，为52,500元；赔偿金以525万元的20%计算，为105万元)；4.判令被告支付原告律师费15,000元；5.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2018年10月31日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定被告将其位于上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告，双方就房屋买卖事项作了详细约定。按照合同约定，原告已将20万元定金交付与被告，但自签约日起20日内，被告并未按约定将涉案房屋上的银行抵押贷款还清，亦未通知原告于2018年11月20日进行房屋交接，更没有在合同约定的2018年12月25日将涉案房屋过户给原告。原告多次向被告催告，被告至今没有依约履行，且原告在2018年12月29日发现涉案房屋已于2018年12月12日被其他法院司法查封。双方无法继续履行合同，请求法院判如所请。
被告张宇辩称，签订买卖合同时房屋市场价约550万元，被告低于市场价卖房是因为急于偿还债务。原告要求被告先将银行按揭贷款130元万元还清，再由原告支付房款，被告急于卖房还清债务而答应了原告。后因被告无力偿还银行贷款，且系争房屋被其他债权人查封，导致合同无法继续履行。被告同意解除房屋买卖合同，同意返还20万元定金并承担相应的利息损失，同意支付违约金，同意承担一半的律师费。被告不同意支付赔偿金，如果应当赔偿，望法院能降低赔偿费用。
经审理查明，涉案房屋建筑面积129.03平方米，于2016年10月28日登记在被告名下。2016年10月28日，涉案房屋设立了权利人为中国建设银行股份有限公司上海浦东分行的抵押权，商业贷款152万元，履行期限为2011年1月1日至2041年1月1日。2018年5月10日，被告在涉案房屋上设立了债权数额为318万元的抵押权。
2018年10月30日，原告秦成(乙方)与被告张宇(甲方)经居间方上海中原物业顾问有限公司(丙方)介绍签订《房地产买卖居间协议》，约定由乙方向甲方购买涉案房屋，房屋总价款525万元；乙方向丙方支付意向金10万元作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，双方签订《房屋买卖合同》，约定双方于签订合同后十日内前往居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。《房屋买卖合同》第11条约定：“定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。……在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。”《房屋买卖合同》第12条约定：“违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。”2018年10月31日，原告秦成、王丽娟(乙方)与被告张宇(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，双方约定：涉案房屋转让价款为325万元，在2018年12月25日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《上海市房地产买卖合同》第十条约定：“甲方未按本合同约定的期限将房屋交付(包括房屋交接及权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。”其中附件三《付款协议》约定：“签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金20万元。签订本合同后，甲方应于签约之日起20日内将第一笔贷款还清，并取得抵押注销收件收据后3日内乙方应自行支付给甲方部分首期房价款225万元，乙方如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计245万元。甲方同意乙方通过向贷款银行申请80万元贷款的形式支付第三期房价款……。甲乙双方应于2018年11月20日对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房屋交付乙方。”同日，双方签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定：“双方确认房屋成交总价为525万元，买卖合同约定的房价款325万元不包含该房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格。双方同意该房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价共计200万元。待甲方第一笔贷款还清后(并取得抵押注销收件收据后)3日内乙方应自行支付给甲方部分首期转让款83万元。乙方应于过户当日自行支付给甲方第二期转让款117万元。”
原告于2018年10月30日、11月1日共支付被告定金20万元。2018年12月12日，涉案房屋因被告债务纠纷被上海市松江区人民法院查封。2018年12月18日，原告委托律师向被告快递《律师函》一份，通知被告于2018年12月23日前将涉案房屋上的中国建设银行股份有限公司上海浦东分行的剩余商业贷款还清，于2018年12月25日前办理过户手续，并告知被告违约的后果等。被告于次日签收该函。后被告未按约还清商业贷款注销抵押登记，致合同未能继续履行。原告于2019年1月14日起诉至本院，要求判如所请。被告于2019年1月30日收到起诉状副本。原告为本案诉讼聘请律师，于2018年12月10日支付律师代理费15,000元。
上述事实，由原、被告的当庭陈述及上海市不动产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、收款收据、《律师函》及快递凭证、《委托代理合同》及发票等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应恪守。原、被告在《上海市房地产买卖合同》中约定，被告应于签约之日起20日内将第一笔贷款还清，取得抵押注销收件收据后3日内由原告支付房款，双方于2018年12月25日前办理涉案房屋转让过户手续。但因被告未能按约偿还贷款及注销银行抵押，且涉案房屋因被告原因被司法查封，导致房屋买卖合同无法继续履行，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张解除双方签订的相关买卖合同，符合双方约定及法律规定，应予支持，合同解除之日应为被告收到原告起诉状副本之日。被告同意返还定金20万元并支付违约金52,500元，本院予以确认。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于原告主张的按总房价款的20%计算的赔偿金，《上海市房地产买卖合同》第十条约定的赔偿金与《房屋买卖合同》第12条约定的违约责任相同，其实质仍属违约金。被告请求法院降低赔偿费用，符合事实与法律规定，本院予以准许。被告以低于市场价的价格出售涉案房屋，现被告的违约行为导致原告无法以同样的价格购买同等价值的房屋，原告的损失是客观存在的，本院结合被告的主观过错、房价上涨的幅度、原告已经支付的金额、交易成本等因素，酌情将违约金调整为40万元。原告主张的律师费，系被告违约所造成原告的直接损失，被告应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：
一、原告秦成、王丽娟与被告张宇签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》于2019年1月30日解除；
二、被告张宇于本判决生效之日起十日内返还原告秦成、王丽娟购房定金200,000元；
三、被告张宇于本判决生效之日起十日内支付原告秦成、王丽娟违约金、赔偿金合计452,500元；
四、被告张宇于本判决生效之日起十日内支付原告秦成、王丽娟律师费15,000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,657元，减半收取8,328.50元，保全费5,000元，合计13,328.50元(原告秦成、王丽娟已预交)，由原告秦成、王丽娟负担4,080元、被告秦成负担9,248.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员　　吴海燕
二〇一九年八月十四日
书记员　　倪　熠
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

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