若代理人所持的授权委托书为伪造，是否还可以认定为表见代理？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果有雷同可与我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
        原告文腾飞诉称：2015年12月27日，我因购房需要，经北京某房地产公司介绍，我与孙权一签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于北京市朝阳区某小区的1206号房屋，约定价格300万元，定金25万元，张鑫作为孙权一的代理人代为签署。我已向张鑫支付定金25万元。同时，还签订了《购房补充协议》，约定孙权一应在2016年8月30日前取得房产证，配合我办理相关的所有权转移登记手续，并约定了构成根本违约的情形。但孙权一一直未配合我办理相关手续，我至今未取得房屋所有权，所以构成根本违约。张鑫实际处分房屋，也未履行义务，所以应与孙权一一起承担连带责任。2017年4月我向孙权一和张鑫分别送达了解约通知书，与孙权一解除了合同。现请求法院确认我与孙权一签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《购房补充协议》已解除，并且判决孙权一和张鑫返还定金25万元，赔偿迟延履行的逾期违约金20万元、根本违约金55万元。

二、被告辩称 
        被告孙权一辩称：2014年我由于私人原因而委托雷宇代理我办理房产分户的事项，将房产证交给张鑫，但委托期限仅限于2014年。之后，我找张鑫要过房产证，但是他一直推托未还。他与原告文腾飞之间的房屋买卖交易，我也不知情。后在我一直追要下，张鑫2018年5月将房产证还给我。我对房屋买卖这整件事情毫不知情，所以我不应承担任何责任。 
        被告张鑫辩称：我持有孙权一给我的授权委托书和某公证处出具的委托书公证书，证明我是代理孙权一进行交易的，所以交易发生的后果应由孙权一承担，我不应承担责任。

三、审理查明 
        2015年12月27日，原告文腾飞与被告张鑫签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《购房补充协议》。合同显示：房屋成交价格300万元，定金25万元；并约定卖方逾期交房20日内，按已收房款日万分之五支付违约金，超过20日的，买受人有权解除合同，卖方退还已收房款；因卖方违约致使买受人难以实现合同目的的，合同解除后，卖方应向买受人按全部已付款的20%支付违约金；约定在2016年9月30日前办理税务及相关产权转移所需手续。 
        《购房补充协议》约定：卖方应在2016年8月30日前取得房产证；一方违约的，按日万分之五向守约方支付违约金；卖方有以下情况时，构成根本违约，并在发生20日内，按成交价格的20%支付违约金，根本违约的情形有：1.卖方关于房屋信息及产权或相关手续有虚假、不完整、无效情形的，致使买受人无法取得所有权；2.卖方无处分权或无完全处分权，致使合同目的无法实现，买受人无法取得房屋；3.因卖方代理人无权代理，导致合同难以履行的。 
        合同签订当日，文腾飞通过银行转账向张鑫支付定金20万元。 
        因张鑫一直未办理相关手续，再加上政府限购政策的出台，致使文腾飞无法取得房屋所有权。因此，原告向孙权一和张鑫提出解除合同，邮寄了解约通知书，对此，张鑫予以认可。 
        张鑫提交一份由某公证处出具的授权委托书公证书和之前代理孙权一办理的位于北京市朝阳区光华路某小区房屋的买卖事宜证明书。但孙权一不认可其真实性并提交证据证明该公证书系伪造，同时主张张鑫确实代理其办理过光华路某小区的房屋，但委托截止期限为2015年10月30日。文腾飞称通过某房产公司介绍，与持有公证授权委托书的张鑫签订房屋买卖合同，也见到过房产证件，有理由相信张鑫是孙权一的代理人。

四、法院判决 
        （一）、确认文腾飞于2015年12月27日与张鑫代孙权一签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房补充协议》均已解除； 
        （二）、孙权一和张鑫于本判决生效后十日内退还文腾飞定金二十五万元并支付文腾飞违约金二十五万元； 
        （三）、驳回文腾飞的其他诉讼请求。

五、北京房地产律师靳双权点评 
        根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中： 
        第一：张鑫持有孙权一曾出具的授权委托公证书，代理其办理房屋事宜，并获得房产证，实际使用房屋。在房屋事项办理完后，孙权一并没有收回代理人张鑫的代理证书，造成文腾飞不知代理关系终止而仍与张鑫交易。 
        第二：张鑫在与文腾飞签订合同时，已经在着手办理案涉房屋的分户事情，是房屋的实际处分人。 
        第三：孙权一对张鑫与文腾飞签订合同的事情，并非毫不知情，虽然没有明示但是对张鑫是有默示授权的，并知悉其行为的。 
        第四：张鑫出具的某公证处的授权委托公证书虽是伪造的，但是张鑫曾代理过孙权一办理房产事宜，再结合上述原因，所以有理由让文腾飞基于对张鑫拥有代理权的信赖，与孙权一进行民事法律行为。所以，本案构成表见代理。 
        根据《合同法》第九十六条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，文腾飞于2017年4月向孙权一和张鑫邮寄了解约通知书，张鑫对此予以认可，而他作为孙权一的表见代理人的做出的意思表示与孙权一做出的具有同等效力。所以《北京市存量房屋买卖合同》和《购房补充协议》解除符合法律规定。 
        根据《合同法》第九十七条、一百一十四条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孙权一和张鑫未在约定的期限内取得房屋所有权和办理相关房产手续，致使文腾飞未能在限购政策出台前取得房屋所有权，构成根本违约。孙权一应当支付相应的违约金。逾期违约金和解除合同的违约金可以同时主张，但是要受到违约金调整规则的调整，在计算违约金时要以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，兼顾公平和诚实信用原则予以衡量。 
        据此，法院确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除和判决孙权一和张鑫支付违约金合法有据，是正确的。