降低公共维修资金使用门槛

民法典物权编草案今天再次提请全国人大常委会审议。这是继去年8月民法典各分编集体亮相常委会会议之后,物权编草案第二次提请审议。
        相比一审稿,二审稿在体例上进行了调整,进一步分为五个分编,即:通则、所有权、用益物权、担保物权、占有。同时,在内容上也作出了多处修改,进一步完善了业主的建筑物区分所有权,完善了土地承包经营权等相关制度,并对居住权的相关内容进行了明确。
表决人数拟改为“双过半数” 
        近年来,群众普遍反映业主大会、业主委员会成立难,公共维修资金使用难,以及物业管理不规范、业主维权难等问题,对此,二审稿作出了多处有针对性的规定。 
        根据二审稿,今后居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 
        对于公共维修资金使用,二审稿进一步完善了决策程序,降低通过这一事项的表决要求,将草案第七十三条规定的“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”修改为“双过半数”。此外,根据一些地方的实践,二审稿还增加一款规定:紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。 
        为与合同编草案中“物业服务合同”的内容相呼应,二审稿增加规定:物业服务企业或者其他管理人依照本法合同编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。 
        此外,为了加强对业主维权的保障,二审稿增加规定:在建筑区划内违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等的行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门投诉,有关行政主管部门应当依法处理。
删去耕地不得抵押规定 
        深入推进农村集体产权制度改革,是党中央作出的重大决策,二审稿对农村集体所有土地的征地补偿、土地承包经营权等相关制度予以完善。 
        根据党中央有关精神和修改后的农村土地承包法,二审稿对第十一章“土地承包经营权”的相关内容作了完善,明确承包期届满,由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包；土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权；流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记,未经登记,不得对抗善意第三人。同时,删去草案第十七章“抵押权”中关于耕地不得抵押的规定,以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。 
        此外,草案增加规定:征收集体所有的土地,应当依法及时足额支付农村村民住宅的补偿费用。为了与正在审议的土地管理法修正案草案相衔接,二审稿分别在有关条款中明确集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理；宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。
明确居住权无偿设立 
        居住权是此次物权编的一个新增亮点。有意见提出,增加规定居住权制度,有利于为老年人以房养老提供法律保障,建议进一步细化相关规定,明确居住权是无偿设立的用益物权,并对居住权合同的内容进行规范。 
        据此,二审稿作出了多处修改:一是规定居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。二是增加规定:居住权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、解决争议的方法。三是增加规定:居住权无偿设立。
担保物权按登记时间先后受偿 
        为进一步改善营商环境,赋予当事人更大的自主权,二审稿作出多处修改。 
        二审稿简化规定抵押合同和质押合同的一般条款,将抵押合同包括“抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”修改为“抵押财产的名称、数量等情况”；将质押合同包括“质押财产的名称、数量、质量、状况”修改为“质押财产的名称、数量等情况”。 
        此外,二审稿还进一步明确实现担保物权的统一受偿规则,规定:已登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序,已登记的先于未登记的受偿,未登记的按照债权比例清偿。
法制日报记者　朱宁宁